Kenaikan Suku Bunga Federal Reserve Mendinginkan Pasar Perumahan Tapi Reformasi Tata Guna Lahan Masih Dibutuhkan

Sejak musim semi 2022, target suku bunga dana federal The Fed—yang merupakan suku bunga yang dibebankan bank satu sama lain untuk pinjaman semalam—telah meningkat menjadi 2.5%, naik dari 0.25% di bulan Februari. Tindakan The Fed telah meningkatkan suku bunga dalam segala hal mulai dari kartu kredit hingga hipotek. Tingkat hipotek yang lebih tinggi mulai menurunkan harga, tetapi harga yang lebih rendah akan bersifat sementara tanpa peningkatan pasokan yang diperlukan untuk membuat perumahan lebih terjangkau.

Rata-rata suku bunga hipotek 30 dan 15 tahun berada pada level tertinggi sejak 2009, seperti yang ditunjukkan pada gambar di bawah dari American Action Forum terbaru. buku grafik perumahan oleh Thomas Wade. Tingkat 30 tahun hampir dua kali lipat dari tahun 2021, sedangkan tingkat 15 tahun sudah lebih dari dua kali lipat.

Meskipun kenaikan ini, kedua tingkat masih mendekati posisi terendah dalam sejarah dan berada di bawah tingkat 6% hingga 7% yang merupakan norma dari tahun 2001 hingga 2009.

Sementara suku bunga mungkin tidak tinggi menurut standar historis, kenaikan baru-baru ini masih menyebabkan harga turun. Baik indeks harga perumahan Case-Shiller dan FHFA mulai turun, seperti yang ditunjukkan pada dua gambar di bawah ini.

Perubahan harga dari tahun ke tahun untuk kedua indeks juga turun menjadi 15% untuk indeks komposit 20 kota Case-Shiller dan 16% untuk indeks FHFA. Keduanya 19% pada tahun 2021.

Sentimen pembangun menurun sebagai respons terhadap harga yang lebih rendah dan pertumbuhan harga yang lebih lambat. NAHB/Sumur FargoWFC
indeks pasar perumahan—yang dibuat dari survei pembangun yang menilai penjualan dan ekspektasi perumahan—telah turun ke level terendah sejak sebelum pandemi, seperti yang ditunjukkan di bawah ini.

Permintaan yang lebih lemah dan sentimen pembangun muncul di perumahan baru. Gambar di bawah menunjukkan bahwa mulai melambat di keempat wilayah negara.

Pembukaan perumahan yang lebih sedikit akan membuat pasokan rumah baru turun dan mungkin memperlambat penurunan harga perumahan karena pasokan menyesuaikan untuk memenuhi permintaan yang lebih rendah yang disebabkan oleh kenaikan suku bunga. Meskipun ini mungkin baik untuk pemilik rumah saat ini yang akan mengalami penurunan ekuitas yang lebih kecil dalam jangka pendek, ini buruk untuk keterjangkauan perumahan jangka panjang. Negara ini memiliki signifikan kekurangan perumahan—antara 6 juta dan 10 juta unit—bahwa penurunan perumahan baru hanya akan memperburuk. Pasar perumahan yang ketat muncul di tingkat kekosongan rumah dan sewa, yang berada di level terendah dalam 10 tahun terakhir.

Kami membutuhkan lebih banyak perumahan dari semua jenis di Amerika untuk membuat perumahan lebih terjangkau dalam jangka panjang. Mengecewakan meskipun tidak mengherankan bahwa perumahan mulai menurun sebagai respons terhadap permintaan yang lebih lemah dan harga yang lebih rendah.

Akan menjadi kesalahan untuk menyalahkan The Fed atas masalah pasar perumahan. The Fed melakukan apa yang diperlukan untuk mengekang inflasi tak terkendali disebabkan oleh pengeluaran pemerintah yang terlalu besar dan penciptaan uangnya sendiri yang berlebihan selama pandemi. Efek lain dari kenaikan suku bunga terhadap perekonomian adalah kepentingan sekunder.

Penyebab utama di balik ketidaksesuaian penawaran dan permintaan di pasar perumahan adalah terlalu banyak peraturan pemerintah. Pemerintah federal telah lama berkecimpung dalam bisnis meningkatkan permintaan perumahan melalui lembaga kuasi-pemerintah dari Fannie MaeFnma
dan Freddie Mac dan lainnya program pemerintah.

Baik Fannie dan Freddie membeli hipotek dari pemberi pinjaman dan memiliki dukungan implisit pemerintah. Karena pemberi pinjaman tahu bahwa mereka dapat dengan mudah mengalihkan hipotek ke Fannie dan Freddie, mereka tidak terlalu khawatir tentang risiko gagal bayar jangka panjang dan dengan demikian dapat menjaga biaya pinjaman secara artifisial rendah.

Merangsang permintaan secara artifisial saja sudah cukup buruk — ingat krisis perumahan? —tetapi yang membuatnya lebih buruk dalam konteks pasar perumahan adalah bahwa pemerintah daerah secara bersamaan menekan pasokan melalui peraturan penggunaan lahan. Di seluruh negeri, ukuran lot minimum, persyaratan parkir, proses perizinan yang berbelit-belit, persyaratan kepadatan, dan peraturan lokal lainnya membatasi jumlah perumahan yang dapat dibangun. Ketika pembatasan pasokan digabungkan dengan subsidi permintaan, hasilnya adalah harga yang lebih tinggi yang membuat perumahan yang layak tidak terjangkau oleh banyak rumah tangga berpenghasilan rendah dan menengah.

Kenaikan suku bunga The Fed mendinginkan pasar perumahan, dan dengan lebih banyak lagi pendakian yang akan datang kita harus mengharapkan ini untuk terus berlanjut dalam waktu dekat. Dampak The Fed, bagaimanapun, kecil dibandingkan dengan dampak merugikan dari kebijakan perumahan pemerintah federal dan lokal saat ini yang meningkatkan permintaan dan membatasi pasokan. Tindakan The Fed seharusnya tidak mengalihkan perhatian kita dari membuat perubahan jangka panjang yang kita perlukan untuk membawa pasar perumahan ke dalam keseimbangan—lebih banyak pasokan di tingkat lokal dan lebih sedikit subsidi di tingkat federal.