Obligasi Kegiatan Swasta Dan 4% Kredit Pajak Perumahan Berpenghasilan Rendah

Program perumahan federal umumnya termasuk dalam salah satu dari dua kategori, yang memberikan subsidi langsung kepada orang-orang untuk membayar perumahan dan yang menggunakan alat keuangan untuk memfasilitasi pembangunan perumahan. Di antara alat keuangan, yang paling signifikan adalah Kredit Pajak Perumahan Berpenghasilan Rendah (LIHTC). Makhluk kode pajak ini menghasilkan uang dari keringanan pajak untuk berinvestasi di perumahan yang terjangkau. Namun dalam program kemiskinan yang ditinjau oleh mantan Anggota Kongres Paul Ryan, ada juga alat yang menarik namun rumit – Private Activity Bond atau PAB. PAB mengizinkan pemerintah daerah untuk menjual obligasi bebas pajak atas nama entitas yang membangun proyek yang menguntungkan masyarakat, termasuk perumahan. Ketika dipasangkan dengan kredit pajak, PAB dapat menjadi alat yang ampuh bagi para pembangun yang ingin mengumpulkan modal untuk proyek perumahan. Tetapi kerumitan dan biayanya tinggi. (Jika Anda ingin jendela ke LIHTC inilah posting tentang cara kerjanya).

Layanan Riset Kongres menerbitkan primer yang sangat baik tentang Private Activity Bonds. Seperti kredit pajak, PAB tertanam dalam kode pajak dan mencakup dua jenis obligasi. satu untuk proyek yang melayani tujuan pemerintah; yang lain untuk kepentingan pribadi, asalkan bermanfaat bagi publik. Jika obligasi aktivitas swasta adalah untuk “aktivitas swasta yang memenuhi syarat” seperti perumahan, pembeli obligasi tidak membayar pajak atas bunga yang mereka peroleh. Kongres membatasi jumlah utang yang dapat dikeluarkan untuk aktivitas pribadi; $150 juta dan $50 per kapita pada tahun 1986 menjadi lebih besar dari $335 juta atau $110 per kapita pada tahun 2022. Ada juga batasan berdasarkan jenis proyek untuk mempengaruhi investasi. Kongres juga bermaksud untuk membatasi pengeluaran pajak (pengecualian berarti lebih sedikit dolar dalam pendapatan pajak).

Bagaimana obligasi ini dapat digabungkan dengan LIHTC, khususnya kredit pajak 4%, ditangani dengan baik dalam makalah oleh Corporation for Supportive Housing (CSH), Pembiayaan Perumahan Pendukung dengan Obligasi Bebas Pajak dan Kredit Pajak Perumahan Berpendapatan Rendah 4%.. Berikut ringkasan persyaratan untuk menggunakan obligasi bebas pajak dengan kredit pajak.

Hanya pemerintah negara bagian dan lokal bersama dengan lembaga kuasi-pemerintah yang dapat menerbitkan obligasi tersebut. Biasanya ini adalah Housing Finance Agency (HFA), lembaga negara yang menerima alokasi kredit pajak. Tetapi karena jumlah obligasi bebas pajak yang dapat diterbitkan tunduk pada batas volume (batas yang disebutkan di atas), semua entitas pemerintah ini bersaing secara agresif untuk menyesuaikan diri dengan batas tersebut. Juga, proyek tidak dapat mengakses hasil obligasi sampai proyek mendapat persetujuan dari HFA negara bagian, dan hasil tersebut terbatas pada biaya perumahan dan tidak dapat digunakan untuk ruang komersial, misalnya.

Ada satu batasan penting yang perlu diperhatikan sehubungan dengan penggabungan kredit pajak dan obligasi bebas pajak. Untuk menerima alokasi kredit pajak, manajer proyek harus menutupi setidaknya 50% biaya konstruksi (“aturan 50%”) dengan hasil obligasi; dan tentu saja, setiap perumahan yang dibangun dengan menggunakan obligasi dan kredit pajak ini harus tersedia bagi orang-orang yang berpenghasilan kurang dari 60% dari Area Median Income (AMI). Biasanya, 20% unit harus terjangkau bagi orang dengan 50% AMI atau kurang, atau 40% unit dengan 60% AMI.

Jika belum jelas, proyek semacam ini rumit. Tambahkan fakta bahwa seringkali “kesepakatan” semacam ini melibatkan pemberi dana tambahan. Misalnya, proyek perumahan yang saya kerjakan sebagai pengembang adalah proyek 4% menggunakan obligasi bebas pajak. Tapi kami juga punya dana dari dana perwalian perumahan negara serta pinjaman konstruksi. Sejujurnya, saya harus memutar otak dan mempelajari email-email lama untuk mengingat dengan tepat bagaimana proyek itu dibuat. Makalah CSH berhasil menunjukkan melalui tujuh studi kasus yang berbeda beberapa cara khusus pembiayaan ini dapat digabungkan. Misalnya, salah satu studi kasus paling sederhana adalah dari Michigan. Berikut adalah bagan yang menunjukkan pendanaan untuk proyek tersebut.

MSHDA adalah Otoritas Pengembangan Perumahan Negara Bagian Michigan, Badan Keuangan Perumahan negara bagian. MSHDA menjual obligasi dan utangnya dibayar melalui pendapatan sederhana dari penyewa, yang sebagian berasal dari voucher Bagian 8. Setiap pemberi dana dalam proyek memiliki persyaratan yang berbeda, dan dalam proyek semacam ini memenuhi satu persyaratan dapat mengganggu salah satu persyaratan pemberi dana lainnya.

Dalam beberapa kasus, ekuitas kredit pajak dapat digunakan untuk membayar utang. Makalah CSH menggunakan studi kasus yang menggunakan obligasi dan kemudian "sepenuhnya mengambil obligasi percakapan permanen dengan pinjaman publik lainnya, hibah dan ekuitas kredit pajak." Itu terlihat seperti menggunakan ekuitas kredit pajak untuk menghentikan hutang obligasi. Ini menarik: meskipun kredit pajak 4% adalah persentase yang lebih kecil dari dasar yang memenuhi syarat dari proyek yang terjangkau, dapat menggunakan kredit untuk membayar kembali obligasi adalah ide yang bagus. Begitu juga menggabungkan berbagai sumber pendanaan.

Ryan tidak menghabiskan banyak waktu untuk PAB selain menyarankan bahwa “sedikit studi tentang keefektifan Private Activity Bonds . . . karena berkaitan dengan peningkatan mobilitas penyewa ke atas.” Ini benar, dan pandangannya pada pengeluaran untuk program tersebut menunjukkan bahwa obligasi belum digunakan sesering kredit pajak perumahan berpenghasilan rendah.

Dan tidak banyak yang berubah dalam satu dekade sejak analisisnya (grafik data dari Departemen Keuangan Amerika Serikat).

Pandangan saya adalah bahwa PAB harus digunakan dengan cara semua hutang digunakan: penangkapan nilai. Dalam hal perumahan, saya telah menyarankan skema penangkapan nilai untuk perumahan tunawisma di mana biaya perkemahan, misalnya, dihitung, obligasi dijual untuk mengimplementasikan intervensi untuk mengakhiri perkemahan, kemudian saat penghematan direalisasikan, menggunakan tabungan tersebut sebagai pelunasan hutang. Masalah dengan perakitan apa yang dikenal di dunia nirlaba sebagai "tumpukan modal" adalah tingkat kerumitan yang bermasalah karena alasan berikut:

● Waktu – pengaturan pembiayaan semacam ini mengunyah waktu, dan waktu adalah uang. Menahan biaya sambil menunggu untuk mengumpulkan dan menyelaraskan pendanaan merupakan tambahan nyata untuk total biaya pengembangan;

● Transaksi – lebih banyak penyandang dana berarti lebih banyak biaya transaksi, dan biaya ini juga menambah total biaya pengembangan;

● Pengacara dan konsultan – di setiap langkah, untuk menghindari bencana yang dapat menyebabkan kegagalan proyek, pengacara dan konsultan harus disewa; Dan

● Itu tidak terlalu efisien – dengan semua suku cadang yang bergerak, dan biaya tambahan, apakah ini cara yang paling efisien untuk menyediakan perumahan bagi orang yang membutuhkannya sekarang?

Pada akhirnya saya kembali ke prinsip dasar, pengajuan pembiayaan perumahan apapun harus sesederhana mungkin, mendapatkan dana atau unit yang dibutuhkan kepada orang yang membutuhkannya saat ini. Meskipun saya tertarik dan menikmati tantangan memecahkan teka-teki pembiayaan, memainkan permainan ini tidak membuat orang membayar sewa; kita perlu menemukan cara untuk mereposisi PAB untuk tujuan yang lebih baik daripada kesepakatan pembiayaan yang rumit untuk pembangunan perumahan bersubsidi.