Menara kantor 'zombie' di New York terhuyung-huyung saat suku bunga naik

Selama pasar bullish berkepanjangan yang didorong oleh suku bunga rendah secara historis dan uang yang hampir gratis, Doug Harmon dan timnya memimpin penjualan yang memecahkan rekor untuk banyak gedung perkantoran piala Manhattan.

Tidak lagi. Hari-hari ini, Harmon, ketua pasar modal di Cushman & Wakefield, perusahaan jasa real estat, menghabiskan sebagian besar waktunya untuk melakukan "triase", seperti yang dia katakan.

Pasar perkantoran terbesar di dunia akhir-akhir ini mengalami kepergian investor China yang menghabiskan banyak uang, munculnya pekerjaan jarak jauh era Covid, dan kejatuhan ekonomi akibat perang Ukraina. Sekarang ada kekhawatiran yang meningkat bahwa kenaikan suku bunga yang dramatis akan terlalu banyak untuk dipertahankan oleh banyak pemilik dan perhitungan yang telah lama ditunggu-tunggu semakin dekat.

“Ada konsensus yang merasa bahwa kapitulasi akan datang,” kata Harmon, yang mengibaratkan kenaikan tarif seperti bensin yang memicu badai api di kantor. “Ke mana pun saya pergi, ke mana pun di seluruh dunia sekarang, siapa pun yang memiliki kantor mengatakan: 'Saya ingin meringankan beban saya.'”

Industri ini penuh dengan pembicaraan tentang kemitraan yang putus di bawah tekanan, gedung perkantoran yang diubah untuk penggunaan lain, dan spekulasi tentang pengembang mana yang mungkin tidak berhasil ke sisi lain. Sementara itu, oportunis sedang mempersiapkan apa yang mereka yakini akan menjadi kumpulan penjualan yang tertekan dengan harga knockdown, mungkin pada kuartal pertama tahun depan.

"Kita akan melihat kesusahan," kata Adelaide Polsinelli, broker veteran di Kompas. "Kami sudah melihatnya."

Sejak Januari, saham SL Green dan Vornado, dua REIT yang diperdagangkan secara publik yang merupakan salah satu pemilik kantor terbesar di New York, telah turun setengahnya.

Tanda-tanda ketegangan baru datang minggu ini. Blackstone, perusahaan ekuitas swasta, mengatakan kepada para investor bahwa mereka akan membatasi pencairan dalam dana real estat komersial senilai $125 miliar.

Juga terungkap bahwa Meta, perusahaan induk Facebook, akan mengosongkan sekitar 250,000 kaki persegi ruang di pengembangan baru Hudson Yards untuk memangkas biaya. Itu dan perusahaan teknologi lainnya telah menjadi salah satu sumber ekspansi terakhir di pasar perkantoran era pandemi Manhattan.

Kumpulan kecil kantor seperti Hudson Yards - dengan konstruksi baru dan fasilitas serta lokasi terbaik - masih diminati, menurut Ruth Colp-Haber, yang, sebagai kepala Wharton Properties, berkonsultasi dengan perusahaan leasing.

Tapi, dia memperingatkan, “bahaya sebenarnya mengintai di lantai bawah di gedung kelas B dan C yang kehilangan penyewa pada tingkat yang mengkhawatirkan tanpa penggantian.” Semua mengatakan, Colp-Haber memperkirakan bahwa sekitar 40 persen gedung perkantoran kota "sekarang menghadapi keputusan besar" tentang masa depan mereka.

Prognostikator telah meramalkan malapetaka untuk sektor perkantoran sejak awal pandemi Covid, yang telah mempercepat tren kerja jarak jauh sehingga menurunkan permintaan ruang. Menurut Kastle Systems, perusahaan keamanan kantor, tingkat hunian rata-rata pada hari kerja di kantor-kantor Kota New York tetap di bawah 50 persen. Analisis yang sangat mengerikan dan sering dikutip oleh para profesor di Universitas Columbia dan New York memperkirakan bahwa nilai kolektif gedung perkantoran AS dapat menyusut sekitar $500 miliar — lebih dari seperempat — pada tahun 2029.

Sektor ini sejauh ini menentang prediksi tersebut. Sewa biasanya berlangsung selama tujuh hingga 10 tahun sehingga penyewa masih membayar sewa meskipun hanya sedikit pekerjanya yang datang ke kantor. Di tengah pandemi, pemberi pinjaman juga bersedia memberikan keringanan hukuman atau, seperti yang dikatakan beberapa orang, untuk "memperpanjang dan berpura-pura".

Tetapi kenaikan suku bunga yang tajam mungkin, pada akhirnya, memaksa masalah ini. Pembiayaan tiba-tiba menjadi lebih mahal bagi pemilik dan pengembang - jika tersedia sama sekali. “Jika Anda memiliki hutang yang akan jatuh tempo, tiba-tiba tarif Anda berlipat ganda dan bank akan membuat Anda memasukkan uang ke dalam aset tersebut,” kata seorang pengembang.

Bangunan berkualitas rendah mungkin yang paling rentan. Saat sewa berakhir, banyak penyewa lari atau menuntut pengurangan sewa. Meski pendapatan mereka menyusut, pemilik tetap harus membayar pajak dan biaya operasional.

Bob Knakal, ketua penjualan investasi di JLL, melihat gerombolan gedung perkantoran "zombie" yang tumbuh di Manhattan yang masih hidup tetapi tidak memiliki masa depan yang jelas. Zombie tipikal mungkin telah dibeli beberapa generasi yang lalu dan memberikan cek bulanan ke daftar penerima yang terus bertambah.

“Sekarang gedung ini tidak kompetitif dari perspektif sewa karena membutuhkan lobi baru, lift, jendela, dan kamar mandi baru. Dan jika Anda pergi ke 37 orang itu dan berkata: 'Anda tahu apa? Anda harus menulis cek sebesar $750,000 agar kami dapat memperbaiki gedung ini.' Orang-orang ini akan mengalami serangan jantung,'” kata Knakal.

Jika ada hutang untuk diperpanjang, pemberi pinjaman akan meminta pemilik untuk menyumbangkan lebih banyak ekuitas untuk menebus nilai bangunan yang menurun. “Ada perhitungan yang akan datang,” kata Knakal, “dan saya pikir akan sulit bagi banyak dari orang-orang ini untuk membiayai kembali.”

Hal itu tampaknya memicu banyak diskusi di ruang belakang antara peminjam, bank, pemberi pinjaman swasta, dan lainnya.

Manus Clancy, seorang analis di Trepp, yang memantau sekuritas yang didukung hipotek komersial, menyamakan situasinya dengan yang dihadapi pusat perbelanjaan lima tahun lalu karena prospek mereka memburuk. Banyak yang akhirnya jatuh ke dalam penyitaan. Apakah pinjaman kantor dapat dibiayai kembali, dia memperkirakan, akan bergantung pada kebaruan gedung, tingkat huniannya, dan lamanya sewa. “Tidak banyak kesusahan, per se, ada banyak kekhawatiran,” katanya.

Beberapa gedung perkantoran yang sudah usang dapat diubah menjadi tempat tinggal, yang, secara teori, akan membantu meringankan kekurangan perumahan yang kronis di Kota New York. Tapi itu lebih mudah diucapkan daripada dilakukan, kata banyak pakar. Itu akan membutuhkan perubahan zonasi. Meski begitu, banyak gedung perkantoran mungkin bukan kandidat yang cocok untuk konversi tempat tinggal - baik karena pelat lantainya terlalu besar, letak elevatornya salah, jendelanya tidak terbuka atau lingkungannya tidak menarik. Untuk membuat proyek semacam itu bermanfaat, pemilik harus menjual dengan diskon besar.

Itu belum terjadi - setidaknya tidak di depan umum. “Tidak ada yang ingin menjadi orang pertama yang terjun ke sini karena tidak ada yang ingin menetapkan harga rendah baru yang tidak perlu,” kata David Stern, pendiri Townhouse Partners, sebuah konsultan yang melakukan uji tuntas untuk penjamin emisi real estat komersial. “Itulah yang ditunggu semua orang: revaluasi yang luar biasa ini.” Dalam bahasa sehari-hari, seorang pengembang menyindir bahwa beberapa pemilik, yang terbiasa memegang properti selama bertahun-tahun, belum "melihat Yesus" - tetapi mereka akan melakukannya.

Sementara itu, beberapa transaksi baru-baru ini mengisyaratkan pergeseran pasar. Pada bulan Juli, RXR dan Blackstone menjual 1330 Sixth Avenue seharga $325 juta, turun dari $400 juta RXR yang dibayarkan pada tahun 2010. Pada tahun 2014, Oxford Properties, sebuah perusahaan investasi Kanada, membayar $575 juta untuk memenangkan perang penawaran untuk 450 Park Avenue, sebuah 33 -menara cerita. Itu dijual oleh pemilik berikutnya pada bulan April seharga $440 juta.

“Apa nilainya hari ini?” tanya seorang broker. “Kurang dari $440 juta.”