Pergerakan Suku Bunga Hipotek Independen Dan Dapat Berbalik Dengan Cepat

Kenaikan suku bunga hipotek 4% yang cepat menjadi 7% telah memicu kekhawatiran tentang pasar perumahan. Namun, pasar real estat perumahan menghasilkan siklusnya sendiri, bahkan berlawanan dengan pasar saham dan obligasi. Kemandirian itu berasal dari fokus pada penawaran dan permintaan rumah, baru dan yang sudah ada.

Lalu ada pemberi pinjaman real estat. Mereka adalah kunci karena sebagian besar pembelian sangat dipengaruhi oleh utang jangka panjang. Kesehatan dan kekuatan harga perumahan (jaminan) dan kualitas kredit peminjam (bersama dengan faktor pekerjaan saat ini) merupakan faktor penting dalam kesediaan pemberi pinjaman untuk memberikan hipotek.

Tingkat hipotek adalah tempat Wall Street masuk. Dengan pemberi pinjaman menjual sebagian besar hipotek, tingkat bunga saat ini dan permintaan investor menentukan tingkat yang ditawarkan.

Melihat ke belakang untuk memahami tingkat hipotek hari ini

Karena siklus real estat bisa panjang dan memiliki karakteristik yang berbeda, melihat sejarah adalah cara yang baik untuk menjawab pertanyaan, "Ke mana arah suku bunga hipotek selanjutnya?" Jadi, di bawah ini adalah grafik bulanan mulai tahun 1950.

Mengapa jauh ke belakang? Karena awal 1950-an memiliki ekonomi yang baik dengan stabil, inflasi rendah dan imbal hasil obligasi yang sesuai. Pembangunan perumahan dan komersial berjalan dengan baik pada periode pascaperang ini. Hipotek perumahan mulai dekade di sekitar 4%. Kemudian datang inflasi yang meningkat.

Tempat pertama yang harus dilihat adalah lingkaran tahun 1959 di mana tingkat bunga pertama kali naik hingga 6% – sebanding dengan tingkat hipotek saat ini. Level itu penting karena investor secara historis memandang imbal hasil 6% sebagai aman untuk obligasi jangka panjang. Namun, pembeli rumah tahun 1959 menganggap tarif itu ekstrem. Oleh karena itu, tingkat 6% gagal bertahan, tetap di area 5-1/2% selama enam tahun ke depan.

Kemudian datang terobosan 6% tanpa gembar-gembor, setelah itu naik terus selama empat tahun hingga ke zona merah – tingkat 9% hingga 10% yang belum pernah terdengar sebelumnya. Apakah itu berarti tarif hari ini juga bisa mencapai level itu? Mungkin tidak. Kenaikan 4% yang signifikan itu dimulai pada 5-1/2%. Kenaikan 4% hari ini dimulai dari 2-1/2% menjadi 3%. Setiap kenaikan sangat penting, terutama hari ini karena kecepatannya. Karena langkah tersebut memicu minat investor (penawaran uang yang lebih tinggi) dan kekhawatiran pembeli rumah (permintaan uang yang lebih rendah), kenaikan tersebut pasti akan mencapai batas tertinggi.

Pertarungan sejarah tentang inflasi yang tinggi

Setelah berkeliaran di level rendah-7%, tarifnya naik lagi – kali ini mencapai 10% lima tahun setelah pertama kali mencapai level 9% hingga 10%. Sekali lagi, meskipun, itu jatuh kembali, tetapi hanya ke level 9%.

Akhirnya, empat tahun kemudian pada tahun 1979, ketika stagflasi dan hiperinflasi menjadi perhatian besar, angka itu dengan mudah menembus 10% untuk kenaikan cepat yang melonjak hingga 18%.

Menggunakan sejarah itu untuk lingkungan tingkat hipotek hari ini

Pertama, level 7% hari ini tidak memberikan petunjuk dengan membandingkannya dengan level 20 tahun yang sebanding ketika harga turun.

Yang relevan adalah peningkatan hingga 7% sebanding dengan ukuran yang dibahas di atas. Perbedaannya adalah kecepatan yang lebih tinggi. Yang penting, baik ukuran maupun kecepatan tidak menunjukkan kenaikan lebih lanjut. Sebaliknya, seperti yang telah terjadi sebelumnya, kenaikan memabukkan tiba-tiba berakhir dan mundur. Mengapa? Karena, sementara peminjam mungkin meremas-remas tangan mereka, selera pemberi pinjaman dan investor dibangkitkan. Selain itu, semua pihak yang terlibat dalam proses penjualan meluncurkan strategi yang membantu mengatasi kekhawatiran pembeli (misalnya, pengurangan uang muka, tingkat hipotek yang dapat disesuaikan, dan penurunan tingkat front-end). Akhirnya, ada kekuatan persaingan yang kuat di antara pemberi pinjaman.

Di pasar ini juga terjadi perubahan sikap calon pembeli rumah dan penyewa. Orang-orang non-pembeli sebelumnya bisa berubah pikiran. Jika demikian, mereka akan menyambut pasar yang kurang hiruk pikuk, di mana rumah-rumah duduk untuk sementara waktu dan harga jatuh kembali dari harga tertinggi yang naik dengan cepat. Tingkat hipotek yang lebih tinggi? Seperti di masa lalu, pembeli rumah fokus membeli rumah, jadi mereka akan siap bekerja dengan kondisi yang ada – tidak tetap bukan pemilik rumah demi kemungkinan mendapatkan hipotek biaya lebih rendah sambil menanggung risiko harga rumah naik lagi .

Dua artikel bagus dari The Wall Street Journal menggambarkan bagaimana kondisi telah berubah: Pertama, bagaimana pasar telah ditingkatkan untuk pembeli rumah. Kedua, bagaimana booming penyewa mulai bangkrut.

Intinya – Pasar real estat berbeda dari pasar investasi

Jangan menganggap tingkat hipotek 7% itu sebagai penjualan obligasi pendapatan tetap. Tingkat yang lebih tinggi bukanlah batu loncatan untuk tingkat yang lebih tinggi. Ini adalah undangan bagi semua peserta untuk melakukan sesuatu.

Itulah pasar real estat perumahan di tempat kerja. Permintaan terpendam untuk rumah masih ada. Hanya perlu ada cara untuk mendapatkan rumah yang diinginkan ke tangan pembeli rumah. Itu adalah urusan semua orang yang terlibat dalam industri ini, jadi yakinlah bahwa hal-hal baik akan terjadi di pasar perumahan.

Satu perbedaan yang sangat penting antara investor dan pembeli rumah: Investor menjadi gugup ketika harga turun; Pembeli rumah menjadi bersemangat. Jadi, ada kabar baik bahwa harga rumah sekarang sedang menurun.