Berinvestasi dalam real estat arus kas, juga dikenal sebagai properti sewaan, bisa menjadi cara yang efektif untuk menghasilkan keuntungan besar aliran pendapatan pasif. Anda membeli properti, memasang satu atau dua penyewa dan mengumpulkan pembayaran sewa bulanan. Kedengarannya cukup sederhana, tetapi ada sedikit hal yang harus dilakukan untuk memastikan bahwa properti sewaan adalah investasi yang berharga. Mengetahui cara menghitung arus kas dalam hal real estat untuk memaksimalkan keuntungan sebagai pemilik properti.
A penasihat keuangan dapat membantu Anda memasukkan real estat ke dalam portofolio Anda.
Apa itu Arus Kas di Real Estat?
Secara sederhana, arus kas mengacu pada pergerakan uang masuk dan keluar dari bisnis. Ketika Anda membahas arus kas real estat, Anda berbicara tentang uang yang dihasilkan oleh properti (yaitu pendapatan sewa) dan uang yang dibelanjakan terkait dengan properti.
Investasi real estat dapat menghasilkan arus kas positif atau arus kas negatif. Ketika sebuah properti memiliki arus kas positif, pendapatannya melebihi biaya. Sebaliknya, ketika ada arus kas negatif, pengeluaran melebihi pendapatan.
Arus kas positif lebih disukai untuk investor real estat karena itu berarti mereka menghasilkan uang dari properti atau properti yang mereka miliki. Semakin lebar margin keuntungan, semakin baik laba atas investasi mereka. Arus kas positif juga dapat membuat investasi real estat lebih mudah dipertahankan karena Anda mungkin memiliki kelebihan uang tunai yang dapat digunakan untuk pemeliharaan, perbaikan, dan pemeliharaan.
Arus kas negatif berarti investor kehilangan uang pada properti sewaan. Arus kas negatif dapat terjadi jika properti dibiarkan kosong untuk waktu yang lama atau jika harga sewa tidak dapat mengimbangi biaya yang dikeluarkan investor untuk mempertahankan properti tersebut.
Cara Menghitung Arus Kas di Real Estat
Menghitung arus kas di real estat dimulai dengan mengetahui beberapa detail penting tentang properti. Secara khusus, untuk menghitung arus kas properti sewaan, Anda perlu mengetahui:
Berapa banyak pendapatan kotor yang dihasilkan properti
Total pengeluaran untuk properti
Utang apa, jika ada, yang terkait dengan properti
Pendapatan sewa kotor mewakili semua pendapatan yang dihasilkan properti sebelum biaya dikurangi, termasuk pembayaran hipotek. Sewa biasanya merupakan sumber pendapatan utama saat Anda menghitung arus kas untuk properti sewa tempat tinggal. Tetapi tergantung pada apa yang termasuk dalam perjanjian sewa Anda, Anda juga dapat mengumpulkan pendapatan dengan membebankan biaya hewan peliharaan penyewa, biaya keterlambatan atau biaya lainnya.
Di sisi pengeluaran, Anda memasukkan setiap dan semua biaya yang Anda keluarkan untuk memiliki properti. Jadi ini dapat mencakup hal-hal seperti:
Asuransi
Biaya manajemen properti (jika Anda membayar orang lain untuk mengelola properti untuk Anda)
Utilitas
Perawatan dan perbaikan
pengiklanan
Izin usaha yang mungkin harus Anda miliki untuk menyewakan properti
Biaya hukum dan profesional (mis., biaya penggusuran)
Anda juga akan menyertakan tingkat kekosongan properti di sini. Tingkat kekosongan mewakili berapa hari dalam setahun properti tersebut berjalan tanpa penyewa, yang berarti properti tersebut tidak menghasilkan pendapatan sama sekali. Untuk menemukan tingkat kekosongan properti, Anda akan menjumlahkan total waktu properti kosong selama satu tahun, lalu membaginya dengan jumlah waktu properti dapat disewa dan mengalikan jawabannya dengan 100 .
Jadi jika properti itu kosong selama 16 minggu tetapi bisa disewa selama 52 minggu, itu memiliki tingkat kekosongan 30.76% (16/52 x 100). Tingkat kekosongan dianggap sebagai biaya operasional saat menyewakan properti.
Setelah Anda memiliki pendapatan dan pengeluaran kotor, Anda dapat melanjutkan ke langkah berikutnya yaitu menghitung bersih pendapatan operasional (NO I). Untuk menemukan NOI untuk real estat arus kas, Anda cukup mengurangi pengeluaran dari pendapatan. Angka yang dihasilkan adalah jumlah arus kas yang dihasilkan oleh operasi. Itu tidak memperhitungkan hutang apa pun yang mungkin terkait dengan properti. Untuk menemukan arus kas bersih setelah layanan hutang diperhitungkan, Anda akan mengurangi layanan hutang dari pendapatan operasional bersih.
Mengapa Perhitungan Arus Kas di Real Estat Penting?
Menghitung arus kas untuk masalah real estat karena dapat membantu Anda menentukan seberapa menguntungkan investasi properti sewaan. Melihat berapa banyak Anda dapat membebankan biaya sewa untuk properti tertentu tidak cukup untuk memberi Anda gambaran yang akurat. Pertama-tama Anda harus menghapus biaya operasional properti dan pembayaran hutang apa pun yang harus Anda lakukan sehubungan dengan itu untuk mengetahui berapa banyak arus kas yang tersisa.
Jika Anda memiliki tingkat pengembalian tertentu yang Anda tuju, menghitung arus kas untuk real estat dapat memberi Anda gambaran tentang apakah sebuah properti kemungkinan akan memenuhi ekspektasi, melebihi ekspektasi, atau gagal. Tidak ada tingkat pengembalian yang ditetapkan yang dianggap diinginkan saat berinvestasi di properti sewaan. Ini sebagian besar subyektif, berdasarkan pasar persewaan tempat Anda berinvestasi dan tujuan pribadi Anda.
Sebagai aturan praktis, sebaiknya pertimbangkan properti yang lulus uji 1%. Aturan 1% menunjukkan bahwa sebuah properti cenderung menguntungkan jika Anda secara realistis dapat membebankan 1% dari harga pembeliannya sebagai sewa. Jadi, jika Anda membeli kondominium seharga $350,000 untuk disewakan, Anda harus dapat membebankan setidaknya $3,500 untuk sewa bulanan.
Apakah ini realistis atau tidak dapat bergantung pada perumahan dan pasar sewa Anda masuk. Menagih $3,500 untuk sewa di San Francisco atau New York, misalnya, tidak terlalu masuk akal. Tetapi menagih jumlah yang sama untuk rumah keluarga tunggal di kota kecil di Iowa mungkin tidak akan berhasil. Jadi, penting untuk mempertimbangkan keseluruhan pasar serta biaya hidup dan pendapatan untuk area tersebut saat menerapkan aturan 1%.
Pajak Dapat Mempengaruhi Arus Kas Real Estat
Investasi real estat dapat terbayar dari waktu ke waktu, tetapi IRS akan menginginkan bagian yang adil dari pendapatan sewa yang Anda hasilkan. Saat melakukan perhitungan arus kas untuk real estat, ingatlah untuk mempertimbangkan apa yang harus Anda bayarkan dalam pajak atas pendapatan itu. Umumnya, penghasilan sewa bersih dikenakan pajak dengan tarif pajak penghasilan biasa Anda. Jadi, jika Anda berada di kelompok pajak yang lebih tinggi, itu bisa berarti membayar lebih banyak pajak atas pendapatan sewa.
Namun, Anda dapat mengimbangi sebagian dari utang Anda dikurangi biaya sewa properti. Beberapa biaya yang dapat Anda kurangi antara lain:
Biaya perawatan dan pembersihan
Penggantian alat atau HVAC
Bunga hipotek
Asuransi properti
Pajak properti
Biaya iklan
Biaya pengelolaan properti
Utilitas
Layanan lain, seperti pengendalian hama atau pertamanan
Biaya hukum dan profesional (misalnya, jika Anda harus membayar untuk mengusir penyewa)
Biaya kekosongan
Anda juga dapat mengurangi biaya penyusutan properti. Mengurangi biaya ini dapat mengurangi pendapatan sewa kena pajak Anda. Memahami berapa banyak Anda mungkin berutang pajak untuk memiliki properti sewaan dapat memberi Anda gambaran yang lebih baik tentang berapa banyak keuntungan Anda yang benar-benar akan Anda pertahankan di penghujung hari.
The Bottom Line
Memahami arus kas dalam masalah real estat saat menimbang peluang investasi baru. Hal terakhir yang Anda inginkan adalah berinvestasi di properti sewaan hanya untuk mengubahnya menjadi lubang uang. Mengetahui cara menghitung arus kas untuk real estat bisa membantu Anda saat menyusun rencana investasi dan menghindari melakukan investasi yang buruk.
Kiat Investasi
Jika Anda ingin memiliki properti sewaan tanpa harus bersusah payah menjadi pemilik properti, ada cara yang lebih mudah untuk berinvestasi. Platform crowdfunding real estat, misalnya, memungkinkan untuk berinvestasi di properti komersial dan residensial tanpa harus memiliki properti itu sendiri. Trust investasi real estat (REITs) adalah pilihan lain untuk berinvestasi di real estat tanpa membeli properti. REIT diharuskan membayar 90% dari pendapatan kena pajak kepada investor sebagai dividen setiap tahun, memberi Anda aliran pendapatan yang konsisten dengan sedikit usaha dari pihak Anda.
Pertimbangkan untuk berbicara dengan penasihat keuangan tentang apakah real estat arus kas bisa menjadi tambahan yang bagus untuk portofolio Anda. Menemukan penasihat keuangan yang berkualitas tidak harus sulit. SmartAsset perangkat gratis mencocokkan Anda dengan hingga tiga penasihat keuangan yang melayani wilayah Anda, dan Anda dapat mewawancarai pasangan penasihat Anda tanpa biaya untuk memutuskan mana yang tepat untuk Anda. Jika Anda siap untuk menemukan penasihat yang dapat membantu Anda mencapai tujuan keuangan Anda, mulai sekarang.
Kredit foto: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
Pos Cara Menghitung Arus Kas di Real Estat muncul pertama pada Blog Aset Cerdas.
Sumber: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html