Pembuat undang-undang negara bagian mengambil peraturan daerah yang menggelembungkan biaya perumahan

Gubernur dan legislator di seluruh negeri terus mengusulkan dan melaksanakan kebijakan untuk menciptakan iklim peraturan dan pajak yang lebih kompetitif, sebagian untuk menarik investasi yang akan mendatangkan pemberi kerja dan pekerjaan bergaji tinggi. Namun, jika tidak ada pasokan perumahan yang cukup dan terjangkau untuk menampung masuknya keluarga yang didukung oleh pekerjaan baru, maka pejabat negara memiliki masalah lain di tangan mereka. Itulah tantangan yang sekarang dihadapi para pembuat kebijakan di banyak negara bagian yang berkembang pesat.

Misalnya di North Carolina, di antara 10 negara dengan pertumbuhan tercepat tahun lalu, anggota Majelis Umum negara bagian sekarang sedang mempertimbangkan undang-undang untuk "deannex," atau menghapus dari yurisdiksi zonasi lokal, properti di Summerfield, sebuah kota yang terletak di luar Greensboro, di mana pejabat lokal telah berulang kali menolak pembangunan yang diusulkan. Legislator mempertimbangkan masalah kepentingan seluruh negara bagian karena Summerfield terletak di bagian Carolina Utara di mana pasokan perumahan perlu ditingkatkan untuk mengakomodasi beberapa proyek pembangunan ekonomi besar-besaran yang dijadwalkan membawa banyak pendatang baru ke daerah tersebut. Langkah ini dan proposal terkait di negara bagian lain menunjukkan bagaimana perdebatan tentang biaya perumahan dan zonasi adalah salah satu yang cenderung memanas dan mengacak-acak koalisi politik tradisional.

Summerfield, yang didirikan pada tahun 1996 untuk menghindari menjadi bagian dari Greensboro, memiliki zonasi eksklusif sedemikian rupa sehingga, di sebagian besar kota, hanya perumahan satu keluarga yang dapat dibangun dan di atas lahan seluas 1.3 hektar. Langkah untuk meloloskan undang-undang negara bagian ke bagian deannex Summerfield untuk mengizinkan pembangunan perumahan baru mengikuti permintaan resmi bertahun-tahun untuk melonggarkan pembatasan tersebut dan bahkan pengakuan dari pejabat pemerintah Summerfield bahwa kebijakan zonasi mereka perlu diubah.

Pengacara Kota Summerfield memperingatkan Dewan Kota pada tahun 2021 bahwa praktik zonasi eksklusifnya mengundang litigasi Undang-Undang Perumahan Adil. “Jika Anda ingin menghindari potensi pertanggungjawaban, buat opsi dalam peraturan Anda yang akan memungkinkan perumahan yang terjangkau di suatu tempat di Summerfield,” nasihat Pengacara Kota. "Anda bahkan tidak perlu mengidentifikasi di mana sekarang," tambah pengacara Summerfield. “Yang harus Anda lakukan adalah membuat kerangka zonasi yang memungkinkan beberapa pengembang masuk dan berkata, 'Anda tahu, saya ingin membuat perumahan yang lebih padat'.” Pejabat Summerfield menolak untuk menerima nasihat itu.

Pasokan perumahan yang tidak mencukupi dan biaya perumahan yang berkembang pesat tidak terbatas pada Summerfield dan daerah sekitarnya. Institut Cato belajar dirilis pada Desember 2022 menyoroti bagaimana pertumbuhan populasi Carolina Utara telah melampaui tingkat pembangunan perumahan baru. Sementara zonasi lokal yang membatasi menghambat pertumbuhan pasokan perumahan di banyak bagian lain di negara bagian ini, kebutuhan untuk memperbaiki masalah tersebut sangat penting di Greensboro dan wilayah sekitarnya, yang sering disebut sebagai Triad.

Greensboro, yang berbatasan dengan Summerfield, peringkat nomor satu di negara tahun lalu untuk kenaikan biaya sewa terbesar, dengan sewa apartemen satu kamar tidur di Greensboro melonjak 74% dalam satu tahun. Toyota, Boom Supersonic, Publix, dan lainnya menginvestasikan miliaran di kawasan ini untuk fasilitas produksi dan distribusi baru yang akan mendatangkan ribuan pekerja bergaji tinggi. Keinginan untuk memastikan para pekerja ini dan keluarga mereka memiliki akses ke perumahan yang terjangkau, ditambah dengan penolakan pejabat lokal untuk menghapus atau melonggarkan hambatan peraturan untuk pengembangan lebih banyak perumahan, telah membuat legislator negara bagian di Raleigh menyimpulkan bahwa mereka harus bertindak.

Boom Supersonic menginvestasikan setengah miliar dolar untuk membangun fasilitas pembuatan jet supersonik yang terletak 11 menit dari Summerfield dengan mobil. Fasilitas ini akan mempekerjakan lebih dari 2,000 orang. Toyota menghabiskan $3.4 miliar untuk membangun pabrik pembuatan baterai lithium yang terletak 35 menit dari Summerfield. Pabrik baterai itu, yang akan menjadi pabrik pertama Toyota di Amerika Utara, diproyeksikan mempekerjakan 3,875 orang. Publix, sementara itu, menghabiskan $400 juta untuk membangun kompleks distribusi lebih dari dua juta kaki persegi di dekatnya yang akan memasok toko kelontong di seluruh North Carolina dan Virginia. Proyek itu akan menciptakan 1,000 pekerjaan baru.

Perkembangan ekonomi yang signifikan terjadi di wilayah tersebut dan kebutuhan yang diciptakannya untuk perumahan tambahan tidak menyebabkan anggota Dewan Kota Summerfield mengubah arah. Setelah awalnya mengusulkan kompleks apartemen baru dengan 1,161 unit pada tahun 2021, pengembang mengubah proposalnya menjadi proyek 600 unit. Dewan Kota menolak usulan itu dalam pemungutan suara yang diadakan pada 22 Februari. Presiden Senat Pro Tempore Phil Berger (kanan) menjelaskan dalam sebuah pernyataan mengapa sikap keras kepala tingkat lokal yang terus berlanjut sekarang mendorong tanggapan legislatif negara bagian:

“Saya tidak tahu apakah rencana yang diajukan oleh pengembang lokal harus disetujui atau tidak oleh dewan lokal,” kata Senator Berger. “Yang saya tahu adalah Triad menarik miliaran dolar dalam pembangunan ekonomi baru dan karena wilayah kami terus berkembang, perumahan tambahan sangat dibutuhkan agar perawat, guru, responden pertama, dan pekerja konstruksi yang diandalkan oleh wilayah kami dapat tinggal di masyarakat yang mereka layani.”

Langkah Majelis Umum untuk mendeannex bagian dari Summerfield pasti akan mendapat perlawanan keras dari pejabat lokal. “Ini akan menjadi ketidakadilan yang besar dan menjadi preseden yang berbahaya bagi Majelis Umum kita untuk mengabaikan pejabat terpilih lokal dan membuat perubahan seperti itu di kota kita,” kata Walikota Summerfield Tim Sessoms.

Selain cara mereka menaikkan biaya perumahan dan menekan pasokan, kritik terhadap peraturan zonasi lokal Summerfield berpendapat bahwa pembatasan tersebut juga membahayakan kesehatan lingkungan dan keselamatan publik. Dengan sekitar 12,000 penduduk, Summerfield adalah kota Carolina Utara terpadat tanpa infrastruktur air atau selokan. Faktanya, ini adalah kota terbesar di Carolina Utara, Carolina Selatan, dan Virginia yang menggunakan sistem septik sepenuhnya. Seperti yang telah mereka lakukan di masa lalu, pejabat Summerfield kembali menggunakan ini sebagai alasan untuk memblokir pembangunan perumahan yang diusulkan.

“Kota ini tidak memiliki air atau sistem saluran pembuangan untuk mendukung lebih dari tiga kali kepadatan yang diizinkan oleh peraturan pembangunan kami saat ini,” tulis Walikota Sessoms dalam surat publik yang dirilis 9 Maret, yang menjelaskan penolakannya terhadap pembangunan tersebut. “Summerfield tidak memiliki infrastruktur untuk mengatasi beban kepadatan yang diusulkan di sekolah kita yang sudah penuh sesak dan jalan raya yang padat.”

Namun pengembang proyek 600 unit yang baru-baru ini ditolak akan memasang infrastruktur air dan saluran pembuangan yang dibutuhkan di Summerfield. Pejabat Summerfield telah menolak usulan investasi infrastruktur saluran pembuangan dan air di masa lalu. Kurangnya infrastruktur air telah digunakan sebagai alasan untuk menentang pembangunan dan pertumbuhan selama bertahun-tahun.

David Couch, pemilik tanah yang diusulkan untuk pembangunan, tersebut dalam sebuah pernyataan bahwa "Dewan Kota Summerfield telah mengadopsi kebijakan zonasi yang berfungsi untuk mengecualikan penduduk yang tidak mampu, dan mereka telah melakukannya dengan pengaruh yang besar."

“Wilayah Greensboro dan Guilford County menempati peringkat nomor satu di negara ini tahun lalu dalam peningkatan sewa,” tambah Couch. “Kami sangat membutuhkan lebih banyak pasokan perumahan, terutama dengan upaya perekrutan pekerjaan yang sukses oleh banyak orang, dan miliaran dolar dalam pembangunan ekonomi di sekitarnya.”

Couch dan pengkritik lainnya terhadap keengganan pejabat Summerfield terhadap pembangunan berpendapat bahwa mempertahankan 12,000 orang secara eksklusif pada sistem septik swasta, selain membuat perumahan lebih mahal, juga menimbulkan risiko bagi kesehatan lingkungan karena sistem septik semacam itu dapat meresap ke pasokan air setempat. Selain risiko lingkungan yang berasal dari kurangnya infrastruktur air, ada juga peningkatan risiko terhadap keselamatan publik. Itu karena kemampuan pemadam kebakaran berkurang ketika tidak ada sistem infrastruktur air lokal untuk digunakan oleh responden pertama.

Kepala Departemen Pemadam Kebakaran Summerfield Chris Johnson memberi tahu penulis ini bahwa sistem infrastruktur air akan memungkinkan departemennya merespons keadaan darurat dengan lebih efektif. “Jika kami memiliki sistem hidran, kami akan memiliki lebih banyak orang yang benar-benar melakukan pemadaman kebakaran dan lebih sedikit orang yang menarik diri untuk bekerja mengamankan sumber air yang positif,” kata Chief Johnson.

Walikota Sessoms mengatakan upaya sedang dilakukan untuk membawa infrastruktur air ke kotanya. “Summerfield telah dan sedang mengerjakan rencana air untuk masa depan kota kami,” tulisnya dalam email kepada penulis ini. Ditanya kapan rencananya diproyeksikan untuk mengoperasikan sistem infrastruktur air di Summerfield, Walikota Sessoms tidak menjawab.

North Carolina dapat bergerak maju dengan RUU untuk mengeluarkan Dewan Kota Summerfield dari persamaan apakah akan menyetujui perumahan baru di petak besar properti yang saat ini berada di yurisdiksi kota. Banyak yang percaya negara harus melangkah lebih jauh. Pemimpin Mayoritas Senat Paul Newton (kanan), misalnya, memperkenalkan undang-undang di sesi sebelumnya yang akan mendahului zonasi lokal di North Carolina yang membatasi pembangunan perumahan tambahan.

“Ini adalah masalah pasokan yang dibuat langsung oleh pemerintah,” kata Senator Newton dalam a acara 8 Desember tentang kebijakan perumahan yang diselenggarakan oleh John Locke Foundation, sebuah wadah pemikir yang berbasis di Raleigh. Newton menambahkan bahwa "sektor swasta akan mengatasi ini jika kita melepaskannya."

Anggota parlemen negara bagian dan gubernur di negara bagian lain telah mengusulkan reformasi yang serupa dengan apa yang diminta Newton di North Carolina. Gubernur Montana Greg Gianforte (kanan), misalnya, adalah salah satu pendukung paling vokal dari undang-undang negara bagian yang mendahului pembatasan zonasi lokal yang menghambat pertumbuhan pasokan perumahan.

“Zonasi yang ketat dan peraturan pasokan perumahan lainnya benar-benar merupakan selimut basah dalam konstruksi, dalam pembangunan yang bertanggung jawab. Mereka meningkatkan biaya dan membatasi pasokan,” Gubernur Gianforte mengatakan anggota satgas perumahannya tahun lalu. “Kita harus menyingkirkan pemerintah, di mana kita dapat melakukannya dengan bertanggung jawab dan aman. Kami membutuhkan peraturan untuk keselamatan publik dan untuk melindungi lingkungan, tetapi di area lain kami perlu mencari cara untuk merampingkannya.”

Biaya perumahan yang terlalu tinggi dan meningkat mendatangkan malapetaka pada anggaran keluarga di seluruh AS dan memberi harga banyak dari pasar perumahan, sedemikian rupa sehingga masalah ini telah menarik perhatian media nasional yang signifikan selama setahun terakhir. The New York Times, misalnya, menerbitkan September yang banyak dibicarakan artikel merenungkan apa yang terjadi pada rumah starter. Sebelumnya, New York Times menerbitkan sebuah artikel Juli lalu mendokumentasikan bagaimana krisis perumahan tidak lagi terbatas pada pantai.

“Ini bisa dibilang waktu terburuk untuk menyewa apartemen di Manhattan pada saat yang sama keterjangkauan pembelian rumah di metro seperti Austin adalah yang terburuk yang pernah ada,” analisis Bloomberg 20 September terkenal. “Pada pertengahan tahun 2020, sewa bulanan dan pembayaran hipotek murah, tetapi hari ini sebaliknya.”

“Biaya sewa atau beli rumah terlalu mahal,” Gubernur Virginia Glenn Youngkin (kanan) tersebut dalam pidato Agustus 2022 kepada Komite Uang Bersama Senat Virginia, menggemakan pesan yang didengar dari gubernur dan anggota parlemen di banyak negara bagian lain. “Kita harus mengatasi akar penyebab di balik ketidakcocokan penawaran dan permintaan ini; peraturan yang tidak perlu, pemerintah daerah yang terlalu membebani dan tidak efisien, kebijakan zonasi yang membatasi, dan ideologi yang berjuang mati-matian melawan setiap pembangunan baru.”

Mengekang biaya perumahan yang tinggi akan tetap menjadi salah satu prioritas utama bagi gubernur dan anggota parlemen di banyak negara bagian di masa mendatang. Seperti yang telah ditunjukkan, afiliasi partisan dan kecenderungan ideologis tidak menunjukkan preferensi gubernur atau pembuat undang-undang dalam hal ini, bertentangan dengan kasus di banyak bidang isu lainnya. Perdebatan tentang pembatasan zonasi lokal dan apakah pembuat undang-undang negara bagian harus mengesampingkannya tidak akan berhasil. Bahkan, kemungkinan akan meningkat, menghasilkan koalisi politik yang tidak konvensional dalam prosesnya.