Bagian 1031 dari kode pajak AS memungkinkan orang yang memiliki keuntungan modal dari penjualan real estat untuk menunda paparan pajak atas keuntungan tersebut. Untuk melakukannya, mereka harus menggunakan keuntungan itu untuk membeli properti serupa dalam waktu 180 hari sejak penjualan awal, dan mereka tidak akan pernah bisa menyentuh uang itu sendiri. Proses ini dikenal sebagai 1031 pertukaran judul. Untuk alasan yang jelas, mereka populer di kalangan investor real estat.
Undang-undang tersebut ada untuk mendorong investor agar mengembalikan uang mereka ke dalam peredaran daripada hanya menempatkan keuntungan mereka di bank, di mana hanya investor yang diuntungkan. Itu sebabnya Anda diizinkan untuk melakukan 1031 pertukaran sebanyak yang Anda suka. Namun, elemen kuncinya adalah Anda tidak dapat menyentuh keuntungan secara fisik. Jika Anda menyimpannya di bank Anda bahkan untuk satu hari, keuntungannya akan dikenakan pajak.
Investor menavigasi rintangan ini dengan mengalihkan keuntungan mereka ke apa yang dikenal sebagai perantara yang memenuhi syarat.” Perantara yang memenuhi syarat adalah perusahaan yang memegang keuntungan Anda dan kemudian melepaskannya atas perintah Anda ketika Anda menemukan properti baru. Kedengarannya sederhana, tetapi lubang peraturan yang menganga dalam prosesnya berarti Anda harus berhati-hati memilih perantara yang berkualitas.
Mencari cara untuk meningkatkan pengembalian Anda? Lihat liputan Benzinga tentang Investasi Real Estat Alternatif:
Atau telusuri opsi investasi saat ini berdasarkan kriteria Anda dengan Penyaring Penawaran Benzinga.
Perantara yang Memenuhi Syarat Diatur dengan Sangat Bebas
Ketika Anda menyerahkan uang Anda ke broker real estat atau pengacara, pengawasan peraturan yang kuat menentukan bagaimana mereka dapat menangani dana klien. Peraturan ini dirancang untuk mempersulit mereka untuk bertindak tidak semestinya atau mencuri uang Anda.
Mereka harus menyimpan uang klien mereka di rekening perwalian yang terpisah dari rekening operasi untuk firma hukum atau pialang real estat mereka. Mereka secara hukum dilarang mencampurkan dana atau menggunakan uang klien untuk tujuan apa pun selain transaksi atau layanan hukum yang dijanjikan uangnya. Mereka juga diharuskan untuk merekonsiliasi semua rekening perwalian mereka setiap bulan.
Entitas ini harus menyusun buku besar yang mengkatalogkan tanggal dan alasan penyetoran dan penarikan dari rekening perwalian mereka. Mereka diharuskan untuk menyeimbangkan buku besar ini dengan laporan bank bulanan dan menyimpan catatan rekonsiliasi mereka yang tersedia untuk diperiksa oleh perwakilan negara bagian setiap saat selama jam kerja normal. Kegagalan untuk melakukannya dapat mengakibatkan kehilangan lisensi mereka, bahkan jika tidak ada uang yang diambil.
Masalah untuk investor real estat adalah bahwa tidak ada badan pengatur yang setara di tingkat federal yang bertanggung jawab untuk mengawasi perantara yang memenuhi syarat. Itu IRS bahkan memiliki peringatan tentang entitas ini di situs webnya. Di tingkat negara bagian, hanya delapan negara bagian yang mengatur atau mengawasi perilaku perantara yang memenuhi syarat. Mereka:
New Hampshire
Virginia
Washington
Maine
California
Idaho
Colorado
Nevada
Itu berarti perantara yang memenuhi syarat di 42 negara bagian lain yang tidak diatur secara teoritis dapat menjadi liar dengan 1031 uang pertukaran Anda, dan selama mereka melepaskannya atas permintaan Anda ketika Anda menyelesaikan pertukaran Anda, Anda tidak akan menjadi lebih bijaksana. Itu pemikiran yang menakutkan dan definisi hantu di dalam mesin.
Bagaimana Jika Perantara Anda Yang Memenuhi Kualifikasi Habis Dengan Uang Anda?
Terlepas dari kurangnya peraturan federal dan negara bagian tentang perusahaan perantara yang memenuhi syarat, masih merupakan kejahatan bagi mereka untuk menyalahgunakan uang Anda. Jika mereka kabur dengan uang Anda dan tidak membayarnya saat Anda memintanya, mereka bisa dituntut dan dipenjara. Namun, itu tidak menyelesaikan masalah Anda sebagai investor.
Ingat, Anda hanya memiliki 180 hari untuk melakukan pertukaran. Jam itu tidak berhenti berdetak dalam keadaan apa pun. Jadi, jika perantara Anda yang memenuhi syarat tidak memiliki uang Anda saat Anda perlu melakukan pertukaran, dan Anda tidak dapat menyelesaikannya dalam waktu 180 hari, Anda akan dikenakan pajak capital gain atas uang curian Anda.
Seorang perantara yang memenuhi syarat kabur dengan uang Anda dan menempelkan Anda dengan tagihan pajak dalam prosesnya? Aduh. Dalam beberapa kasus, perusahaan asuransi perantara yang memenuhi syarat akan membayar kembali sebagian dari uang itu, tetapi itu tidak mungkin terjadi dalam waktu yang cukup bagi Anda untuk menyelesaikan pertukaran. Jadi, memilih perantara berkualitas yang salah benar-benar dapat menyebabkan mimpi buruk keuangan yang akan memakan waktu bertahun-tahun untuk bangun.
Apakah Pencurian Perantara yang Memenuhi Syarat Sering Terjadi?
Syukurlah tidak, tidak. Tetapi ketika Anda mempertimbangkan fakta bahwa perantara yang memenuhi syarat dapat memegang keuntungan dari lusinan, atau bahkan ratusan, penjualan real estat sekaligus, hanya satu perantara yang memenuhi syarat yang melakukan hal yang salah dapat menyebabkan kekacauan senilai jutaan dolar.
Ambil kasus Edward Okun, yang merupakan mantan kepala Grup Pajak 1031. Dia menjalankan perusahaan perantaranya yang memenuhi syarat dengan menggunakan uang klien untuk mendanai gaya hidup mewah yang mencakup rumah-rumah mewah di beberapa negara bagian, beberapa kapal dan banyak perhiasan yang dia curahkan pada istri model bikini-nya.
Ketika dia akhirnya kehabisan uang dan tidak bisa membayar kliennya, mereka tidak tahu kejutan apa yang lebih besar: mengetahui uang mereka telah dicuri atau mengetahui tidak ada kerangka peraturan atau pengawasan untuk mencegah Okun mencuri. dia. Pada saat penangkapannya, Okun sedang menyelesaikan kesepakatan untuk membeli perusahaan perantara lain yang memenuhi syarat dengan deposit hampir $900 juta.
Dia dijatuhi hukuman 100 tahun penjara dan dipaksa untuk kehilangan hampir $ 40 juta properti. Akhirnya, kliennya yang ditolak cintanya berakhir dengan sekitar 70% dari uang mereka. Namun, 70% itu tidak datang tepat waktu untuk membayar tagihan pajak mereka, yang harus mereka bayar sendiri, dan mereka masih mengeluarkan biaya hukum saat mengejar dia untuk ganti rugi.
Bagaimana Anda Melindungi Diri Anda Dari Perantara Berkualitas Teduh?
Edward Okun tidak sendirian dalam menggunakan perusahaan perantara yang memenuhi syarat untuk melakukan ketidakwajaran keuangan. Ada banyak kasus di mana perantara yang memenuhi syarat telah ditangkap, dan kerugian dari kasus ini mencapai ratusan juta dolar. Meskipun demikian, masih belum ada pengawasan federal terhadap industri ini. Jadi, bagaimana Anda melindungi diri dari perantara yang memenuhi syarat?
Jika Anda tidak tinggal di negara bagian yang mengatur perantara yang memenuhi syarat (dan Anda mungkin tidak melakukannya karena hanya ada delapan di antaranya), taruhan terbaik Anda mungkin adalah memilih perantara yang memenuhi syarat yang juga merupakan pengacara bersertifikat pengacara negara bagian. Setidaknya mereka akan diminta untuk melakukan rekonsiliasi akun bulanan.
Ini bukan jaminan, tetapi akan memberi Anda ketenangan pikiran untuk mengetahui bahwa perantara yang memenuhi syarat pilihan Anda memiliki asosiasi pengacara negara bagian yang mengawasi mereka. Kedua, lakukan penelitian Anda. Periksa ulasan online perantara. Apakah mereka memiliki reputasi responsif dan proaktif dalam berkomunikasi dengan klien? Apakah peringkat BBB mereka tinggi? Ajukan pertanyaan sulit saat Anda mewawancarai perantara yang memenuhi syarat. Dapatkan jawaban yang Anda inginkan atau lanjutkan ke yang berikutnya.
Anda Harus Melindungi Kepentingan Anda Sendiri Di 1031 Bursa
Sebelum pertandingan tinju, wasit memanggil kedua petinju ke atas ring dan memberi tahu mereka “angkat tangan dan lindungi diri Anda.” Nasihat yang solid ini berlaku untuk investor yang bekerja melalui pertukaran judul 1031. Anda bertanggung jawab untuk memilih perantara yang memenuhi syarat dengan hati-hati dan sangat hati-hati. Anda bekerja keras untuk mendapatkan keuntungan dari investasi Anda. Terserah Anda untuk melindunginya.
Foto oleh Studio Prostock di Shutterstock
Lihat lebih banyak dari Benzinga
Jangan lewatkan peringatan real-time tentang saham Anda – bergabunglah Benzinga Pro gratis! Cobalah alat yang akan membantu Anda berinvestasi dengan lebih cerdas, lebih cepat, dan lebih baik.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga tidak memberikan saran investasi. Seluruh hak cipta.
Sumber: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html