Kepemilikan Bukan Masalah, Kelangkaan Perumahan Adalah

Bulan lalu saya menghadiri pertemuan komunitas di Cincinnati mahasiswa kursus Sistem Perumahan di Sekolah Perencanaan Universitas Cincinnati untuk membahas “bagaimana investor institusional berdampak pada kota kita; apa yang saat ini sedang dilakukan untuk mengatasi masalah ini dan apa lagi yang perlu kita lakukan.” Saya telah memposting sebelumnya tentang upaya Pelabuhan Cincinnati untuk menggagalkan investor institusional membeli rumah keluarga tunggal di kota. Pertanyaan yang sulit dijawab dalam pertemuan tersebut adalah apa sebenarnya “investor institusional” itu dan apakah kepemilikan secara kausal terkait dengan hasil perumahan yang buruk, seperti harga sewa yang lebih tinggi, penggusuran, atau kebobrokan. Kekhawatiran tentang siapa yang memiliki perumahan tampaknya merupakan gangguan lain dari masalah sebenarnya, kurangnya pasokan dalam menghadapi permintaan yang meningkat.

Para siswa mengambil kursus yang disebut Sistem Perumahan, diajarkan oleh Profesor Hayden Shelby. Kursus ini mencakup melihat "sifat masalah perumahan dan pasar perumahan" dan "menangani kegagalan pasar perumahan". Melihat pola kepemilikan dan bagaimana kaitannya dengan hasil di pasar perumahan tentu layak untuk dilakukan di kelas, tetapi haruskah intervensi kebijakan berkonsentrasi pada siapa yang memiliki properti? Itu tergantung pada apakah ada hubungan yang jelas, konsisten, dan kausal antara kepemilikan dan hasil yang buruk. Sejauh ini, saya belum menemukan data apa pun yang membuat koneksi.

Faktanya, untuk sementara, desas-desus besar seputar akuisisi perumahan asing di Amerika Serikat. Narasi yang menakutkan adalah bahwa investor China “memarkir” uang tunai di pasar perumahan Amerika, membeli banyak gedung apartemen, mengosongkannya, lalu menunggu untuk menjualnya. Sekitar 5 tahun yang lalu, ada proposal untuk pajak pembelian perumahan oleh investor asing untuk menghentikan ini.

Namun, masalahnya, investor samar yang membeli dan mengosongkan gedung apartemen, tidaklah nyata. Memang, ada beberapa transaksi dengan investor di luar Amerika Serikat, tetapi mereka berusaha menghasilkan uang, bukan kehilangannya. Ketika para investor itu membeli gedung, mereka menjalankannya seperti pemilik lainnya, mereka tidak mengosongkannya; argumen yang aneh adalah dengan membiarkannya kosong, harga akan naik dan begitu pula nilai investasinya. Kecuali untuk membuat kenaikan 1% dalam sewa rata-rata, mereka harus membeli dan melepas 1,400 unit dari pasar Seattle, sesuatu yang tidak terjadi.

Kekhawatiran hari ini adalah entah bagaimana investor - dan para pengubah sekarang bukan "asing" tetapi "besar", atau "luar kota", atau "besar", atau "perusahaan", atau semua hal di atas – tentu saja merupakan aktor yang buruk. Para advokat menunjuk pada hasil dari kenaikan sewa, penggusuran, dan kebobrokan sebagai bukti. Tetapi semua hal itu tetap terjadi terlepas dari apakah pemiliknya tinggal satu mil jauhnya atau 1,000 mil jauhnya. Dan tidak ada yang salah atau menyeramkan tentang Real Estate Investment Trusts (REITS) atau dana pensiun yang membeli rumah jika menurut mereka akan menghasilkan keuntungan. Gagasan bahwa transaksi semacam itu akan lebih menguntungkan dengan membiarkan bangunan runtuh, melecehkan penyewa, dan mengusir mereka tidak hanya tidak masuk akal, tetapi juga tidak didukung oleh bukti kuantitatif.

Ada penyedia perumahan yang buruk – dan ada supir bus, polisi, guru, dan bahkan mungkin politisi yang buruk – tetapi orang tidak mencoba menghubungkan kegagalan para aktor ini dengan sesuatu seperti tempat tinggal mereka atau tempat mereka bersekolah. Jika salah satu dari aktor semacam ini melakukan kesalahan, yang masuk akal adalah memberikan sanksi kepada mereka karena melanggar peraturan atau membahayakan masyarakat. Sanksi semacam itu sudah ada untuk orang yang salah mengelola properti sedemikian rupa sehingga menimbulkan kerusakan dan proses penggusuran dipimpin oleh hakim, bukan oleh penyedia perumahan itu sendiri. Dan jika harga sewa yang meningkat adalah masalahnya, cara terbaik untuk mengimbanginya adalah dengan menciptakan pasar perumahan yang kompetitif sehingga orang yang tidak senang dengan harga dapat dengan mudah menemukan pengganti di dekatnya.

Rasa marah yang mendasari di ruangan pada pertemuan itu jelas; beberapa “perusahaan tak berwajah” menghasilkan uang, banyak uang, dengan mengorbankan orang miskin. Jelas, logikanya, korporasi-korporasi itu harus dilarang memiliki properti di Cincinnati. Seorang peserta menyarankan untuk tidak mengizinkan lebih dari sejumlah rumah dimiliki oleh investor dalam bentuk apa pun.

Anehnya, Pelabuhan Cincinnati setuju. Cerita lain yang baru-baru ini diterbitkan menyoroti upaya Pelabuhan untuk membeli perumahan sebanyak mungkin dengan dolar publiknya atau hasil penjualan obligasi. Idenya adalah tidak akan ada yang tersisa untuk investor "intuisi". Apakah Pelabuhan sebuah institusi? Dan apa yang terjadi jika seseorang berhenti membayar sewa atau melanggar persyaratan sewa? Akankah Pelabuhan mengusir mereka? Otoritas nirlaba dan perumahan, juga institusi, mengusir banyak, banyak penyewa karena tidak membayar dan pelanggaran sewa. Pelabuhan juga akan. Pelabuhan berencana untuk “mengembalikan uangnya dari menyewa dan, akhirnya, menjual rumah. Tapi intinya adalah menjaga harga sewa tetap terjangkau, dan harga jual cukup rendah sehingga orang bisa membayar.

Hmmm. Bagaimana mereka akan melakukan itu? Indikasi dari cerita tersebut adalah bahwa $10,000 yang diperkirakan Port akan mereka keluarkan untuk memperbaiki rumah tidaklah cukup. Pelabuhan mulai menyadari – seperti pemilik lainnya, besar atau kecil – bahwa seseorang harus membayar untuk perbaikan. Jika itu adalah pengguna akhir, penyewa atau pembeli, maka harganya akan naik. Ini matematika sederhana. Yang benar adalah bahwa setiap pembeli, apakah itu REIT atau investor pertama kali yang membeli satu properti sewaan, sewa adalah satu-satunya cara untuk membayar perbaikan. Jika ada masalah dengan perumahan, cara terbaik untuk mengatasinya adalah dengan memberi insentif perbaikan, bukan mengamanatkannya. Jika mandat datang, penyewa akan mengambil tab, dan unit tidak lagi terjangkau.

Ini mungkin reduksionis, tetapi selalu ada satu cara untuk memperbaiki masalah perumahan apa pun: biarkan pasar memproduksi banyak sekali perumahan, sedemikian rupa sehingga produsen dan penyedia harus bersaing satu sama lain untuk membuat orang menyewa atau membeli produk mereka. Apa pun yang kurang dari ini akan membuat lapangan permainan menjauh dari konsumen, memaksa mereka untuk bersaing satu sama lain dan menerima harga dan kondisi yang kurang dari ideal. Dan inilah poin kunci dari keseluruhan diskusi ini: bahkan jika ada hubungan kausal yang terukur dan kuat antara kepemilikan dan hasil perumahan, solusi terbaik untuk itu tetaplah lebih banyak perumahan. Pelarut untuk sebagian besar masalah perumahan adalah menciptakan pasokan yang cukup sehingga orang memiliki kesempatan yang diberikan dengan kebebasan memilih alternatif yang terjangkau.

Profesor Shelby sabar dengan pertanyaan saya pada pertemuan tersebut dan juga cukup murah hati untuk menjawab beberapa pertanyaan yang saya kirimkan kepadanya tentang topik kepemilikan investor dan kelas. Inilah pertanyaan saya dan jawabannya secara lengkap.

Seberapa penting menentukan definisi yang jelas tentang apa yang dimaksud dengan "investor?" Misalnya, Pelabuhan menggunakan uang investor dari penjualan obligasi untuk membeli rumah guna menghentikan investor lain membelinya; apakah ini benar-benar tentang investor "baik" versus "buruk"? Bagaimana itu diukur?

Saya pikir sangat penting untuk membedakan antara berbagai jenis investor. Dalam proyek ini kami mengandalkan istilah yang digunakan orang lain untuk menggambarkan fenomena ini, 'investor institusional'. Tapi saya menyadari itu istilah yang tidak sempurna. Kami telah berjuang untuk menemukan istilah yang lebih baik untuk menggambarkan aktor seperti apa yang sebenarnya bermasalah di bidang ini. Jenis entitas yang kami khawatirkan adalah entitas yang berdampak negatif pada warga dan komunitas kami dengan (1) menaikkan harga sewa ke tingkat yang tidak dapat dikelola oleh penyewa tanpa memperbaiki properti secara material, (2) menggusur dengan tarif yang lebih tinggi daripada kebanyakan lainnya tuan tanah pasar, dan (3) tidak memelihara properti secara memadai, sehingga penyewa harus hidup dalam kondisi yang buruk dan tetangga mungkin mengalami efek tidak langsung pada nilai properti mereka. Kami mungkin membutuhkan istilah yang lebih baik untuk jenis investor ini. Mungkin hanya "investor aktor yang buruk" sudah cukup. Namun alasan kami ingin menyelenggarakan percakapan komunitas ini adalah karena di Cincinnati banyak orang dan organisasi di kota kami menyadari bahwa kami memiliki beberapa entitas besar, kebanyakan REIT, yang muncul dalam beberapa tahun terakhir dan tampaknya memproduksi masalah material ini bagi penduduk pada tingkat yang jauh lebih tinggi daripada pemilik biasa.

Apa hasil negatif yang dapat dikaitkan dengan investor "buruk"? Apakah hasil tersebut secara kausal terkait dengan jarak dan ukuran investor? Jelas akan ada investor besar jauh yang memiliki perumahan "baik" dan investor lokal kecil yang memiliki perumahan "buruk".

Saya tidak tahu bahwa ukuran selalu disebabkan oleh (atau bahkan selalu berkorelasi dengan) hasil buruk yang saya sebutkan di atas. Sangat mungkin (dan masuk akal) bagi investor skala kecil dan tuan tanah untuk menghasilkan masalah ini, serta bagi investor skala besar untuk menghasilkan perumahan berkualitas dengan harga terjangkau. Namun, ketika di sana adalah entitas investasi besar yang menghasilkan masalah ini — dan kami memiliki beberapa perusahaan di Cincinnati — perusahaan-perusahaan itu dapat menimbulkan banyak kesulitan karena ukuran dan dampaknya. Ada juga masalah bahwa entitas besar ini seringkali sulit dimintai pertanggungjawaban karena mereka beroperasi di bawah banyak LLC dan seringkali tidak memiliki perwakilan lokal yang mudah dijangkau oleh penyewa dan advokat komunitas ketika masalah muncul. Itu adalah masalah mendasar.

Daripada mencoba mengatur kepemilikan, apakah masuk akal untuk mengatasi hasil buruk menggunakan kode yang ada dan mengembangkan program untuk memberi insentif pada perilaku yang berbeda. Misalnya, jika unit rumah menjadi bobrok, Kota dapat menawarkan pinjaman bunga rendah untuk hibah dari dana yang memungkinkan perbaikan lebih terjangkau dan mencegah biaya dibebankan kepada penduduk.

Saya pikir salah satu cara untuk mengatasi ini adalah dengan menegakkan peraturan yang ada, dan tentu saja orang-orang yang saya ajak bicara di City sedang mencoba melakukan hal itu. Dan sangat masuk akal untuk menawarkan hibah dan pinjaman berbunga rendah untuk membantu pemilik properti memelihara properti. Tentu saja tuan tanah skala kecil, khususnya, sering beroperasi dengan margin yang sangat ketat dan benar-benar mengalami kesulitan mempertahankan properti mereka, apalagi sekarang bahan dan tenaga kerja menjadi begitu mahal. Tetapi masalah yang kami fokuskan di sini bukanlah tuan tanah yang membutuhkan pinjaman kecil untuk meningkatkan beberapa properti. Kita berbicara tentang entitas besar yang datang ke lingkungan sekitar, menaikkan harga sewa, tidak benar-benar "berinvestasi" di properti dalam arti memasukkan sesuatu secara material ke dalamnya, dan mengekstraksi nilai melalui harga sewa tersebut. Itulah masalah mendasar yang perlu kita ingat tentang model bisnis yang kita lihat muncul dalam persewaan keluarga tunggal. Sebagian besar investasi real estat di masa lalu berupaya memperoleh pendapatan melalui akrual nilai properti itu sendiri dari waktu ke waktu. Jadi ada insentif untuk mempertahankan properti. Tapi bukan itu yang dilakukan perusahaan-perusahaan ini. Mereka mengekstraksi keuntungan jangka pendek melalui kenaikan harga sewa dan pemotongan biaya dengan tidak memelihara properti. Saya pikir ini adalah model bisnis yang berbeda secara fundamental dari kebanyakan tuan tanah ibu-dan-pop, dan kita perlu mengingatnya ketika kita membicarakan masalah ini. Kami juga. Perlu mengingat hal itu ketika kita mempertimbangkan respons kebijakan yang tepat. Kami tidak ingin membuat peraturan yang merugikan tuan tanah skala kecil yang sudah berjuang mempertahankan kualitas unitnya.

Apakah Anda memiliki pemikiran atau komentar lain tentang apa yang Anda harapkan dari proyek ini dalam hal hasil perumahan yang lebih baik? Jika menyangkut regulasi, bagaimana aturan baru bisa menghindari terciptanya disinsentif yang bisa mengurangi investasi pengembang swasta dalam membangun perumahan di Cincinnati.

Dari perspektif advokasi, saya ingin ini menyatukan orang-orang untuk memikirkan solusi yang dapat mengarah pada kondisi kehidupan yang lebih baik dan jaminan kepemilikan yang lebih besar bagi penyewa di kota kita. Saya tidak memiliki serangkaian inisiatif kebijakan yang telah ditentukan sebelumnya yang saya coba dorong, tetapi saya mendengarkan orang-orang di komunitas, mencoba menghubungkan mereka, dan mencoba menemukan cara agar saya dapat mengarahkan penelitian yang dapat berguna. . Terkait, dari perspektif intelektual dan pedagogis, saya pikir proyek ini telah melakukan banyak hal yang diharapkan, yaitu merangsang percakapan yang membantu kita mengklarifikasi apa masalahnya dan ke mana advokasi kita harus diarahkan.