Menempatkan Roda Pada Kebijakan yang Buruk

Selama dekade terakhir bekerja pada isu-isu kebijakan perumahan dengan pejabat terpilih, pengembang, pembangun, penyedia perumahan, dan pendukung “Apa jawabannya?” atau “Apa yang harus kita lakukan?” Ini biasanya setelah saya melukis gambaran masa depan yang agak gelap; pemerintah negara bagian dan lokal terus mengatur produksi perumahan secara berlebihan yang menciptakan kelangkaan dan harga tinggi dan kemudian berusaha untuk mengenakan pajak dan memeras ekonomi untuk mensubsidi para korban harga yang lebih tinggi. Demi menempatkan semua jawaban di satu tempat, saya mempostingnya sebagai rangkaian di sini.

Sayangnya, jawaban yang saya berikan biasanya diabaikan; bayangkan seorang pasien meninggalkan kantor dokter dan langsung menuju toko donat setelah disarankan untuk menurunkan berat badan, pasien perlu melakukan diet. Lebih mudah melempar kaleng bir ke televisi atau mengajukan tuntutan hukum daripada bekerja keras untuk memahami opini publik tentang perumahan dan kemudian mengembangkan pesan untuk mengubahnya. Tapi di sini, dalam lima posting, adalah jawaban terbaik saya untuk pertanyaan, "Apa yang kita lakukan untuk memahami mengapa kebijakan perumahan dibuat seperti itu, dan bagaimana kita mengubahnya?"

Pendahuluan: Menempatkan Roda pada Kebijakan Perumahan yang Buruk

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo niat.

Jadi, kami membuka tembok kota. Dan mengekspos benteng, semua bekerja sama untuk membuat ini terjadi, mengencangkan roda meluncur ke kakinya yang besar, dan tali di lehernya, sebagai halter yang dapat digunakan untuk menariknya ke kuil.

Virgil. The Aeneid, Diterjemahkan oleh David Ferry, (Buku II, 349-353, hal. 46). Pers Universitas Chicago, 2017.

Kita semua tahu cerita tentang kuda Troya bahkan jika kita belum pernah membaca Aeneid. Orang-orang Yunani berperang dengan Trojan dan untuk menipu mereka, mereka bersembunyi di kuda kayu yang tampak tidak berbahaya. Ketika Trojans menarik kuda ke kota, orang-orang Yunani bermunculan dan sisanya adalah sejarah, Troy dihancurkan. Cerita dan gambarnya sangat terkenal sehingga hanya sedikit orang yang dapat memberi tahu Anda di mana mereka pertama kali mendengarnya; hampir seolah-olah kita dilahirkan mengetahui tentang gagasan untuk "tidak pernah mempercayai orang Yunani yang membawa hadiah" (timeo Danaos dan dona ferentis), sebuah peringatan yang diucapkan oleh pendeta Trojan Laocoon dan akhirnya diabaikan.[1]

Saya telah mengutip di atas aspek yang sangat menyentuh dari cerita yang penting untuk memahaminya dan untuk menghargai relevansinya dengan pembuatan kebijakan publik yang buruk. Sederhananya, di belakang, kita semua tahu itu ide yang buruk untuk membawa kuda ke Troy. Tapi tebakan saya adalah kebanyakan orang akan berkata, jika ditanya, akan mengatakan, "itu datang dengan roda." Artinya, kemungkinan bagi kita yang berdiri di pantai menggelengkan kepala sambil berkata, “Jangan lakukan itu!” kita akan melihat seekor kuda dengan empat roda yang sempurna dan tali yang terpasang. Yang harus dilakukan Trojan hanyalah mengangkutnya, kan?

Tapi ini jelas tidak terjadi hari itu di luar tembok Troy. Trojan harus bekerja (operasi omnes accingunt) untuk menghancurkan diri mereka sendiri. Di hampir setiap kasus kebijakan buruk yang pernah saya lihat, terutama di perumahan, tidak seperti beralih dari "kita mengalami krisis perumahan" menjadi sesuatu seperti pengendalian sewa karena solusinya sederhana seperti membuka kado yang dibungkus. Dalam setiap kasus, beberapa peringatan diabaikan dan kemudian upaya luar biasa harus dilakukan untuk membuat dan menerapkan kebijakan yang buruk.

Mungkin contoh terbaik (dan salah satu yang menampilkan saya sebagai penduduk Laocoon lokal) adalah kebijakan Keterjangkauan Perumahan Wajib di Seattle. Semuanya dimulai dengan "krisis perumahan" pada tahun 2013 ketika pemulihan pasca-resesi membawa pekerjaan dan meningkatkan permintaan perumahan ke kota. Harga rumah dan sewa mulai naik. Semacam kepanikan warga pun terjadi. Sesuatu harus dilakukan. Suka Jika tidak – agen muda Yunani yang dikirim bersama kudanya untuk mendorong Trojans untuk mengangkutnya ke dalam Kota – seorang konsultan muncul yang menasihati para pemimpin Kota bahwa alasan kenaikan harga perumahan adalah karena semua perumahan baru sedang dibangun! Semakin banyak pekerjaan dan perumahan yang tercipta, sang konsultan berpendapat, semakin banyak yang harus dibayar Kota untuk mensubsidi orang-orang yang tidak mampu membayar sewa.

Seiring datangnya kuda, Mandatory Inclusionary Zoning (MIZ). Argumen yang mendasari MIZ adalah bahwa ada beberapa ketidakadilan yang terjadi; sementara kota tumbuh, pengembang menghasilkan jutaan sementara harga sewa naik. Sementara itu, masyarakat melalui pemerintah negara bagian dan lokal terjebak dengan tagihan subsidi orang miskin yang melihat sewa naik. Oleh karena itu, jawabannya adalah mengenakan pajak untuk setiap kaki persegi perumahan baru dan memberikan uangnya kepada organisasi nirlaba yang suatu hari nanti akan membangun "unit yang terjangkau". Sederhananya, ini tidak masuk akal: menambahkan biaya dengan biaya tidak akan membuat perumahan baru yang dibutuhkan lebih murah, itu akan membuatnya lebih mahal. Apa yang masuk akal, bagaimanapun, adalah bahwa kenaikan inflasi akan membenarkan lebih banyak biaya untuk nirlaba. Ini adalah siklus destruktif yang membuatnya semakin sulit dan mahal untuk membangun perumahan yang kemudian membenarkan, ironisnya, membuat lebih sulit untuk membangun perumahan. Saya menjelaskannya kembali pada tahun 2016, dan lagi baru-baru ini. Aku bukan satu-satunya kemudian or sekarang.

Apakah hasilnya? Pada laporan terakhir, Program MHA Seattle telah menghasilkan $96 juta. Ketika diusulkan kembali pada tahun 2015, disarankan bahwa diperlukan puluhan ribu "unit yang terjangkau". City mengklaim pada 2017 bahwa,

“MHA adalah bagian dari Seattle's Housing Affordability and Livability Agenda (HALA) yang berusaha untuk menciptakan 50,000 rumah pada tahun 2025, termasuk 20,000 rumah yang terjangkau. Pengembangan perumahan yang terjangkau dan perumahan dengan harga pasar merupakan strategi penting untuk memperlambat kenaikan biaya perumahan dan menyediakan pilihan perumahan yang lebih luas.”

Sampai dengan terbitnya laporan yang saya tautkan itu, Pemkot mengklaim 712 unit subsidi dari dana MHA yang dibelanjakan. Belum ada audit independen atas klaim itu, tetapi bahkan jika kami menerimanya, program ini merupakan kegagalan yang mengejutkan. Kami setengah jalan melalui 2022 dan bahkan memperhitungkan Covid-19, tingkat produksinya lemah. Laporan Seattle Times yang lebih baru menunjukkan angka yang lebih aneh:

“Pengangkutan tahun 2021 [dari MHA] dapat membantu kota mendanai lebih dari 900 unit yang terjangkau, mengingat Seattle mengasumsikan setiap unit membutuhkan sekitar $80,000 dari kota. Proyek perumahan yang terjangkau biasanya menggabungkan dolar kota dengan pembiayaan dari sumber lain, termasuk pemerintah federal dan negara bagian.”

Setiap unit membutuhkan $80,000. Benar. Sebuah proyek yang baru saja dioperasikan baru-baru ini menelan biaya $67 juta untuk 148 unit atau sekitar $456,000 per unit. Nah, siapa yang peduli? Sewa sudah turun, kan? Yah, bahkan karena Covid turun, harga sewa naik lagi di Seattle, mencatatkan pukul dari tahun ke tahun meningkat sekitar 18%.

Yang benar adalah bahwa MHA menambah biaya dan memperlambat produksi perumahan baru, dan telah lebih banyak dibangun sebelum dan bahkan selama pandemi tanpa biaya dan aturan lainnya, pasokan akan mengikuti permintaan karena meningkat pasca pandemi. Skema MHA membuat orang merasa lebih baik lima tahun lalu, hari ini merupakan faktor yang berkontribusi terhadap inflasi perumahan pasca-pandemi.

Apakah ada kemungkinan Kota Seattle akan mundur dari program sekarang karena permintaan melonjak dan harga sewa naik? Tentu saja tidak. Ini sukses. Lihat semua uang yang telah dikumpulkannya untuk perumahan. Mengapa kita berhenti sekarang? Faktanya, hanya masalah waktu sebelumnya, dengan sewa, Anggota Dewan akan meminta kenaikan biaya MHA. Seperti yang dikeluhkan Aeneas tentang kuda itu, "kami telah mengabadikan hal mengerikan di benteng itu sendiri (Ferry 46)."

Dengan hampir setiap kebijakan perumahan polanya sama. Sewa naik dan begitu juga panggilan untuk lebih ketat mengatur dan biaya perumahan. Penawaran dan permintaan? Diam Laocoon! Hanya ada satu solusi, temukan lebih banyak uang untuk "perumahan yang lebih terjangkau". Dan ada banyak Sinon di luar sana, aktivis dengan lebih banyak anekdot daripada data nyata, bersedia menjanjikan dukungan politik untuk upaya mendistribusikan kembali kekayaan untuk memastikan bahwa setiap orang memiliki "hak atas perumahan." Sebaliknya, apa yang orang dapatkan adalah tempat di daftar tunggu untuk perumahan terjangkau yang mungkin datang, suatu hari nanti.

Sungguh membuat frustrasi melihat begitu banyak orang di kota-kota bekerja sangat keras untuk membuat kebijakan-kebijakan yang kebijakan perumahannya buruk. Apa langkah pertama untuk menghentikan kuda datang di kota? Jawabannya adalah mencari tahu apa yang kita yakini.

[1] Perlu dicatat bahwa nuansa Latin memungkinkan serangkaian interpretasi bernuansa sama tentang apa yang “dan dona ferentis” bisa berarti dalam konteks (lihat, Murley, Clyde. “Et Dona Ferentis.” The Classical Journal, vol. 22, no. 9, 1927, hlm. 658–62).