Ryan Menemukan Bagian 8 Lebih Efisien Daripada Kredit Pajak Perumahan Berpenghasilan Rendah

Sejauh ini, seri ini telah melihat secara luas Perang Melawan Kemiskinan dan kritik Anggota Kongres Ryan terhadap pendekatan umum Perang dan menyebutnya sebagai kegagalan. Apa yang terjadi dalam dekade terakhir sejak tinjauan itu, terutama dengan program perumahan. Meskipun diciptakan pada tahun 1986 sebagai bagian dari reformasi pajak, Kredit Pajak Perumahan Berpenghasilan Rendah (LIHTC) adalah program perumahan federal utama. Seperti yang telah saya tunjukkan sebelumnya, program ini sangat kompleks dan sulit digunakan. Pertama, mari kita lihat apa yang ditemukan Ryan dalam tampilan programnya. Kemudian, di postingan selanjutnya, saya akan menjelaskan tantangan yang saya hadapi untuk sekedar mencari jawaban atas pertanyaan sederhana tentang program LIHTC seperti entitas apa yang telah menggunakannya selama bertahun-tahun, di mana, dan berapa banyak yang benar-benar dihabiskan.

Pertama, perlu dicatat bahwa Anda dapat menemukan sebagian besar, tetapi tidak semua, materi Ryan online di sini. Namun, banyak tautan ke beberapa dokumen pendukung yang rusak. Tetapi Saya telah membuat tautan ke halaman 48 tentang program perumahan dan itulah yang akan saya rujuk di sini dan di posting berikut. Saya tidak perlu mengambil semua materi Ryan begitu saja, tetapi saya juga akan membangun dari pekerjaan itu dan mencoba untuk mengisi sebanyak mungkin tentang program seperti sekarang ini.

Cara paling sederhana untuk memahami program LIHTC adalah program insentif pajak yang menurunkan pajak bagi pihak yang menginvestasikan uang di perumahan yang biasanya membatasi sewa hingga 60% dari Pendapatan Menengah Area atau kurang. Mekanisme pengalihan pajak cukup rumit untuk menjamin pos dan saya melakukannya beberapa waktu lalu meliputi beberapa mekanisme. Dolar yang akhirnya mendanai atau mensubsidi perumahan akhirnya dialokasikan ke berbagai negara bagian melalui apa yang disebut Badan Pembiayaan Perumahan (HFA) yang menentukan bagaimana dan di mana sumber daya akan digunakan. Saya akan menutupi pengeluaran atau pengeluaran untuk program di posting berikutnya, tetapi Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) mengatakan program menggunakan “setara dengan sekitar $8 miliar dalam otoritas anggaran tahunan” dan, menurut dokumen Ryan, “asalkan properti tetap sesuai, investor menerima kredit dolar demi dolar terhadap kewajiban pajak federal mereka setiap tahun selama periode sepuluh tahun. ”

Ryan menunjukkan bahwa, “kritikus LIHTC sering mengutip sebagai kelemahan utama dari program fakta bahwa proyek LIHTC biasanya membutuhkan setidaknya satu lapisan subsidi tambahan untuk membiayai proyek tersebut. Kritik lainnya termasuk kerumitan LIHTC dan biayanya dibandingkan dengan program perumahan federal lainnya, khususnya voucher.”

Pengalaman pribadi saya membuktikan hal ini. Sebagai pengembang nirlaba, satu proyek yang saya kerjakan menggunakan berbagai sumber modal dari kredit pajak, hingga pendanaan negara bagian dan lokal. Dengan sendirinya, ini bukan masalah, tetapi banyaknya persyaratan dari penyandang dana pemerintah lainnya cenderung memperlambat proyek, menambah waktu dan biaya transaksi. Ini tidak berubah, dan saya telah menunjukkan bagaimana masalah baru seperti inflasi menyebabkan biaya proyek meningkat dengan memakan subsidi dan menciptakan lebih sedikit unit yang lebih mahal.

Di bagian LIHTC-nya, Ryan membandingkan program tersebut dengan tidak baik dengan Bagian 8, program yang memberikan voucher yang dapat digunakan untuk menyewa apartemen dengan harga pasar yang ada. Saya pikir itu adalah kritik yang valid dan masih berlaku sampai sekarang. Satu-satunya masalah adalah voucher terlalu sulit untuk digunakan. Seringkali sebuah rumah tangga memenuhi syarat untuk mendapatkan voucher tetapi tidak dapat menemukan unit kosong yang memenuhi persyaratan federal, negara bagian, dan lokal. Seringkali voucher tidak terpakai. Inilah mengapa saya terus menyarankan reformasi sederhana untuk mengizinkan voucher digunakan di mana sebuah rumah tangga sudah membayar sewa.

Dan siapa yang diuntungkan dari LIHTC versus Bagian 8? Ryan mengutip O'Regan dan Horn yang menemukan bahwa "sekitar 40 persen unit LIHTC melayani rumah tangga berpenghasilan sangat rendah dibandingkan dengan 75 persen unit Bagian 8 dan Perumahan Umum Berbasis Penyewa HUD." Karena saya telah menggali lebih dalam di mana kredit pajak berakhir, saya telah menemukan bahwa banyak, banyak proyek yang mendapatkan kredit pajak menggabungkan unit bersubsidi dengan unit tarif pasar. Itu tidak masalah menurut saya, meskipun tingkat pendapatan yang disubsidi lebih tinggi.

Tapi lihat proyek seperti yang akan datang di Renton, Washington di selatan Seattle menelepon solera, menimbulkan pertanyaan; tidak ada yang salah dengan proyek tersebut, tetapi apakah itu yang diharapkan pembayar pajak untuk "perumahan berpenghasilan rendah". Apakah harga sewa di area ini sangat rendah sehingga subsidi tidak terlalu menghemat penyewa, dan penyewa yang menabung memiliki pendapatan yang jauh lebih tinggi, mungkin cukup tinggi untuk menemukan apartemen dengan harga pasar yang lebih murah dan lebih tua? Hal ini didukung oleh data yang menemukan bahwa "properti LIHTC cenderung memiliki kehadiran yang lebih tinggi di pinggiran kota dengan tingkat kemiskinan yang lebih rendah." Saya mencoba menggali lebih dalam, dan di posting berikutnya saya akan membagikannya menyebabkan menemukan masalah yang jauh lebih besar dengan LIHTC: kurangnya transparansi.

Akhirnya, Ryan tepat sasaran yang sering saya tekankan. “Di banyak wilayah metropolitan, LIHTC lebih mahal daripada bentuk bantuan perumahan lainnya.” Ryan mengutip sebuah studi yang “memeriksa efektivitas biaya LIHTC relatif terhadap voucher Bagian 8 di Boston, New York, San Jose, Atlanta, Cleveland, dan Miami.” Studi tersebut menemukan bahwa “LIHTC lebih mahal daripada voucher secara keseluruhan, tetapi premi bervariasi berdasarkan standar pembayaran voucher dan oleh pasar perumahan lokal.” Di kota seperti San Jose, studi tersebut menemukan, program kredit pajak membebani pembayar pajak 2% lebih banyak daripada voucher, tetapi di Atlanta, perbedaannya adalah 200%. semahal voucher di Atlanta.

Secara keseluruhan, Ryan tidak menghabiskan banyak waktu untuk program LIHTC mengingat ukurannya yang relatif. Itu bisa jadi karena program tersebut mendapat dukungan bipartisan yang luas. Mungkinkah itu karena ada banyak pengembang laba yang mengisi proyek tarif pasar mereka dengan kredit pajak 4%, subsidi yang lebih dangkal tetapi lebih mudah untuk diterapkan dan diperoleh? Saya pikir menyediakan perumahan yang lebih murah dan menghasilkan keuntungan adalah ide yang bagus, tetapi pertanyaan tentang berapa banyak kredit pajak yang digunakan untuk keuntungan versus organisasi nirlaba, dan bagaimana penggunaannya membawa saya ke penemuan terbesar saya: kami tidak tahu. Pekerjaan Ryan nyaris tidak menggores permukaan dari sebuah program yang memasukkan ratusan juta dolar ke dalam pundi-pundi HFA negara dengan sangat sedikit akuntabilitas ke mana uang itu pergi.