Mengizinkan Lebih Banyak Perumahan Berdampak Positif pada Harga Perumahan

Minggu lalu saya menulis tentang kekesalan saya mencoba mendapatkan data dari kota-kota tentang waktu yang dibutuhkan untuk memproduksi satu unit rumah. Apakah tidak ada data publik yang dapat membantu menghubungkan perizinan, populasi, dan harga? Yah, ya dan tidak. Data dari Federal Reserve Bank of Saint Louis, yang dikenal sebagai Fred menarik tetapi tidak terlalu terperinci. Tapi mari kita lihat Nashville selama tahun 2010 hingga 2020 dan apa yang bisa diceritakan tentang izin perumahan, populasi, dan harga. Dengan bantuan dari Zumper, pelacak sewa online, sepertinya ketika jumlah orang yang memiliki izin perumahan turun, begitu pula tingkat kenaikan harga rumah. Berikut datanya.

Mari kita mulai dengan pertumbuhan populasi Nashville selama periode yang kita lihat, 2010 hingga 2020. Pada periode itu, menurut Fred, Nashville menambahkan sekitar 300,000 orang, peningkatan populasi hampir 20%.

Satu hal yang akan segera Anda perhatikan adalah fitur data yang menjengkelkan ketika datang ke kota: kita tidak dapat benar-benar melihat Nashville tetapi hanya area yang lebih luas. Ini adalah fitur pengganggu dari data perumahan. Sensus Amerika Serikat akan sering menyatukan kota-kota dan menyebutnya sebagai wilayah statistik metropolitan atau MSA. Bukan masalah besar, kan? Tetapi sering kali perselisihan tentang perumahan terjadi di batas kota yang ketat, dan ketika data lebih menyebar dari itu, hal itu mengacaukan apa yang dapat Anda katakan tentang kota yang tepat versus daerah sekitarnya. Kami akan menggunakan data MSA Fred.

Selanjutnya, mari kita lihat perizinan. Fred melacak data ini menggunakan nomor Sensus. Ketika kita mengambil jumlah izin yang dikeluarkan setiap tahun dan membandingkannya dengan jumlah penduduk, ada rasio yang menarik.

Ada segala macam masalah dengan ini. Pertama, dan yang paling jelas, izin tidak sama dengan unit rumah layak huni yang sebenarnya. Itu sebabnya saya mengejar data yang lebih bernuansa tentang waktu untuk mengizinkan. Harapan saya adalah kita bisa melihat rentang waktu yang dibutuhkan antara mengizinkan dan kapan sebuah unit menjadi layak huni. Namun, rasio unit baru dengan orang baru ini patut dipertimbangkan. Sebanyak 33,579 orang yang tiba di Nashville pada 2014 misalnya, membutuhkan tempat tinggal. Ada faktor-faktor seperti tingkat kekosongan – sering disebut “penyerapan” – dan faktor-faktor lain yang perlu dipertimbangkan. Tapi hubungan antara orang baru dan jumlah izin relevan. Ini berarti berkurangnya persaingan antara orang-orang yang mencari unit rumah yang langka.

Sekarang mari kita lihat harga. Fred tidak melacak sewa, tetapi melacak "Harga Rumah Semua Transaksi". Inilah perubahan selama periode sepuluh tahun dalam harga perumahan bersama dengan pelacakan Zumper atas sewa selama lima tahun terakhir.

Yang terlihat di sini adalah ketika kita membandingkan tren perizinan, populasi, dan harga, ada hubungan.

Perizinan tampaknya mengejar pertumbuhan penduduk di Nashville selama periode sepuluh tahun, dan ketika kita melihat lima tahun yang kita miliki untuk harga sewa dan perumahan, itu mulai melemah seiring dengan peningkatan produksi yang nyata. Karena rasio orang baru terhadap izin unit rumah turun, demikian pula tingkat kenaikan harga.

Tapi saya masih memiliki pertanyaan, bahkan keraguan. Data Fred melihat "diperkirakan menggunakan harga jual dan data penilaian" untuk mendapatkan harga. Apa artinya itu? Data sewa dari berbagai sumber dapat bervariasi secara signifikan dan begitu juga perkiraan harga lokal. Masalah besar dengan mengizinkan data adalah bahwa itu tidak memberi tahu kami kapan unit yang diizinkan benar-benar masuk ke layanan. Juga, data lokal akan mengungkapkan banyak tentang lamanya waktu yang dibutuhkan untuk mendapatkan izin.

Pandangan pertama pada data yang dihadapi publik ini tampaknya memvalidasi argumen lama saya bahwa lebih banyak pasokan berarti harga lebih rendah. Saya masih berpikir itu benar. Tapi tidak seperti rekan-rekan saya di sebelah kiri yang senang mengacaukan korelasi dengan sebab-akibat, saya tidak bisa. Lebih banyak data lokal tentang izin, harga, dan tanggal aktual kapan perumahan mulai beroperasi akan membuat kasus yang lebih kuat. Tapi ini adalah awal yang baik.

Tetapi ketika kami mencoba menggali lebih dalam ke kota-kota yang berkembang pesat seperti Nashville, dan kami melihat data yang kami miliki, ada tren: ketika populasi meningkat dan jika dibiarkan, kami melihat kenaikan harga mulai turun.

Akhirnya, ada beberapa blip menarik yang ada di luar sana juga. Misalnya, salah satu kota yang paling cepat menyusut di Amerika Serikat sebenarnya menunjukkan kenaikan harga perumahan sejak 2018. Sebuah stasiun televisi lokal memuat cerita tahun lalu tentang bagaimana "Pasar perumahan memanas di Decatur."

Dan bagaimana dengan sewa? Zumper menunjukkan kenaikan sewa sebesar 26% di Decatur selama setahun terakhir, rata-rata sekitar $123. Dan melihat grafik sewa mereka selama beberapa tahun terakhir menunjukkan tren yang sama dengan harga rumah.

Apa yang terjadi di Decatur? Meningkatnya inflasi dari pembuangan uang tunai yang besar oleh pemerintah federal dan masalah rantai pasokan? Mungkin. Tapi itu adalah fitur dari dua tahun terakhir, dan pertumbuhan harga telah berlangsung sejak 2018 rupanya. Mengapa? Ini layak dipertimbangkan.

Apa yang kita butuhkan adalah agar yurisdiksi lokal tertarik dengan langkah-langkah ini seperti saya dan menggunakannya untuk mengelola ekonomi perumahan dengan lebih baik. Pada akhirnya, dasar dari setiap ekonomi yang berfungsi dan adil dan efisien adalah banyak pertukaran antara pembeli dan penjual. Ketika produsen melihat permintaan, mereka secara alami ingin memproduksi lebih banyak. Memperlambatnya hanya akan merugikan orang yang mencari perumahan, terutama mereka yang memiliki sedikit uang. Ada lebih banyak pekerjaan yang harus dilakukan, tetapi akan jauh lebih baik untuk berbuat salah di sisi lebih banyak perumahan daripada lebih banyak aturan dan penundaan.