Bantuan Sewa Pedesaan Dan Insentif Bunga Rendah

Kami melihat apa yang saya sebut program perumahan "bagian" sebagai bagian dari pemeriksaan mendalam mantan Perwakilan tentang program anti-kemiskinan federal yang dibuat atau terkait dengan Perang Melawan Kemiskinan. Seperti pada posting terakhir, saya akan menawarkan beberapa latar belakang dan sejarah, memberikan penilaian Ryan dan membuat penilaian saya sendiri, bersama dengan beberapa ide tentang bagaimana program dapat ditingkatkan atau digunakan kembali.

Bagian 521 Program Bantuan Sewa Pedesaan

Saya telah menunjukkan sebelumnya masalah perumahan pedesaan Amerika lebih buruk daripada mereka yang berada di perkotaan. Pekerja berpenghasilan lebih sedikit, harus melakukan perjalanan lebih jauh untuk menemukan perumahan, dan begitu mereka menemukan bahwa lowongan sangat sedikit dan jarang, dan bangunannya lebih tua dan lebih jompo. Biaya konstruksi untuk biaya perumahan baru di daerah pedesaan menyaingi biaya di kota tetapi sewa pedesaan jauh lebih rendah daripada di daerah perkotaan atau pinggiran kota. Terjemahan: pengembang dengan cepat mengetahui bahwa sebagian besar proyek di daerah pedesaan tidak layak, dan ini termasuk proyek yang dibiayai dengan kredit pajak nirlaba. Jadi daerah pedesaan menghadapi pukulan ganda berupa upah rendah dan pasokan perumahan yang rendah; meskipun kualitas perumahan lebih rendah, harga tetap tinggi dan lowongan rendah. Sementara itu, subsidi berakhir di kota-kota daripada daerah pedesaan.

Program Bagian 521 dikelola oleh – secara mengejutkan – Departemen Pertanian Amerika Serikat (USDA) sebagai bagian dari Undang-undang Perumahan tahun 1949. USDA sebenarnya menjalankan berbagai program, termasuk Program Perumahan Sewa Pedesaan Bagian 515, dan Bagian 514 dan 516 program Perumahan Buruh Pertanian, yang masing-masing menggunakan pinjaman dan subsidi untuk mendorong pembangunan perumahan pedesaan. Selain itu, bantuan dari program Section 521 dapat digunakan untuk membayar sewa di unit-unit tersebut. Penyewa membayar sewa sebesar 30% dari pendapatan bulanan mereka yang disesuaikan berdasarkan AMI mereka; program Bagian 521 membayar sisa sewa. Seperti program perumahan lainnya yang telah dibahas, program ini menggabungkan modal dan bantuan uang sewa.

Ryan memutuskan, berdasarkan penelitian yang dikutipnya, bahwa program Bagian 521 gagal dalam misinya untuk membantu orang menemukan perumahan yang terjangkau. Koalisi Perumahan Nasional Berpendapatan Rendah tahun lalu mengatakan bahwa “Empat puluh tujuh persen penyewa pedesaan terbebani biaya, membayar lebih dari 30% dari pendapatan mereka untuk perumahan mereka dan hampir setengah dari mereka membayar lebih dari 50% dari pendapatan mereka untuk perumahan. Lebih dari separuh rumah tangga pedesaan yang hidup dengan berbagai masalah, seperti keterjangkauan, kekurangan fisik, atau kepadatan penduduk, adalah penyewa.”

Saya telah mencatat bahwa masalah perumahan di pedesaan Amerika sangat serius dan menantang untuk dipecahkan. Saya setuju bahwa, meskipun dimaksudkan dengan baik, Bagian 521 dan program terkait tidak banyak mengurangi masalah. Seperti program-program lain yang dibahas di sini, jika kita menderegulasi kebijakan perumahan untuk memungkinkan lebih banyak perumahan dibangun, subsidi tersebut sebenarnya akan memberikan perbedaan yang lebih besar di daerah pedesaan yang paling terpukul tanpa menggunakan semua skema pembiayaan yang rumit dan tidak efisien.

Pada tahun fiskal 2012, pengeluaran Bagian 521 adalah $905 juta. Program Bagian 521 RA didanai sebesar $1.375 miliar pada FY20 dan $1.410 miliar pada FY21. RUU pengeluaran FY22 menyediakan $1.450 miliar untuk Bagian 521.

Bagian 236 Program Bantuan Perumahan Sewa

Program Section 236 menawarkan insentif kepada pengembang dalam bentuk Dibawah Suku Bunga Pasar (BMIR) untuk memberi insentif pembangunan rumah sewa murah. Alat utama dari program yang dibuat pada tahun 1968 ini adalah Di Bawah Suku Bunga Pasar (BMIR) bagi pengembang yang bersedia membangun perumahan untuk keluarga berpenghasilan rendah. Konsep BMIR berasal dari Undang-undang Perumahan tahun 1961, dengan insentif berupa tingkat bunga rendah 3 persen menurut undang-undang. BMIR tidak secara aktif mengasuransikan pinjaman baru setelah digantikan oleh Bagian 236. Sementara program ini aktif, ribuan unit dibangun menggunakan asuransi hipotek yang didukung pemerintah federal atas pinjaman selama jangka waktu 40 tahun. Ada juga pembayaran yang dilakukan kepada pengembang swasta yang mengurangi bunga. Proyek-proyek tersebut juga mencakup Bantuan Berbasis Penyewa Bagian 8. Menurut analisis Ryan, saat itu lebih dari 11,000 unit masih menerima pembayaran untuk mengurangi bunga.

Program ini dibuat pada tahun 1968 dan secara bertahap dihapus demi voucher, dan pada tahun fiskal 2012, program Bagian 236 menghabiskan $401 juta untuk pembayaran pengurangan bunga hipotek yang tersisa. Seiring dengan berakhirnya periode komitmen, pada tahun 2016, HUD menawarkan saran tentang cara mengurangi, mengonversi, atau menjaga agar perumahan tetap terjangkau. Tidak jelas persis di mana pembayaran ini dilakukan karena HUD tidak memiliki proses pelaporan yang transparan, tetapi sebagian besar perumahan Bagian 236 telah diubah menjadi penggunaan pribadi atau terus beroperasi sebagai unit terjangkau yang dijamin dengan berbagai subsidi. Ryan tidak menawarkan banyak dalam hal analisis keefektifan program selain mengatakan tidak ada studi tentang keefektifan program.

Pandangan saya tentang program ini adalah bahwa dengan kenaikan suku bunga akan bermanfaat untuk melihat apakah pemberian insentif untuk konstruksi baru perumahan sewa dengan harga pasar dapat diinsentifkan dengan pembayaran untuk mengurangi bunga hingga nol dengan syarat. Seperti yang telah saya tunjukkan, dengan ketidakpastian ekonomi, kenaikan suku bunga, dan penurunan permintaan, produksi perumahan sewa cenderung turun. Itu berarti ketika permintaan kembali, bahkan mungkin meledak, rumah tangga berpenghasilan rendah yang mencari perumahan sewa akan menghadapi harga sewa yang tinggi. Itu akan memicu lebih banyak kekhawatiran yang akan mengarah pada regulasi yang tidak membantu. Menawarkan pinjaman dengan tingkat bunga yang lebih rendah atau bahkan nol sekarang, bersama dengan insentif lain kepada pengembang swasta, akan mengurangi risiko mereka dan memicu penciptaan pasokan untuk masa depan.