Selama 24 bulan pertama pandemi, Harga rumah AS melonjak 38.5%. Di beberapa pasar, seperti Phoenix dan Dallas, harga rumah tumbuh lebih dari 50%.
Federal Reserve bukan penggemar. Sebagai booming perumahan pandemi mengamuk bersama, itu mendorong harga di seluruh perekonomian. Harga rumah yang lebih tinggi mendorong harga sewa. Tingkat pembangunan rumah yang tinggi—yang mencapai level tertinggi 15 tahun selama pandemi—memberikan tekanan harga ke atas pada segala sesuatu mulai dari Windows untuk kayu sementara juga menambah tekanan pada rantai pasokan global yang sudah tertekan. Belum lagi, uang tunai mengalir ke ekonomi dari pemilik rumah yang memanfaatkan rekor ekuitas rumah itu.
Itu sebabnya bank sentral, yang mendapat mandat dari Kongres untuk mengatasi inflasi yang tak terkendali, telah menargetkan pasar perumahan AS. Bagaimana? Dia memberikan tekanan ke atas yang sangat besar pada suku bunga hipotek. Sementara The Fed tidak secara langsung menetapkan tingkat hipotek, ia memiliki tuas untuk melihat bahwa pasar keuangan melakukannya. Setelah The Fed memperjelas tahun ini apa yang ada di depan untuk pengetatan moneter, pasar dengan cepat mendorong rata-rata suku bunga hipotek tetap 30 tahun di atas 5%.
Pada bulan Juni, Ketua Fed Jerome Powell akhirnya menjelaskan ini semua dengan desain. Powell ingin melihat pasar perumahan AS kembali ke keadaan yang lebih seimbang. Dengan kata-katanya sendiri, dia menyebutnya "reset."
“Saya akan mengatakan jika Anda seorang pembeli rumah, seseorang atau anak muda yang ingin membeli rumah, Anda memerlukan sedikit biaya. ulang. Kita perlu kembali ke tempat di mana penawaran dan permintaan kembali bersama dan di mana inflasi turun rendah lagi, dan tingkat hipotek rendah lagi, ”kata Powell kepada wartawan bulan lalu. “Kami melihat harga [rumah] bergerak naik sangat, sangat kuat selama beberapa tahun terakhir. Jadi itu berubah sekarang. Dan tarif telah naik. Kami sangat menyadari bahwa tingkat hipotek telah naik banyak. Dan Anda melihat pasar perumahan yang berubah. Kami mengawasinya untuk melihat apa yang akan terjadi. Seberapa besar pengaruhnya terhadap investasi residensial? Tidak benar-benar yakin. Seberapa besar pengaruhnya terhadap harga rumah? Tidak terlalu yakin.”
Sudah, lonjakan suku bunga hipotek telah mendorong pasar perumahan AS ke mode pendinginan. Saat data perumahan April dan Mei mengalir masuk, menjadi jelas bahwa ledakan perumahan pandemi mereda. Pada bulan Juni dan Juli, kecepatan pendinginan meningkat.
Untuk menemukan bukti laju pendinginan yang dipercepat, lihat saja data inventaris. Di antara 100 pasar perumahan terbesar di negara itu, pasar median melihat persediaan naik 1% antara Januari dan April, menurut Nasibanalisis data makelar.com. Itu sebelum lonjakan suku bunga hipotek memulai koreksi perumahan. Di antara 100 pasar perumahan terbesar yang sama, pasar median melihat inventaris naik 50% antara April dan Juni.
Lihat grafik interaktif ini di Fortune.com
Di seluruh negeri, pasar perumahan AS melambat. Aplikasi hipotek turun 17% pada basis tahun ke tahun, menurut Asosiasi Bankir Hipotek. Penjualan rumah baru dan penjualan rumah yang ada sedang turun tajam. Pembangunan rumah melambat. Dan lebih banyak penjual rumah yang memangkas harga jual mereka.
Yang mengatakan, koreksi perumahan ini—atau sebagai Nasib menyebutnya, Perlambatan Hebat—hampir tidak seragam di seluruh negeri. Memiliki memukul pasar perumahan Southwest, Mountain West, dan West Coast dengan sangat keras. Di antara 10 pasar perumahan yang mengalami peningkatan tingkat persediaan paling tinggi tahun ini, setiap pasar berada di wilayah tersebut. Kelompok tersebut dipimpin oleh Sherman, Texas (+332% inventory); San Francisco (+285%); Santa Fe (+272%); Denver (+247%); dan Austin (+220%).
Alasannya? Di seluruh bangsa, ledakan perumahan pandemi melihat harga rumah menjadi terlepas dari fundamental ekonomi yang mendasarinya. Detasemen itu bahkan lebih menonjol di pasar-pasar di Southwest, Mountain West, dan West Coast. Sekarang tingkat hipotek di atas 5%, pembeli di pasar yang "dinilai terlalu tinggi" itu merasa sangat tertekan. Beberapa calon pembeli memilih untuk tetap di sela-sela. Lainnya hanya tidak mampu hipotek pada tingkat 5%.
Menuju tahun ini, Logan Mohtashami, analis utama di HousingWire, sudah menuntut tingkat hipotek yang lebih tinggi. Pemikirannya adalah bahwa tingkat hipotek yang lebih tinggi akan menjadi satu-satunya cara untuk mengesampingkan pembeli dan memungkinkan ruang bernapas persediaan naik ke tingkat yang lebih sehat. Sejauh ini, Mohtashami menyukai apa yang dia lihat.
“Kami masih memiliki beberapa pekerjaan yang harus dilakukan untuk mendapatkan pasar yang seimbang. Namun, dengan tarif yang lebih tinggi, kami memiliki kesempatan untuk kembali ke tingkat persediaan puncak pada 2019, yang merupakan pasar yang seimbang,” kata Mohtashami. “Semua masalah inventaris saya hilang begitu kita kembali ke level 2019, dan hanya dengan begitu saya dapat menghapus tema pasar perumahan yang sangat tidak sehat.”
Sementara persediaan meningkat dengan cepat, masih jauh di bawah tingkat pra-pandemi: Di antara 917 pasar perumahan regional yang diukur oleh realtor.com, 601 pasar masih setidaknya 50% di bawah level sebelum pandemi. Mohtashami ingin melihat celah itu dekat.
Lihat grafik interaktif ini di Fortune.com
Selama berbulan-bulan, Kepala ekonom Moody's Analytics Mark Zandi menyebut perlambatan ini sebagai "koreksi perumahan." Dia tidak melihatnya berhenti tahun ini. Sepanjang musim panas, dia memperkirakan penjualan rumah akan terus turun. Pada saat ini tahun depan, Zandi memperkirakan pertumbuhan harga rumah dari tahun ke tahun akan melambat menjadi 0%. Itu akan menjadi perlambatan yang cukup mengingat itu pembacaan terbaru duduk di 20.4%.
Tapi tidak setiap pasar perumahan akan seberuntung itu. Ledakan perumahan pandemi melihat pasar seperti Phoenix, Boise, dan Las Vegas menjadi apa Moody Analytics menganggap secara signifikan “dinilai terlalu tinggi”. Sekarang mereka berisiko mengalami koreksi harga. Saat inventaris di tempat-tempat itu terus bergerak ke atas, Zandi memprediksi itu pasar yang secara signifikan "dinilai terlalu tinggi" akan melihat harga rumah turun 5% hingga 10%. Tetapi jika resesi benar-benar terjadi, Moody's Analytics memperkirakan harga rumah AS akan turun 5% sementara pasar yang secara signifikan “dinilai terlalu tinggi”, seperti Charlotte dan Tampa, akan melihat harga rumah turun 15% hingga 20%.
Ingin tetap update koreksi perumahan? Ikuti saya di Twitter at @BeritaLambert.
Cerita ini awalnya ditampilkan di fortune.com
Sumber: https://finance.yahoo.com/news/fed-housing-market-reset-us-084204894.html