Ritel Mengikuti Orang – Memasuki 'Bayangan' Kawasan Pusat Bisnis dan Suburban 'Pusat Kota Instan'

Ada bukti yang jelas tentang lambatnya pemulihan ritel pascapandemi di Central Business Districts (CBD) di kota-kota besar AS kami. Penjelasannya termasuk penurunan populasi bisnis siang hari karena orang memilih untuk bekerja dari rumah, setidaknya paruh waktu. Selain itu, peningkatan kejahatan di pusat kota bahkan sebelum pandemi dianggap berkontribusi terhadap penurunan jumlah CBD. Tapi ada "kekuatan migrasi" lain yang bekerja yang juga merupakan faktor.

Generasi milenial yang tinggal di perkotaan sekarang memulai keluarga. Dan seperti orang tua Boomer mereka (atau kakek nenek) selama penerbangan pinggiran kota pada pertengahan abad ke-XNUMX, Gen-Y ini bertukar kehidupan kota dengan kehidupan pinggiran kota, atau bahkan kehidupan luar kota. Keinginan mereka untuk pekarangan belakang dan sekolah yang lebih baik, seiring perjalanan perdagangan untuk "zooming" berperan dalam relokasi mereka.

Bacaan Pakar

Saya menghubungi Direktur Riset Ekonomi Moody's Analytics Thomas LaSalvia, untuk melihat apakah data mereka mendukung postulasi saya; sepertinya begitu. “Ini persis sentimen yang datang dari broker real estat ritel di New York, San Francisco, dan Chicago.” LaSalvia melanjutkan. “Ritel mengikuti orang dan pola orang berubah. Fakta bahwa pengusaha gedung perkantoran besar tidak membawa pekerja kembali secara penuh waktu telah menurunkan lalu lintas pejalan kaki, yang berdampak pada pengecer tingkat jalanan.

Menurut statistik lowongan analitik Moody, buktikan ini. Dari kuartal pertama 2020 hingga kuartal ketiga 2022, lowongan ritel pusat kota Chicago tumbuh dari 15.6% menjadi 18.2%, sedangkan lowongan metro Chicago hanya naik dari 12.2% menjadi 12.4%. Lowongan ritel Downtown San Francisco selama periode yang sama naik dari 4.5% menjadi 8.2%, sedangkan tingkat lowongan metro San Francisco yang lebih besar hanya bergerak dari 4.5% menjadi 4.9%.

Di kampung halaman saya di Minneapolis, erosi lalu lintas ritel CBD lebih terasa. Bahkan sebelum pandemi, lowongan ritel di pusat kota berkisar antara 10% hingga 20%. Berdasarkan Cushman & WakefieldCWK
tingkat kekosongan ritel pusat kota Minneapolis untuk paruh pertama tahun 2022 telah meningkat menjadi 35%, dibandingkan dengan tingkat kekosongan ritel lingkungan sebesar 7%.

Nicollet Mall, mal pejalan kaki pusat kota yang dulu vital, berlabuh oleh Department Store Dayton yang tercinta dan berduka telah menjadi bayangan dari dirinya yang dulu. Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue, dan pengecer khusus nasional lainnya telah menutup pintu mereka. Sebagian besar telah menarik taruhannya jauh sebelum kota itu memulai peningkatan pemandangan jalanan tahun 2018 senilai $75 juta.

Sekarang a gugus tugas anggota Dewan Kota, manajer gedung, pialang, dan pakar pusat kota, yang dipimpin oleh Walikota Minneapolis Jacob Frey sedang bekerja untuk mengembangkan rencana "revitalisasi ritel" setelah serentetan penutupan toko tambahan di mal.

Kawasan Pusat Bisnis "Bayangan".

Namun, semua tidak merusak ritel di pusat kota Minneapolis. Berbeda sekali dengan etalase kosong di jantung kawasan pusat bisnis, hal-hal yang ramai hanya sepelemparan batu ke utara.

Minneapolis, seperti Chicago, Milwaukee, San Francisco, Portland, dan metro besar lainnya memiliki kawasan pusat bisnis "bayangan". Kantung-kantung perkotaan ini telah menjadi magnet bagi para profesional NexGen dan juga orang-orang yang bersarang kosong. Mereka menampilkan loteng keren, tempat berkumpul gastronomi, dan perpaduan trendi dari retailer khusus.

Di Minneapolis, "koridor kesejukan" adalah distrik pergudangan North Loop, berbatasan dengan Sungai Mississippi di utara, dan fasilitas bisnis dan olahraga di selatan. Ini adalah versi kami tentang River West di Chicago, North Beach di San Francisco, dan lingkungan Third Ward di Milwaukee. Mereka semua memiliki DNA yang sama, kumpulan gen dari bangunan bata bertingkat rendah yang sederhana di tepi metro kota-kota ini.

Pabrik dan gudang komersial ini dibangun pada awal 20^th abad, diabaikan selama pertengahan abad ke-XNUMX besar proyek pembaruan perkotaan pusat kota yang melucuti banyak warisan arsitektur kota kita yang kaya.

Kebal terhadap Recking Balls

Ironisnya, bangunan gudang sederhana ini dan tanah tempat mereka berdiri “tidak layak dihancurkan” karena kedekatannya dengan inti CBD. Oleh karena itu, mereka tetap menjadi gudang komersial yang jarang digunakan selama paruh kedua abad yang lalu.

Pengembang berwawasan luas yang mulai membeli properti ini tahu langit-langit mereka yang menjulang tinggi, bata ekspos, dan konstruksi kayu berat dapat diubah fungsinya menjadi penggalian dengan permintaan tinggi. Bonus tambahannya adalah ruang komersial tingkat jalan mereka yang akan berubah menjadi kedai kopi, restoran, bar, dan toko pedagang lokal.

Di lingkungan North Loop, para pialang mengatakan ruang komersial yang kosong sekarang lebih sedikit daripada sebelum pandemi. Dan tren serupa secara nasional sedang terjadi. Deb Carlson, direktur senior tim ritel Cushman & Wakefield, mengaitkan kekuatan real estat ritel dengan kebangkitan minat konsumen pada peritel kecil dan independen.

“Pusat Kota Instan” baru di Burbs

Relokasi milenial yang sedang tren terjadi di persimpangan unik dalam ritel pinggiran kota. Hilangnya banyak pusat perbelanjaan, peritel khusus, dan penurunan jumlah pengunjung yang dramatis, merusak kelangsungan properti pusat perbelanjaan Kelas-B dan Kelas-C di negara tersebut. “Kejatuhan mal” seperti itu kemungkinan besar akan mengakibatkan banyak orang akhirnya menyerah pada buldoser.

Sementara itu, pemilik dan pengembang mal kelas A terbaik telah berada dalam mode triase, karena banyak properti yang menjalani remixing dan pembangunan kembali penyewa. Namun, sekelompok pemilik dan pengembang yang lebih visioner yang memahami implikasi luas dari perdagangan terpadu dan "ritel baru" sedang menulis ulang pedoman mal, seluruhnya.

Transaksional ke Eksperiensial

Pengecer dan merek yang dulunya berfokus pada transaksi sekarang harus meningkatkan keahlian mereka ke teater ritel di mana toko menjadi pusat pengalaman. Untuk memenuhi kebutuhan baru ini, keseluruhan perencanaan dan desain arsitektur harus diprogram ulang untuk mendukung keterlibatan manusia yang dinamis. Ini adalah rencana permainan yang sangat berbeda.

Banyak properti subjek lahir sebagai pusat perbelanjaan terbuka di tahun 1950-an hingga 1970-an dan kemudian diubah menjadi mal tertutup di tahun 1980-an. Sekarang banyak yang akan berubah menjadi penggunaan campuran pusat, pada steroid.

Pengembang pusat inovatif menata ulang mal dan pusat mereka menjadi "pusat kota instan". Pendekatan ini tidak ada hubungannya dengan memanipulasi ruang ritel yang dapat disewa dan lebih banyak tentang menciptakan komunitas yang sama sekali baru.

Formula Menang

Formula baru tersebut mencakup perumahan multi-keluarga, ritel terbuka, beragam makanan dan hiburan, ruang kerja bersama, perawatan kesehatan, kesehatan, fasilitas kebugaran, perdagangan ulang, dan bahkan pasar petani. Mereka dirancang untuk menarik bagi milenial yang bekerja di rumah serta orang-orang yang bersarang kosong.

Merek-merek nasional yang pernah mendominasi koridor mal akan ditambah oleh peritel regional dan lokal serta ruang inkubator jangka pendek dan “pop-up” yang menjaga hal-hal tetap dinamis dan relevan. Bahkan restoran yang digerakkan oleh koki, dan ruang makan akan menggantikan tempat usaha rantai yang khas, untuk meniru lingkungan perkotaan yang ditinggalkan oleh orang pinggiran baru.

Tempat Parkir ke Taman

Dengan penekanan baru pada walkability dan “dwell time” di dalam dan di sekitar lingkungan baru ini, pengembang memahami manfaat ruang hijau subur, dan pusat aktivitas luar ruang untuk membangkitkan “sense of place”. Berbasis di Dallas Centennial Real Estat pembangunan kembali Hawthorn Mall di pinggiran Chicago Vernon Hills sedang memasuki tahap kedua dan akan mencakup taman luar ruangan dan plaza seluas tiga hektar.

Awalnya dibangun pada tahun 1973, pembangunan kembali Hawthorn Mall, yang pertama kali diumumkan pada tahun 2019, mencakup pilihan ritel dan tempat makan baru, perumahan mewah untuk banyak keluarga, dan ruang pertemuan dalam/luar ruangan. Rencana Hawthorn 2.0 yang diperluas mencakup 162 unit perumahan lansia, toko kelontong seluas 25,000 kaki persegi, dan ritel terbuka seluas 109,000 kaki persegi. Jeff Rutzen, manajer umum dari pusat tersebut mengatakan bahwa tujuannya adalah untuk “menciptakan komunitas siang-ke-malam yang modern dan terhubung.”

Bawa Pulang

Hanya pengembang yang mendekati properti ini dengan mentalitas "bersih", dan kantong yang sangat dalam yang cenderung menciptakan komunitas yang berkelanjutan. Litmus menguji "pengembang ulang" pusat perbelanjaan adalah apakah proyek yang dihasilkan akan dilihat sebagai pusat perbelanjaan yang dimuliakan atau sesuatu yang lain sama sekali.

Cukup dikatakan bahwa konvergensi pertumbuhan e-niaga, dampak pandemi, dan tahap kehidupan selanjutnya dari 72 juta lebih generasi millennial telah berkontribusi pada pola orang baru yang dinamis. Efek riak dari perubahan tektonik seperti itu akan terasa di kota dan pinggiran kota kita selama beberapa dekade mendatang.