Lebih Banyak Sinyal Campuran Pada Ekonomi Perumahan

Saya tumbuh di tahun 80-an, masa ketika inflasi dan resesi adalah bahasa umum. Pada akhir tahun 70-an inflasi berkecamuk sehingga Federal Reserve menaikkan suku bunga, diikuti resesi. Ingatan saya pada tahun 1982 mencakup laporan tanpa henti tentang PHK dan kesulitan ekonomi serta kemenangan besar paruh waktu bagi Demokrat. Kemudian keadaan berbalik. Hari ini, ceritanya tidak sesederhana itu, dan tidak pernah seperti peristiwa yang sedang berlangsung. Ringer The memiliki podcast hebat bernama Bahasa Inggris Biasa dan saya menemukan episode mereka Resesi Perumahan Akan Datang informatif dan menarik. Saya berspekulasi bulan lalu tentang apa yang terjadi dengan ekonomi perumahan, tetapi podcast membuat saya berpikir lagi tentang apa yang mungkin terjadi pada perumahan di tahun 2023.

Pembawa acara Derek Thompson memulai dengan sinyal aneh yang datang dari sumber data yang melaporkan berbagai tren ekonomi terutama perumahan. Beberapa tindakan menunjukkan harga rumah dan sewa jatuh mulai awal tahun ini sementara apa yang disebut "tingkat inflasi utama," yang dilaporkan oleh pemerintah menunjukkan inflasi naik, sebagian besar didorong oleh kenaikan biaya perumahan. Kategori luas yang disebut “shelter” adalah sepertiga dari perhitungan IHK, dan ketika indikator tersebut menjadi panas, maka inflasi secara keseluruhan akan naik. Sementara itu, dalam perekonomian yang lebih luas, Produksi Domestik Bruto (PDB) turun dan telah terjadi dua kuartal berturut-turut, namun jumlah lapangan kerja tetap kuat.

Thompson menjadi tuan rumah Mark Zandi dari Moody's Analytics untuk memusatkan pikirannya pada apa yang sedang terjadi, terutama dengan perumahan. Pertama, ada percakapan yang bagus tentang metodologi. Platform pelacakan sewa seperti Zillow harus lebih cepat dengan survei data sewa mereka, sementara Biro Statistik Tenaga Kerja ketinggalan, menggunakan instrumen survei yang menggunakan metodologi pengambilan sampel yang unik. Poin yang dibuat Zandi adalah bahwa angka BLS tertinggal dari ukuran sewa lainnya, jadi sewa sebenarnya mungkin, secara keseluruhan, mulai turun di awal tahun dan terus turun atau rata. Perubahan tersebut tidak akan muncul dalam penghitungan BLS hingga nanti, mungkin mengurangi inflasi menjelang akhir tahun.

Zandi menjawab pertanyaan Thompson tentang apakah "ini tahun 2007 lagi", dengan perumahan tertatih-tatih di ambang kehancuran yang terjal. Saya menemukan jawaban Zandi masuk akal. Mungkin tidak. Kami tidak berada di ambang kehancuran tetapi lebih merupakan koreksi; karena tertinggalnya produksi perumahan selama dekade terakhir, pasokan masih belum tercukupi setelah krisis perumahan tahun 2008. Oleh karena itu, meskipun harga rumah naik tajam, kurangnya pasokan menciptakan batas atas. Dia menggemakan poin saya tentang orang-orang yang mungkin telah membeli rumah di tempat-tempat seperti Boise dan Austin di pasar teratas dengan uang murah, tetapi sekarang melihat nilai pasar dari pembelian mereka jatuh kembali ke bumi.

Dia juga menggemakan kekhawatiran saya bahwa jika ada resesi yang nyata dan berkelanjutan, rumah tangga yang membeli rumah mungkin akan menghadapi tantangan besar. Jika resesi yang didorong oleh Fed melanda pada awal 2023 untuk mengoreksi inflasi, dan jam kerja dipotong atau pekerjaan hilang, pembayaran hipotek mungkin lebih sulit dilakukan, yang mengarah ke penyitaan. Ini semua tergantung pada seberapa dalam dan tahan lama resesi apa pun, dan Zandi berpendapat bahwa kita tidak berada dalam resesi sekarang dan karena jumlah pekerjaan yang kuat, mungkin tidak benar-benar mengarah ke resesi yang dalam dan bertahan lama di tahun 2023.

Untuk pertanyaan Thompson tentang industri konstruksi dan apakah pekerjaan akan menguap di sana, Zandi bertaruh pada konstruksi perumahan multi-keluarga untuk menjaga sektor itu setidaknya datar karena jenis perumahan itu tampaknya berjalan dengan baik bahkan ketika konstruksi keluarga tunggal tertinggal. Saya skeptis tanpa alasan yang baik tentang pandangan Zandi tentang multikeluarga selain saya pikir masih harus dilihat apa yang terjadi dengan pertumbuhan pekerjaan dan pendapatan dan pertumbuhan.

Dan di situlah saya akan terjun dengan pikiran saya sendiri saat kita bergerak menuju akhir tahun 2022. Saya bukan ahli ekonomi tentunya, tetapi saya akan merevisi pemikiran awal saya dan menebak bahwa kita akan memasuki periode resesi di tahun 2023, yang akan membuat banyak pembelian rumah di tahun 2021 tampak seperti kesalahan besar. Saya juga berpikir bahwa pembangunan proyek multi-keluarga, terutama rumah kota, yang merupakan produk untuk dijual, akan melihat tingkat kekosongan yang tinggi. Banyak townhome dan kondominium akan berada di pasar selama berbulan-bulan sebelum ditarik dari pasar atau dijual dengan diskon besar. Suku bunga tinggi, dan saya pikir orang-orang – investor dan pembeli – akan tetap berada di luar permainan hingga kuartal pertama tahun 2023.

Psikologi tahun 2023 akan menjadi kunci karena selalu ekonomi. Akankah orang-orang merasa senang bahwa kita berhasil melewati tahun 2022 yang relatif bebas Covid, dan apakah hal itu akan menghasilkan kegembiraan yang akan membuat produksi tetap tinggi? Bukankah itu akan menyebabkan lebih banyak inflasi dan dengan demikian lebih banyak tekanan dari Fed pada suku bunga? Bagaimana hal-hal itu bekerja dalam kombinasi? Bagaimana semua ini akan memengaruhi kebijakan perumahan, sesuatu yang saya tahu lebih banyak tentang ekonomi itu?

Pertanyaan terakhir itu bergantung pada sesuatu yang didiskusikan oleh Thompson dan Zandi, sifat pengukuran biaya perumahan bulanan kami. Tidak seperti bensin, harga rumah tidak naik turun secara nyata setiap hari, setiap minggu, atau bahkan setiap bulan. Secara umum, jika berita melaporkan lonjakan besar dalam sewa, sewa kebanyakan orang tetap sama. Dan hipotek tidak bergerak sama sekali. Jika pasar tetap bergejolak, dengan "koreksi" atau "keruntuhan" atau "lonjakan" (pilih kata sifat atau kata keterangan Anda), orang harus membandingkan pengalaman mereka sendiri dengan sinyal dalam perekonomian.

Saya sering berpikir kita akan lebih baik jika sewa dan hipotek dibayar mingguan atau bahkan harian, atau dipotong dari setiap cek gaji. Hal ini dapat meringankan dampak fluktuasi harga, membuatnya kurang terlihat. Jika orang harus menulis cek untuk pajak mereka setiap bulan atau setiap kuartal seperti yang dilakukan pemilik usaha kecil, sikap tentang pajak mungkin berbeda. Saya bertanya-tanya apakah orang tidak akan terlalu panik dan dengan demikian cenderung tidak meminta kontrol sewa jika mereka tidak harus menulis cek sewa atau hipotek yang besar setiap bulan. Saat ini, volatilitas ekonomi yang luas dalam ekonomi perumahan tidak terasa abstrak; itu membuat orang khawatir dan mendambakan hal-hal seperti kontrol sewa.

Volatilitas dalam ekonomi perumahan akan berlanjut hingga tahun 2023, dan bergantung pada hasil pemilu, akan terus ada tekanan pada pembuat kebijakan untuk mengatur naik turunnya pasar. Apakah tekanan itu mendorong kita lebih jauh ke arah yang lebih dan lebih banyak campur tangan pemerintah or kebijakan yang lebih baik akan tergantung pada apakah pembuat kebijakan dapat mempertahankan kepala mereka dan apakah mereka dapat menemukan alternatif yang lebih baik seperti regulasi yang lebih sedikit dan subsidi yang lebih efisien.