REITs vs. Reksa Dana Real Estat: Apa Bedanya?

REITs vs. Reksa Dana Real Estat: Gambaran Umum

Trust investasi real estat (REITs) dan reksa dana real estat keduanya menawarkan diversifikasi dan cara yang mudah dan terjangkau bagi investor individu untuk berinvestasi di berbagai segmen pasar real estat. Mereka juga mewakili kendaraan yang lebih likuid untuk investasi di sektor ini daripada memiliki atau berinvestasi di real estat secara langsung.

Ada berbagai REIT dan reksa dana sektor real estat untuk dipilih. Sebelum mempertimbangkan kedua jenis instrumen tersebut, Anda perlu memahami perbedaan utama antara keduanya, serta pro dan kontranya.

REIT

REIT adalah perusahaan, kepercayaan, atau asosiasi yang berinvestasi langsung di real estat melalui properti atau hipotek. Mereka berdagang di bursa saham dan diperjualbelikan seperti saham. REITs membayar dividen sebagai bagian dari struktur mereka. Mereka diharuskan oleh Internal Revenue Service (IRS) untuk membayar sebagian besar laba kena pajak mereka (90% atau lebih besar) kepada pemegang saham melalui dividen. Perusahaan REIT, bagaimanapun, tidak membayar pajak penghasilan badan.

Setidaknya 75% dari aset REIT harus dalam real estat, dan setidaknya 75% dari pendapatan kotornya harus berasal dari sewa, bunga hipotek, atau keuntungan dari penjualan properti.

Tiga jenis utama adalah REIT ekuitas, REIT hipotek, dan REIT hibrida.

Ekuitas DIRE

REIT ekuitas memiliki dan berinvestasi di properti seperti apartemen, gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, dan hotel. Pendapatan dihasilkan terutama dari sewa properti yang mereka miliki atau bagikan.

Sebuah REIT ekuitas dapat berinvestasi secara luas, atau mungkin fokus pada segmen tertentu seperti hotel, properti residensial, gudang, rumah sakit, dan sebagainya.

Secara umum, REIT ekuitas memberikan pendapatan yang stabil. Dan, karena REIT ini menghasilkan pendapatan dengan mengumpulkan uang sewa, pendapatan mereka relatif mudah diperkirakan dan cenderung meningkat dari waktu ke waktu.

REIT Hipotek

REIT hipotek (atau mREIT) berinvestasi dalam hipotek perumahan dan komersial. REITs ini meminjamkan uang untuk hipotek, atau membeli hipotek yang ada atau sekuritas berbasis hipotek (MBS). Sementara REIT ekuitas biasanya menghasilkan pendapatan melalui sewa, REIT hipotek memperoleh pendapatan dari bunga atas investasi utang mereka.

 REIT hipotek cenderung lebih baik daripada REIT ekuitas saat suku bunga naik.

REIT Hibrid

REIT hibrida adalah kombinasi dari REIT ekuitas dan hipotek. Mereka berdua memiliki properti dan mengumpulkan uang sewa dan juga berinvestasi dalam sekuritas hipotek. Dengan berinvestasi di hipotek dan aset keras, REIT hibrida seperti Two Harbors mengambil pendekatan yang lebih seimbang dan mungkin dapat memperoleh keuntungan di lingkungan suku bunga yang naik dan turun di mana ekuitas tradisional saja atau REIT hanya hipotek dapat berjuang.

Perhatikan bahwa hanya ada beberapa REIT hybrid yang terdaftar.

Kinerja REITIT

REIT cenderung berkinerja terbaik saat suku bunga turun dan saat harga sewa naik. Sebagai saham yang membayar dividen, REIT dianalisis seperti saham lainnya. Tetapi ada beberapa perbedaan besar karena perlakuan akuntansi atas properti tersebut. Karena REIT membeli real estat, misalnya, Anda mungkin melihat tingkat utang yang lebih tinggi daripada jenis perusahaan lain.

Kondisi pasar modal juga penting, yaitu permintaan institusional terhadap ekuitas REIT. Dalam jangka pendek, permintaan ini dapat membanjiri fundamental. Misalnya, saham REIT berjalan cukup baik pada tahun 2001 dan paruh pertama tahun 2002 meskipun fundamentalnya kurang bagus, karena uang mengalir ke seluruh kelas aset.

Pada tingkat REIT individu, Anda ingin melihat prospek pertumbuhan pendapatan yang kuat, seperti pendapatan sewa, pendapatan layanan terkait, dan FFO. Anda ingin melihat apakah REIT memiliki strategi unik untuk meningkatkan tingkat hunian dan menaikkan harga sewanya.

Sektor industri juga penting karena REIT khusus akan mendapatkan pengembalian yang bervariasi tergantung pada jenis properti yang dimiliki. Misalnya, bagan di bawah menggambarkan pengembalian REIT berdasarkan sektor pada tahun 2019. Pada tahun itu, properti industri dan pusat data menunjukkan performa terbaik sementara ritel dan penyimpanan mandiri merana.

Reksa Dana Real Estat

Reksa dana adalah investasi gabungan yang dikelola secara profesional yang berinvestasi di berbagai kendaraan, seperti saham dan obligasi. Investor membeli saham reksa dana, atau unit, yang dibeli atau ditebus pada nilai aset bersih (NAV) dana saat ini. NAV dihitung sekali sehari dan didasarkan pada harga penutupan sekuritas dalam portofolio dana.

Reksa dana real estat berinvestasi terutama di REIT dan perusahaan yang mengoperasikan real estat menggunakan manajer portofolio profesional dan penelitian ahli. Mereka memberikan kemampuan untuk mendapatkan eksposur yang beragam ke real estat menggunakan jumlah modal yang relatif kecil. Bergantung pada strategi dan tujuan diversifikasi mereka, mereka memberi investor pilihan aset yang jauh lebih luas daripada yang dapat dicapai dengan membeli saham REIT saja, dan mereka juga memberikan fleksibilitas untuk berpindah dengan mudah dari satu dana ke dana lainnya.

Salah satu keuntungan bagi investor ritel adalah informasi analitis dan penelitian yang disediakan oleh dana tersebut. Ini dapat mencakup perincian tentang aset yang diperoleh dan perspektif manajemen tentang kelangsungan hidup dan kinerja investasi real estat tertentu dan sebagai kelas aset. Investor yang lebih spekulatif dapat berinvestasi dalam keluarga reksa dana real estat, yang secara taktis membebani jenis atau wilayah properti tertentu untuk memaksimalkan pengembalian.

Kinerja Reksa Dana Real Estat

Karena mereka terutama berinvestasi di REIT, kinerja reksa dana real estat berkorelasi erat dengan REIT yang mereka pegang. Reksa dana, bagaimanapun, mungkin kurang likuid, kurang menguntungkan pajak, dan membawa biaya manajemen yang lebih tinggi daripada REIT atau REIT ETF. Meskipun reksa dana real estat membawa likuiditas ke kelas aset yang secara tradisional tidak likuid, para kritikus percaya bahwa mereka tidak dapat dibandingkan dengan investasi langsung di real estat.

Pertimbangan Khusus

REIT dan reksa dana real estat memberi investor individu dengan akses modal terbatas ke investasi real estat yang terdiversifikasi atau terkonsentrasi karena mereka memiliki minimum investasi yang relatif rendah. Ketika diversifikasi yang mereka berikan, kedua jenis dana membantu mengurangi risiko.

Bergantung pada strategi investasi mereka, reksa dana real estat dapat menjadi sarana investasi yang lebih beragam daripada REIT. Ini dapat mengurangi biaya transaksi bagi mereka yang mencari diversifikasi yang lebih besar yang terkonsentrasi pada satu atau beberapa dana. Mereka juga mendapat manfaat dari manajemen dan penelitian portofolio profesional.

Dana real estat memberikan pendapatan dividen dan potensi apresiasi modal bagi investor jangka menengah hingga panjang. Ingat, REITs harus mendistribusikan setidaknya 90% dari penghasilan kena pajak kepada pemegang saham setiap tahun dalam bentuk dividen.

Nilai real estat cenderung meningkat selama masa inflasi, karena harga properti dan harga sewa naik. Oleh karena itu, REIT dan reksa dana real estat dapat berfungsi sebagai lindung nilai potensial terhadap inflasi.

Akhirnya, kedua jenis dana real estat menyediakan likuiditas dalam kelas aset yang biasanya tidak likuid.

Kerugian

Seperti halnya investasi apa pun, ada risiko untuk berinvestasi di REIT dan reksa dana real estat. Pengembalian tidak dijamin.

Juga, seperti halnya semua dana khusus sektor, dana yang berfokus pada real estat bisa lebih tidak stabil daripada dana dengan cakrawala investasi yang lebih luas, seperti dana yang melacak indeks S&P 500. Singkatnya, ketika pasar real estat terputus-putus, dana di sektor ini menderita. Tentu saja, kebalikannya terjadi ketika pasar real estat sedang booming.

Kenaikan suku bunga juga dapat mempengaruhi pengembalian dana real estat. Misalnya, REIT mengandalkan utang atau uang pinjaman untuk memperoleh properti. Ketika suku bunga naik, begitu juga biaya pinjaman, yang dapat memotong keuntungan.

REIT vs. Contoh Reksa Dana Real Estat

Jika Anda ingin berinvestasi di pasar real estat New York City yang dinamis dan terkenal mahal, misalnya, pertimbangkan Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) yang tepat namanya—sebuah REIT yang dapat mengklaim Empire State Building yang ikonis sebagai salah satu properti portofolionya . Portofolionya berjumlah delapan properti ritel dan delapan kantor di Manhattan dan wilayah metropolitan New York City.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) adalah contoh reksa dana sektor (real estat) dengan beragam kepemilikan. Menawarkan 41 kepemilikan, ia berinvestasi terutama di REIT serta perusahaan terkait real estat yang diperdagangkan secara publik.

The Bottom Line

REIT dan reksa dana real estat memiliki perbedaan, tetapi keduanya serupa karena keduanya menawarkan likuiditas dan cara yang dapat diakses untuk mendapatkan eksposur ke aset real estat yang terdiversifikasi. Untuk investor ritel tanpa modal yang signifikan, dana real estat ini menciptakan jalan untuk berinvestasi di berbagai properti yang mungkin tidak terjangkau. Investor jangka panjang, khususnya, berpotensi menuai hasil pendapatan dividen dan apresiasi modal di masa mendatang. Sebelum berinvestasi di keduanya, pastikan Anda memahami perbedaan antara keduanya, serta risiko dan imbalan yang menyertainya.

FAQ REIT vs Reksa Dana Real Estat

Apa itu REIT yang Tidak Diperdagangkan?

REIT yang tidak diperdagangkan adalah dana investasi real estat swasta yang dikelola secara profesional dan diinvestasikan langsung di properti real estat dan tidak terdaftar di bursa saham. Ini hanya tersedia untuk investor yang terakreditasi dan bernilai tinggi dan biasanya membutuhkan investasi minimum yang besar.

Apa itu ETF REIT?

REIT ETF adalah dana yang diperdagangkan di bursa (ETF) yang menginvestasikan sebagian besar aset mereka dalam sekuritas REIT ekuitas dan turunan terkait. REIT ETF dikelola secara pasif di sekitar indeks pemilik real estat yang diperdagangkan secara publik. 

Apa itu Dana Indeks REIT?

Seperti REIT ETF, dana indeks REIT adalah reksa dana yang secara pasif berinvestasi dalam indeks real estat patokan, seperti MSCI US REIT Index atau Dow Jones US REIT Index, yang bersama-sama mencakup sekitar dua pertiga dari nilai agregat pasar REIT domestik yang diperdagangkan secara publik.

Apa itu REIT Klip Kertas?

Klip kertas REIT adalah struktur yang berupaya memaksimalkan keuntungan pajak yang melekat pada perwalian investasi real estat, sambil memungkinkan perusahaan untuk mengoperasikan properti yang biasanya tidak dapat dijalankan oleh perwalian tersebut. REIT tersebut diberikan pengawasan ketat peraturan karena dalam struktur klip kertas kewajiban fidusia berutang kepada kelompok pemegang saham yang berbeda dan konflik yang melekat mungkin ada. Ini mirip tetapi lebih fleksibel dalam struktur dengan REIT yang dijepit.

Apa itu REIT Tiga Net?

REIT triple net adalah REIT ekuitas yang memiliki properti komersial yang menggunakan sewa triple net (NNN). Sewa bersih tiga berarti bahwa biaya pemeliharaan struktural dan perbaikan harus dibayar oleh penyewa—selain sewa, pajak properti, dan premi asuransi. Karena biaya tambahan ini diteruskan ke penyewa, pemilik rumah umumnya membebankan biaya sewa dasar yang lebih rendah. Ini membebaskan REIT dari risiko paling besar dari setiap sewa bersih.