Tanda-tanda peringatan baru muncul untuk pasar properti China

BEIJING — Data baru menunjukkan sektor properti besar China masih berjuang untuk berbalik, meskipun ada tanda-tanda pemulihan awal tahun ini.

"Dalam pembalikan dari April, harga dipercepat di pasar perumahan tetapi penjualan melambat," kata China Beige Book yang berbasis di AS dalam laporannya untuk Mei, yang dirilis Selasa. Itu berdasarkan survei perusahaan riset terhadap 1,085 bisnis yang dilakukan dari 18 hingga 25 Mei.

"Di properti komersial, harga dan transaksi melemah tajam," kata laporan itu. "Hasil yang buruk dalam konstruksi dan berkurangnya aktivitas fiskal membuat pendapatan dan produksi produsen tembaga di bulan Mei mengalami kontraksi."

Beijing telah mengurangi tekanannya pada pengembang real estat pada tahun lalu, menyusul tindakan keras terhadap tingkat utang mereka pada Agustus 2020. Sektor properti dan industri terkait telah menyumbang lebih dari seperempat ekonomi China, menurut perkiraan Moody's.

Penjualan rumah baru untuk pekan yang berakhir 28 Mei tumbuh sebesar 11.8% dari tahun lalu, penurunan tajam dari pertumbuhan 24.8% seminggu sebelumnya, kata kepala ekonom China Nomura Ting Lu dalam sebuah laporan Senin. Itu berdasarkan data rata-rata pergerakan tujuh hari dari Wind Information.

Volume penjualan kedua minggu itu lebih rendah dibandingkan periode yang sama pada 2019, sebelum pandemi, kata laporan itu.

Sebagian besar penurunan penjualan berasal dari kota-kota terbesar di China, kata laporan itu. Apa yang disebut kota tingkat 1 itu telah menjadi titik terang karena orang cenderung pindah ke pusat kota untuk mencari pekerjaan.

Investor di pengembang properti China juga semakin skeptis terhadap pasar.

Indeks Markit iBoxx untuk obligasi real estat hasil tinggi China kembali turun mendekati posisi perdagangannya pada November, ketika Beijing mengumumkan dukungan untuk sektor ini melalui "rencana 16 poin."

Sementara rencana itu "telah berperan penting untuk mengatasi krisis ini," inisiatif tersebut hanya ditujukan untuk mendukung utang pengembang pada tingkat proyek, kata analis S&P Global Ratings dalam laporan 22 Mei.

Itu berarti masih ada ketidakpastian tentang apakah pengembang dapat membayar investor untuk obligasi di tingkat perusahaan induk, kata lembaga pemeringkat. Mereka sedang melihat apakah pengembang dapat menghasilkan cukup uang dari penjualan properti.

Pada bulan April, para analis menunjukkan bahwa penjualan properti nasional turun menjadi 900 miliar yuan ($126.87 miliar), di bawah rata-rata bulanan tahun lalu sebesar 1.1 triliun yuan.

Untuk semua tahun 2023, S&P memperkirakan penjualan pengembang China turun sekitar 3% hingga 5% — sedikit lebih baik dari perkiraan penurunan 5% hingga 8% sebelumnya.

Perkiraan tahun ini didasarkan pada ekspektasi bahwa penjualan di kota-kota besar tumbuh sekitar 3%, sedangkan penjualan di kota-kota kecil tidak turun lebih dari 10%, kata laporan itu.

Di pasar rumah sekunder, aktivitas bisnis "telah mendingin sejak April, dengan penurunan jumlah rumah yang terdaftar untuk dijual, harga permintaan yang lebih rendah, dan transaksi yang lebih sedikit," kata Fitch Ratings dalam rilis Senin.

"Perlambatan ini mengikuti rebound kuat di 1Q23, menunjukkan kepercayaan pembeli rumah tetap rapuh di tengah prospek ekonomi yang tidak pasti dan prospek pekerjaan yang lemah."

Rumah baru di China biasanya dijual sebelum pengembang selesai membangun apartemen.

"Sentimen pasar rumah sekunder dapat dilihat secara umum sebagai barometer sektor properti, karena harga dan pasokan tidak tunduk pada intervensi regulator - tidak seperti pasar rumah baru," kata analis Fitch.

Penjualan rumah sekunder juga sangat memengaruhi harga rumah baru, kata para analis, memperkirakan lebih dari separuh rumah yang dijual di kota-kota terbesar China jatuh ke pasar rumah sekunder.

Kinerja yang lemah di bulan Mei terjadi di tengah meningkatnya harapan pasar untuk pemulihan.

Sebuah survei triwulanan oleh People's Bank of China telah menemukan peningkatan minat penduduk setempat untuk membeli rumah dalam beberapa bulan mendatang - dan harapan yang lebih besar untuk harga properti yang lebih tinggi.

Pasar real estat masih dalam "periode penyesuaian," kata Liu Lijie, analis pasar di Beike Research Institute, dalam komentar tertulis Selasa yang diterjemahkan oleh CNBC.

Kebijakan pemerintah perlu meningkatkan ekspektasi pasar untuk pemulihan real estat, kata Liu, mencatat bahwa langkah-langkah tambahan dapat diambil bahkan di kota-kota besar untuk meningkatkan pembelian rumah.