Opini: 2 angka ini menyimpulkan mengapa pasar perumahan tidak akan kembali normal untuk waktu yang lama

Saya menunjukkan kepada istri saya surat ini dan bercanda bahwa kami harus meminta premi 20% dari nilai saat ini. Ini adalah angka bulat yang besar tetapi pada dasarnya tidak berguna.

Mengapa?

Kita harus tinggal di suatu tempat!

Bahkan jika kami bisa mendapatkan harga jual yang jauh lebih tinggi, itu tidak akan banyak membantu kami.

Kami sudah memiliki tingkat hipotek 3% yang terkunci. Kami memiliki bagian ekuitas yang layak di rumah. Dan seperti yang disinggung oleh Realtor kami yang putus asa dalam surat mereka, hampir tidak mungkin menemukan rumah lain untuk dibeli saat ini.

Kombinasi dari kenaikan harga rumah, tingkat hipotek rendah yang dikunci oleh pemilik rumah saat ini dan pasokan yang rendah membuatnya tidak menarik untuk menjual rumah Anda dan mencari yang lain sekarang.

Mike Simonsen dari Altos Research memiliki bagan yang menunjukkan betapa buruknya situasi pasokan perumahan saat ini:

Itu 271,913 rumah dijual di seluruh negeri sekarang!

Kami berada di pasar perumahan di mana kami memiliki rekor permintaan tinggi dan rekor pasokan rendah. Jika Anda ingin tahu mengapa harga 20% lebih tinggi dari tahun lalu, ini adalah penjelasan paling sederhana.

Tapi ada lebih banyak terjadi di sini.

Simonsen baru-baru ini berada di podcast Odd Banyak dengan Tracy Alloway dan Joe Weisenthal di mana dia menjelaskan berapa banyak pemilik rumah yang menggandakan investasi real-estate mereka:

Ini seperti menggandakan. Pemilik rumah pergi untuk membeli rumah berikutnya, pindah ke atas atau ke bawah. Dan karena hipotek sangat murah, ini saat yang tepat untuk menyimpan yang pertama sebagai unit sewaan. Jadi setiap tahun saya pergi untuk membeli yang berikutnya dan saya menyimpan yang pertama. Dan itulah salah satu fenomena besar. Dan tiba-tiba saya menjadi investor real estat. Dan pada saat yang sama, uang institusional menjadi murah. Ada banyak berita tentang dana ekuitas swasta besar yang membeli rumah, tetapi sebenarnya individulah yang mendorong sebagian besar dari itu. Jadi dalam dekade terakhir kami telah mengambil 8 juta rumah dari siklus penjualan kembali dan memindahkannya ke bagian sewa investasi kolam renang. Dan itu, Anda tahu, 9% dari semua rumah keluarga tunggal.

Saya tahu semua orang ingin mengeluh tentang BlackRock yang membeli semua rumah di negara ini, tetapi 90% unit sewa tempat tinggal dimiliki oleh individu di Amerika Serikat.

Dan jumlah ini berkembang karena banyaknya ekuitas rumah, kekuatan neraca konsumen dan tingkat hipotek rendah yang berlaku.

Tarif hipotek rendah telah membuat pembayaran bulanan terjangkau seperti sebelumnya:

Ekuitas rumah telah meroket dari kenaikan harga perumahan:

Plus lihat kelayakan kredit pembeli rumah hari ini:

Orang-orang yang membeli rumah saat ini memiliki nilai kredit yang sangat baik. Ini tidak terjadi dalam ledakan subprime dari awal hingga pertengahan ketika mayoritas pembeli datang dari orang-orang dengan nilai kredit rendah.

Bayangkan saja Anda telah memiliki rumah Anda selama lima tahun atau lebih. Sekarang Anda sudah pasti membiayai kembali setidaknya dua sampai tiga kali dan kemungkinan memiliki tingkat pinjaman 3% atau kurang. Anda juga mendapatkan ekuitas yang bagus melalui kombinasi pembayaran pokok dan kenaikan harga.

Tampaknya harga rumah tidak akan berhenti naik dalam waktu dekat dan harga sewa juga meningkat, jadi masuk akal jika orang memilih untuk mempertahankan properti aslinya bahkan setelah membeli sesuatu yang baru. Mereka dapat dengan mudah membebankan biaya sewa yang cukup untuk menutupi hipotek, asuransi, dan pajak dan tetap maju dengan perlahan-lahan membayar hipotek murah dan melihat rumah mereka naik nilainya.

Jika saya harus menebak itu akan menjadi tahun sampai kita melihat sesuatu yang mendekati pasar perumahan "normal". Kami hanya tidak membangun cukup rumah setelah kecelakaan perumahan terakhir untuk memenuhi permintaan yang datang dari milenium yang mencapai tahun-tahun pembentukan rumah tangga mereka.

Hal-hal akhirnya meningkat, tetapi kami memiliki bertahun-tahun untuk memperbaikinya. Dan tidak seperti masalah rantai pasokan, peraturan pemerintah, dan COVID membuatnya lebih mudah untuk membangun rumah lebih cepat.

Sementara itu, kenaikan suku bunga bisa sedikit memperlambat jika suku bunga hipotek cukup tinggi. Naiknya harga rumah dan tingkat pinjaman yang lebih tinggi setidaknya akan membuat orang tidak tertarik untuk mempertahankan rumah lama mereka dan menyewakannya.

Namun, kenaikan suku bunga juga kemungkinan akan membatasi pasokan perumahan karena begitu banyak orang telah mengunci tarif rendah. Mengapa menjual untuk membeli rumah dengan harga lebih tinggi dengan biaya pinjaman yang lebih tinggi?

Jelas, orang masih akan pindah untuk pekerjaan baru atau keluarga atau perubahan pemandangan atau alasan lain orang memutuskan untuk menjual.

Tapi mungkin akan memakan waktu lama sampai kita melihat semacam keseimbangan antara penawaran dan permintaan di pasar perumahan.

Juga dari Ben Carlson: Haruskah saya menjual saham saya sehingga saya dapat membayar tunai untuk sebuah rumah?

Ben Carlson adalah penulis blog investasi "A Wealth of Common Sense," di mana ini pertama kali diterbitkan. Itu dicetak ulang dengan izin. Ikuti dia di Twitter @awealthofcs.