Ohio Bertindak Tegas Untuk Membatasi Kontrol Sewa

Sudah 4 tahun sejak saya berbicara di sebuah konferensi di Columbus, Ohio dan menulis di sini bahwa Ohio bisa menjadi tempat yang sempurna di negara ini untuk melawan kebijakan perumahan yang buruk. Pandangan itu telah divalidasi dengan pengesahan RUU DPR 430, sebuah tindakan yang mencegah kota-kota lokal dari memaksakan kontrol sewa, menjadikan Ohio salah satu dari 29 negara bagian yang tidak mengizinkan kontrol sewa disahkan oleh pemerintah daerah. Apa yang membuat bagian itu begitu penting adalah bahwa itu dibuat pada saat dorongan untuk pengendalian sewa dan langkah-langkah lain yang ditujukan untuk penyedia perumahan di tingkat lokal di Ohio telah berkembang. Negara-negara bagian lain meloloskan langkah-langkah bertahun-tahun yang lalu, tetapi langkah berani Ohio menutup salah satu intervensi terburuk yang dapat dilakukan pemerintah daerah dalam ekonomi perumahan; itu mungkin tindakan yang dapat memimpin seluruh negeri dalam membalikkan gelombang kebijakan perumahan yang buruk secara umum.

Pertama, harga memberitahu kita ketika perumahan langka. Ketika pasokan perumahan gagal memenuhi permintaan, harga sewa naik. Sesederhana itu. Solusi untuk permintaan yang meningkat karena pekerjaan baru di kota adalah dengan meningkatkan pasokan perumahan. Lebih banyak pasokan berarti lebih banyak persaingan antara pengembang, pembangun, dan operator perumahan untuk penyewa daripada penyewa bersaing dengan penyewa untuk apartemen dan rumah sewaan yang langka.

Namun, kebijakan untuk melonggarkan dan menghilangkan aturan dan regulasi yang membatasi perumahan dan menawarkan insentif untuk membangun lebih banyak perumahan membutuhkan keberanian. Jauh lebih mudah bagi politisi untuk menyalahkan pengembang dan penyedia perumahan atas kenaikan harga sewa; sewa naik karena keserakahan, bukan kekurangan pasokan. Jawaban mereka adalah dengan membatasi berapa banyak harga naik tanpa melakukan apa pun tentang ketidakseimbangan permintaan-penawaran yang meningkat. Hasilnya adalah harga yang lebih tinggi ketika produksi perumahan terhenti. Jika Anda ingin penjelasan lengkap tentang mengapa kontrol sewa merugikan orang dengan lebih sedikit uang, lihat makalah yang saya tulis untuk Foundation for Equal Opportunity.

Di Ohio, pembicaraan tentang pengendalian sewa telah meningkat, terutama di kota-kota besar. Kembali pada tahun 2018, saya menulis ini tentang kota-kota itu dan seluruh Ohio:

“Demokrat pro-buruh cenderung lebih kuat secara politik di kota-kota itu sementara Partai Republik mendominasi di daerah pedesaan; politik lokal cenderung dikendalikan oleh dewan kota dan walikota yang condong ke kiri, sementara legislatif didominasi oleh Partai Republik. Campuran demografi dan ekonomi yang berbeda ini berarti Ohio mungkin juga menjadi medan pertempuran berikutnya dalam upaya membatasi dan mengendalikan perumahan sewa swasta di seluruh Amerika Serikat. Negara mungkin menjadi tempat di mana realitas dapat memeriksa masalah yang berkembang dari kebijakan yang buruk”

Itulah mengapa RUU Rumah 430 sangat penting. RUU tersebut membahas utilitas, tetapi amandemen RUU saat bergerak melalui proses legislatif termasuk pembatasan kontrol sewa, dan RUU penuh dengan amandemen melewati kedua majelis legislatif. Saat ini RUU tersebut sedang menunggu tanda tangan Gubernur Mike DeWine.

RUU itu melakukan beberapa hal penting. Pertama dengan jelas mendefinisikan pengendalian sewa sebagai “memerlukan sewa di bawah pasar untuk tempat tinggal atau mengendalikan tarif sewa untuk tempat tinggal dengan cara apapun, termasuk dengan melarang kenaikan sewa” dan membatasi “perubahan tarif sewa antara penyewa, membatasi kenaikan tarif sewa, mengatur sewa tarif tempat tinggal berdasarkan pendapatan atau kekayaan penyewa, dan bentuk pengekangan atau pembatasan lain dari tarif sewa.”

RUU itu juga mendefinisikan "stabilisasi sewa," nama lain untuk kontrol sewa sebagai, "memungkinkan kenaikan sewa untuk tempat tinggal dengan jumlah tetap atau pada jadwal tetap seperti yang ditetapkan oleh subdivisi politik."

Definisi tersebut penting karena nantinya dalam RUU tersebut, kedua kategori pengendalian harga ini dibuat terlarang bagi pemerintah daerah. Cara pengendalian sewa didefinisikan sangat penting karena politisi lokal memiliki kepentingan dalam memaksakan pengendalian sewa tetapi menyebutnya sebagai sesuatu yang lain. Ini tidak meninggalkan lubang loop untuk dieksploitasi.

Juga penting, RUU tersebut menjelaskan dan menyatakan bahwa “majelis umum menemukan dan menyatakan bahwa pemeliharaan pasokan perumahan yang memadai, termasuk akses ke tempat sewa tempat tinggal yang layak huni, bersih, dan terpelihara dengan baik, di negara bagian Ohio adalah prioritas mendesak di seluruh negara bagian dan diperlukan untuk kesejahteraan warga Ohio.”

Meskipun hal ini tampak jelas, pengkodifikasian itu berharga karena memasukkan ke dalam undang-undang negara bagian gagasan bahwa lebih banyak perumahan adalah jawaban untuk masalah perumahan, bukan lebih banyak uang atau kontrol harga. Perundang-undangan melanjutkan ke katalog semua alasan mengapa kontrol sewa adalah kebijakan yang buruk. Ada baiknya melihat daftar lengkapnya.

“Majelis umum selanjutnya menemukan dan menyatakan bahwa pengendalian sewa dan tindakan stabilisasi sewa dapat melakukan salah satu dari berikut ini:

(A) Menekan nilai sewa dan properti dan dengan demikian mencegah pemeliharaan, pemeliharaan, dan rehabilitasi bangunan tempat tinggal yang ada dan pembangunan tempat tinggal baru;

(B) Memberi insentif kepada tuan tanah untuk mengubah tempat tinggal menjadi kondominium, koperasi, dan jenis perumahan lainnya, sehingga menghilangkan tempat tinggal tersebut dari ketersediaan di pasar sewa;

(C) Pendapatan pajak properti yang lebih rendah untuk pemerintah negara bagian dan lokal dan subdivisi politik;

(D) Menyebabkan kerusakan tempat tinggal;

(E) Mencegah pergantian tempat tinggal dan dengan demikian menghilangkan kemampuan penyewa potensial untuk menyewa tempat tersebut dan mengakibatkan misalokasi tempat tinggal;

(F) Menghalangi penjualan tempat tinggal;

(G) Mencegah investasi di tempat tinggal baru dan yang sudah ada, terutama selama masa kenaikan biaya material dan kekurangan tenaga kerja;

(H) Memiliki dampak yang merugikan, karena kurangnya perumahan yang memadai, pada individu yang mencari pekerjaan di daerah dengan ketersediaan perumahan yang langka dan pada majikan yang mencari karyawan di daerah tersebut;

(I) Mendistorsi fungsi pasar untuk tempat tinggal;

(J) Membebankan biaya administrasi dan penegakan yang substansial pada subdivisi politik;

(K) Secara surut mencabut pemilik tempat tinggal dari hak milik.

RUU itu kemudian mendorong taruhan melalui jantung setiap upaya lokal untuk memaksakan kontrol sewa.

“Tidak ada subdivisi politik yang dapat memberlakukan, mengadopsi, memperbarui, mempertahankan, menegakkan, atau melanjutkan keberadaan peraturan apa pun dan tidak ada kotapraja yang dapat mengadopsi atau melanjutkan keberadaan ketentuan piagam resolusi, peraturan, resolusi, aturan, atau tindakan lain yang bertentangan dengan ini. bab, atau yang mengatur hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian sewa yang diatur dalam bab ini, termasuk, tanpa batasan, dengan cara apapun memaksakan atau memerlukan pengendalian sewa atau stabilisasi sewa.”

RUU diakhiri dengan klarifikasi Aturan Dillon. Aturan Dillon didasarkan pada preseden hukum yang dapat membatasi hal-hal yang dilarang oleh negara bagian untuk dilakukan oleh pemerintah daerah. Liga Nasional Kota mendeskripsikannya sebagai, “berasal dari dua keputusan pengadilan yang dikeluarkan oleh Hakim John F. Dillon dari Iowa pada tahun 1868. Ini menegaskan interpretasi sempit yang dipegang sebelumnya tentang otoritas pemerintah daerah, di mana pemerintah sub-negara bagian dapat terlibat dalam suatu kegiatan hanya jika secara khusus diberi sanksi oleh pemerintah negara bagian.”

RUU tersebut mengklarifikasi bahwa “pasokan perumahan adalah masalah mengesampingkan kepentingan seluruh negara bagian yang membutuhkan pendekatan seragam untuk pengendalian sewa dan langkah-langkah stabilisasi sewa di tempat tinggal di seluruh negara bagian.” Bahasa penutup dari RUU tersebut memperjelas bahwa “merupakan maksud dari majelis umum untuk mencegah pembagian politik dari mengatur hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian sewa yang diatur oleh bab ini, termasuk melalui pengenaan kontrol sewa. dan stabilisasi sewa dengan cara apa pun.”

Bahasa RUU tersebut menyeluruh dan secara filosofis masuk akal, beresonansi dengan semua alasan utama mengapa kontrol sewa adalah ide yang buruk, dampaknya terhadap ekonomi perumahan, dan akhirnya, menegaskan gagasan bahwa perumahan sewa diatur oleh kontrak, yang menyatakan dapat ditegakkan secara hukum “hak dan kewajiban”. Sewa tidak ditetapkan karena keserakahan tetapi karena respons terhadap kekuatan pasar, dan ketika penduduk dan penyedia perumahan menyepakati harga dan persyaratan, perjanjian tersebut dapat ditegakkan dan tidak boleh diganggu karena alasan politik oleh pemerintah daerah.

Ohio menunjukkan kepemimpinan, dan mudah-mudahan, dengan perbaikan cepat kontrol sewa dari meja, kota-kota setempat akan mulai mempertimbangkan untuk membuatnya lebih mudah untuk membangun perumahan dan mengeksplorasi cara-cara yang lebih inovatif untuk membantu orang-orang dalam ekonomi perumahan sementara itu. Mudah-mudahan, Ohio akan melakukan hal yang sama dengan pengendalian sewa dengan intervensi lain yang menaikkan biaya dan harga bagi orang-orang yang membutuhkan perumahan, seperti kebijakan Zonasi Wajib Inklusif (MIZ). yang telah melakukan kerusakan di kota-kota lain.