Soal Harga Rumah, Powell Prediksi Koreksi, Apa Yang Dia Lihat?

Pengambilan Kunci

• Penjualan rumah turun 20% dari tahun lalu, menyebabkan optimisme dari mereka yang ingin masuk ke pasar real estat.
• Ekonom memprediksi pertumbuhan harga rumah akan terhenti pada 2023.
• Kenaikan suku bunga lanjutan dari bank sentral membuat banyak ahli khawatir tentang apa artinya ini bagi pasar real estat.

Selama beberapa tahun terakhir, kita semua telah mendengar begitu banyak tentang ini pasar real estat yang panas. Cerita bermunculan tentang rumah yang terjual dalam waktu singkat, pembeli yang mendahului inspeksi rumah untuk menyelesaikan penjualan, menawarkan semua uang tunai di atas harga listing tanpa melihat propertinya karena begitu banyak kota tiba-tiba menjadi tidak terjangkau.

Orang-orang yang ingin memasuki pasar real estat khawatir dan bertanya-tanya apakah mereka akan mampu membeli rumah.

Ketua Federal Reserve Jerome Powell berkomentar, “Kami pernah mengalami masa pasar perumahan yang panas di seluruh negeri… harga rumah naik pada tingkat yang tidak berkelanjutan. Kami mungkin di pasar perumahan harus melalui koreksi.”

Tampaknya pertumbuhan harga real estat akhirnya akan kembali ke kenyataan, setidaknya itulah harapannya. Banyak pemilik rumah yang optimis telah sabar menunggu harga real estat turun sehingga mereka akhirnya bisa masuk ke pasar.

Apakah ini kematian yang lambat bagi pasar penjual? Kami akan mencoba memahami pasar real estat saat ini.

Ini belum menjadi pasar pembeli

Kita harus mulai dengan membagikan beberapa berita yang sedikit mengecewakan bagi mereka yang ingin memasuki pasar real estat dalam waktu dekat. Ini belum sepenuhnya menjadi pasar pembeli. Meskipun penjualan rumah turun 20.2% dari tahun sebelumnya, median harga jual rumah yang ada naik 10.8% dari tahun lalu, menurut National Association of Realtors (NAR). Harga jual rumah rata-rata saat ini berada di $403,800, tetapi turun dari rekor tertinggi bulan Juni di $413,800.

Seorang ekonom dari NAR menunjukkan bahwa kita berada dalam resesi perumahan karena ada penurunan penjualan rumah dan bangunan. Namun, ini bukan resesi harga karena persediaan masih cukup tinggi.

Pembeli potensial berharap waktu terbaik untuk masuk ke pasar real estat akan segera tiba. Banyak orang telah menabung dengan harapan akhirnya dapat membeli rumah dengan harga yang wajar, tetapi tampaknya harga real estat tidak akan turun drastis dalam waktu dekat. Namun, ada kabar baik bagi pembeli.

Tidak ada lagi perang penawaran

Menurut data dari Redfin, rata-rata rumah dijual di bawah harga jualnya untuk pertama kalinya sejak Maret 2021. Ini adalah metrik penting karena berarti rumah tidak turun dari harga jual selama 17 bulan, jadi intinya, paling nyata transaksi real kemungkinan memiliki semacam perang penawaran. Kami semua mendengar beberapa cerita kacau tentang perang penawaran dan bagaimana orang-orang putus asa memasuki pasar real estat. Jika Anda seorang pembeli, Anda tidak perlu stres untuk terlibat dalam perang penawaran yang intens seperti yang harus dilakukan beberapa orang beberapa bulan yang lalu.

Redfin juga mengumumkan bahwa jumlah rumah dijual dengan penurunan harga dua kali lipat menjadi 14.9% pada bulan Juni dari tahun sebelumnya. Ini berarti penjual harus realistis dengan ekspektasi mereka tentang berapa banyak keuntungan yang bisa mereka hasilkan.

Ekonom di Redfin bahkan memperkirakan bahwa masa tenang pasca-Buruh di pasar real estat bisa lebih intens tahun ini, dengan harapan bahwa rumah bisa bertahan di pasar lebih lama dari sebelumnya. Jika sebuah rumah bertahan di pasar lebih lama, ada potensi rumah untuk mulai menjual di bawah harga jual lebih sering dalam beberapa bulan terakhir tahun 2022. Namun, hanya waktu yang akan membuktikan apakah penjual cukup putus asa untuk keluar dari pasar dengan melikuidasi untuk harga jauh lebih rendah.

Apa pertanda bahwa harga real estat bisa turun?

Ada keyakinan bahwa kenaikan pasokan dikombinasikan dengan penurunan permintaan dapat menyebabkan harga rumah lebih rendah. Pasokan rumah baru di AS melampaui sepuluh bulan di bulan Juli. Ini adalah level tertinggi sejak Januari 2009. Setiap kali lebih dari 10 bulan terakhir, AS mengalami resesi. Angka tersebut secara resmi menjadi 10.9 pada 23 Agustus 200. Penawaran bulanan adalah istilah yang digunakan untuk menghitung jumlah bulan yang diperlukan untuk persediaan rumah yang tersedia di pasar saat ini untuk dijual, dengan mempertimbangkan kecepatan penjualan. Pasokan bulan berada pada rekor terendah 1.9 bulan pada Desember 2020.

Menurut National Association of Realtors (NAR), penjualan rumah yang ada turun 5.9% pada Juli dari bulan sebelumnya. Jika penjualan rumah terus menurun, ada potensi harga turun karena penjual tidak mau menunggu untuk menemukan penawaran yang tepat.

Redfin juga melaporkan bahwa pencarian Google untuk kata kunci “rumah dijual” turun pada akhir Agustus sebesar 27% dari tahun sebelumnya. Tren ini dapat menunjukkan bahwa orang-orang berpikir dua kali untuk memasuki pasar real estat karena kekhawatiran tentang kenaikan suku bunga terus membanjiri berita.

Sewa yang lebih tinggi vs. pembayaran hipotek yang jauh lebih tinggi

Masalah lain di pasar real estat adalah harga sewa yang tinggi yang diimbangi dengan pembayaran hipotek yang lebih tinggi oleh tuan tanah. Di masa lalu, banyak investor real estat akan berpendapat bahwa kelas aset menghasilkan pengembalian yang layak. Dengan harga sewa yang meningkat, sulit untuk menghasilkan keuntungan sebagai tuan tanah karena pembayaran hipotek juga meningkat. Seiring dengan tingkat hipotek, biaya asuransi juga naik.

Pada akhir Agustus, diumumkan bahwa harga sewa mencapai rekor tertinggi selama 17 bulan berturut-turut di bulan Juli. Menurut informasi dari realtor.com, sewa rata-rata nasional berada di rekor baru hgh $1,879 per bulan untuk bulan Juli, yang naik 12,% dari tahun lalu. Namun, tingkat perubahan sewa melambat, karena kenaikan 10% YoY adalah yang terkecil yang pernah kami lihat sejak Juni 2021.

Sebagai sewa meningkat, pembayaran hipotek telah meningkat lebih dari tahun lalu. Asosiasi Bankir Hipotek berbagi bahwa pembayaran hipotek bulanan rata-rata hampir 1.5Xx sebanyak rata-rata bulanan meminta sewa untuk kuartal kedua. Ini akan menjadi rekor tertinggi dengan data kembali ke 2009. Jika pembayaran hipotek terus meningkat, banyak calon investor akan berpikir dua kali untuk masuk ke real estat sebagai investasi.

Mengapa pembayaran hipotek meroket?

Kombinasi harga rumah yang lebih tinggi dan tingkat hipotek yang lebih tinggi telah menyebabkan pembayaran hipotek menjadi tidak terjangkau dan menakutkan. Suku bunga secara historis rendah selama penguncian, yang mengarah ke ledakan perumahan. Ledakan real estat akhirnya menyebabkan perang penawaran yang merugikan banyak pembeli yang penuh harapan.

Indeks NSA Harga Rumah Nasional AS S&P CoreLogic Case-Shiller dirilis pada 30 Agustus dan angka-angka menunjukkan bahwa harga rumah telah naik 18% selama tahun lalu pada Juni. Untuk menambah perspektif lebih lanjut, sepertinya harga rumah AS naik 40% sejak pandemi dimulai (dari Februari 2020 hingga Mei 2022, tepatnya). Dengan harga real estat yang tinggi yang diimbangi dengan kenaikan suku bunga, pembayaran hipotek telah meroket.

Apakah harga rumah akan turun?

Sulit untuk memprediksi secara akurat apa yang akan terjadi pada perekonomian karena bank sentral terus menaikkan suku bunga untuk memperlambat aktivitas ekonomi. Namun, perlu dicatat bahwa Goldman Sachs telah memperingatkan kliennya bahwa harga rumah diperkirakan akan berhenti sepenuhnya pada tahun 2023. Mereka bahkan memprediksi bahwa pertumbuhan harga rumah akan tetap pada rata-rata 0% pada tahun 2023. Sementara pembeli potensial mungkin melihat ini sebagai berita positif karena harga tidak akan terus meroket, harga real estat masih naik signifikan sejak awal pandemi.

Yang mengatakan, ada perbedaan besar antara mengulur-ulur pertumbuhan harga rumah dan penurunan harga real estat. Hanya karena pertumbuhan terhenti, bukan berarti harga akan turun. Beberapa ahli merasa bahwa permintaan dalam negeri akan tetap kuat karena pasar tenaga kerja yang kuat dan pasokan yang tidak memadai. Dengan permintaan yang kuat untuk rumah, sulit untuk membayangkan harga real estat turun dalam jumlah besar dalam waktu dekat.

Bagaimana seharusnya Anda berinvestasi?

Mungkin sulit untuk memutuskan apakah Anda harus menginvestasikan uang Anda di pasar real estat yang membingungkan saat ini. Berinvestasi di real estat menjadi lebih berisiko ketika Anda memperhitungkan suku bunga tinggi dan harga real estat yang meningkat. Di satu sisi, Anda tidak ingin terkunci dalam kecepatan yang sangat tinggi. Di sisi lain, Anda tidak yakin apakah Anda harus terus menunggu lebih lama hingga harga turun ke tingkat sebelum pandemi atau apakah itu mungkin pada saat ini.

Alternatifnya adalah berinvestasi di real estat melalui pembelian saham di perusahaan yang berkorelasi dengan pasar perumahan. Q.ai menawarkan Kit Investasi dengan REIT dan posisi real estat lainnya yang terpasang.

Intinya

Ini bukan lagi pasar penjual karena alasan yang tercantum dalam artikel ini, tetapi kami belum menjadi pasar pembeli. Beberapa bulan ke depan akan menjadi transisi. Ada berbagai data yang menunjuk ke berbagai arah, tetapi sulit untuk menyatakan dengan pasti kapan harga real estat akan turun. Pertumbuhan harga rumah tampaknya melambat, tetapi juri masih belum mengetahui kapan harga akan turun dan seberapa jauh mereka akan pergi. Ketua Federal Reserve Powell mungkin benar, mungkin sudah waktunya untuk koreksi di perumahan.