Tidak Ada Pengulangan Gratis Untuk Akta yang Disampaikan Pada Penutupan

Ketika penjual setuju untuk menjual real estat kepada pembeli, para pihak menandatangani kontrak yang mengidentifikasi real estat, menyatakan harga pembelian, dan mencakup beberapa poin penting lainnya (ditambah banyak poin kecil). Para pihak kemudian menutup transaksi mereka, dan sebagai bagian dari penutupan itu penjual menandatangani akta untuk menyerahkan real estat kepada pembeli.

Bagaimana jika akta tersebut tidak menjelaskan real estat yang benar, tetapi pembeli tidak menyadarinya dan tetap menutupnya? Di bawah prinsip-prinsip tradisional hukum real estat, kontrak "menggabungkan" ke dalam akta, yang berarti bahwa kontrak secara efektif hilang dan yang tersisa hanyalah akta. Jika akta menyampaikan real estat yang salah, itu terlalu buruk bagi pembeli – dan juga tentu saja bagi pengacara mana pun yang menyetujui akta untuk pembeli.

Prinsip itu mungkin terdengar agak brutal. Namun, itu telah menjadi bagian dari hukum real estat Amerika selama berabad-abad. Keputusan banding negara bagian New York baru-baru ini menegaskan bahwa New York masih mengikuti prinsip ini. Dalam hal itu, kontrak mengharuskan penjual untuk menyampaikan banyak yang pembeli maksudkan untuk membangun rumah. Lot tersebut dijelaskan dalam "deskripsi hukum metes and bounds" yang khas – secara efektif, pembacaan naratif tentang batas-batas diagram survei yang menunjukkan lot.

Pada penutupan, penjual menyampaikan bagian yang sedikit berbeda dari real estate, meskipun perbedaan tidak melompat karena deskripsi metes dan batas yang melekat pada akta sangat mirip dengan yang ada dalam kontrak. Namun, uraian dalam akta tersebut menghilangkan kavling kedua yang penting bagi pembeli untuk dapat memasang sistem tangki septik untuk rumah tersebut.

Penjual menolak untuk memperbaiki akta tersebut dan mencoba agar pembeli membayar lebih banyak uang untuk lot kedua. Pembeli akhirnya menggugat. Pengadilan menyatakan bahwa akta tersebut mewujudkan kesepakatan akhir antara para pihak, dan kontrak tidak relevan. Pengadilan tidak akan meninjau kembali kontrak tersebut.

Tentu saja, ada pengecualian untuk aturan ini. Misalnya, jika deskripsi properti dalam akta entah bagaimana ambigu, maka pengadilan mungkin kembali dan melihat kontrak. Jika kontrak itu sendiri menetapkan bahwa kewajiban tertentu berdasarkan kontrak bertahan dari penutupan, maka pengadilan akan menegakkan ketentuan itu. Sebagian besar kontrak real estat komersial modern menyatakan bahwa banyak ketentuan kontrak akan bertahan setelah penutupan. Namun, daftar ketentuan yang bertahan itu biasanya tidak mencakup kewajiban penjual untuk menyerahkan real estat yang telah disepakati.

Tak satu pun dari pengecualian yang disebutkan dalam paragraf sebelumnya diterapkan dalam litigasi New York baru-baru ini, sehingga pembeli kehilangan kasusnya.

Pembeli, atau pengacaranya, dapat mencegah masalah dengan meninjau akta lebih hati-hati pada saat penutupan. Mereka juga dapat mengidentifikasi properti yang akan dibawa dengan mengacu pada peta plat, yang akan menghasilkan deskripsi properti yang jauh lebih sederhana dan tidak rawan kesalahan.

Kasus yang dirujuk adalah Pickard v.Campbell, NY Slip Op. 04442 (8 Juli 2022, Divisi Banding, Departemen Keempat).