Masyarakat Kepemilikan Rumah Adalah Sebuah Kesalahan

Grafik Atlantik baru saja diterbitkan sebuah artikel baru yang membuat beberapa poin yang sama tentang kepemilikan rumah seperti saya bab yang baru dirilis in Memberdayakan Pekerja Amerika Baru. Bahkan, itu membuat beberapa dari argumen yang sama Saya telah membuat selama bertahun-tahun.

Judul artikel cukup banyak menceritakan semuanya: Masyarakat Kepemilikan Rumah Adalah Sebuah Kesalahan. Penulis, Jerusalem Demsas, percaya bahwa “Real estat harus diperlakukan sebagai konsumsi, bukan investasi,” sebuah premis yang sebaiknya diikuti oleh banyak orang Amerika.

Demsa menunjukkan itu “'Membeli rendah dan menjual tinggi' ketika aset yang kita bicarakan adalah tempat tinggal Anda adalah saran yang sangat tidak masuk akal. Orang ingin tinggal di dekat keluarga, dekat sekolah bagus, dekat taman, atau di lingkungan dengan fasilitas yang mereka inginkan, bukan memperdagangkan lokasi mereka seperti saham penny.” Dia juga mencatat bahwa “Sebuah rumah terikat pada lokasi geografis tertentu, rentan terhadap guncangan ekonomi dan lingkungan setempat yang dapat menghapus nilai tanah atau bangunan itu sendiri saat Anda membutuhkannya.”

Ini semua adalah poin bagus dan alasan bagus untuk menghindari memperlakukan rumah seseorang sebagai investasi.

Demsas juga mencerminkan argumen yang saya buat kesaksian Perbankan Senat Oktober 2021 saya:

Meskipun ekuitas rumah sering mewakili sebagian besar kekayaan banyak orang Amerika, membeli rumah bisa menjadi investasi berisiko yang bergantung sepenuhnya pada kenaikan harga rumah, sebuah atribut yang pada dasarnya bertentangan dengan perumahan yang menjadi lebih terjangkau.

Meskipun Demsas tidak menyelidikinya, ketergantungan pada apresiasi harga rumah ini merupakan masalah yang lebih besar mengingat bahwa kebijakan perumahan federal diarahkan untuk mendorong semakin banyak utang hipotek ekuitas rendah. Itu membuat membeli rumah sangat berisiko bagi mereka yang berjuang untuk mendapatkan penghasilan yang lebih stabil.

Saya benar-benar meragukan Senator Elizabeth Warren (D-MA) akan mendukung investasi pasar saham dengan leverage yang didukung federal untuk semua orang Amerika, tetapi itulah yang secara efektif dilakukan oleh kebijakan perumahan federal. (Ya, dia jelas bersedia mendukung "Wall Street" dan "bank besar" jika cocok untuknya, tapi mari kita tinggalkan itu untuk kolom lain.)

Bahkan, setidaknya selama 20 tahun terakhir, harga rumah telah menunjukkan volatilitas yang serupa dengan pasar ekuitas. Fakta-fakta ini tidak luput dari perhatian, bahkan oleh orang lain penulis di Atlantik. Tapi masih belum jelas kebijakan alternatif seperti apa yang didukung Demsas.

Kami tentu setuju bahwa kebijakan mempromosikan kepemilikan rumah dan meremehkan persewaan berbahaya. Dan kami tampaknya setuju bahwa adalah munafik bagi pejabat federal untuk mendukung apa yang disebut program perumahan yang terjangkau sambil mempromosikan kebijakan yang menaikkan harga rumah.

Adapun perubahan kebijakan federal tertentu, saya tidak begitu yakin. Mudah-mudahan, Demsas akan melihat bab saya dan menulis karya baru. (Bahkan jika dia tidak setuju dengan saya.)

Poin luas yang saya buat dalam buku baru Cato, seperti di sebagian besar artikel yang saya tulis tentang pembiayaan perumahan, adalah bahwa kebijakan federal hampir seluruhnya diarahkan untuk meningkatkan permintaan. Itu menjadi masalah karena pasar perumahan selalu terbatas pasokan relatif terhadap banyak jenis barang konsumsi lainnya. Ini juga fakta bahwa kendala pasokan tersebut sering kali didorong oleh peraturan dan regulasi negara bagian dan lokal. Artinya, banyak lokasi yang diinginkan sudah “penuh” dengan perumahan, dan hanya perubahan tata kelola lokal yang dapat berbuat apa-apa, meskipun demikian itu perubahan tidak mungkin memiliki efek jangka pendek yang besar.

Mengingat kenyataan itu, hal terbaik yang dapat dilakukan pemerintah federal adalah menghentikan permintaan jus. Tapi itu kebalikan dari apa yang telah dilakukan pemerintah federal selama (setidaknya) 50 tahun terakhir.

Semua keterlibatan federal benar-benar mulai lepas landas pada tahun 1930-an, sebagian besar sebagai upaya untuk meningkatkan pekerjaan. Tapi di suatu tempat di sepanjang jalan, semua makelar, pembangun, dan pemodal menemukan bahwa lebih baik bekerja dengan para politisi. Sekarang kita punya kekacauan total, salah satu yang secara tegas membuat perumahan menjadi kurang terjangkau, khususnya untuk masyarakat berpenghasilan rendah.

Kode pajak federal mempromosikan utang hipotek. Persyaratan modal Basel mempromosikan memegang sekuritas berbasis mortgage (MBS) yang didukung pemerintah. Dan Fannie Mae dan Freddie Mac telah lama menikmati status khusus dibandingkan dengan perusahaan swasta. Tidak mungkin bagi sektor swasta untuk bersaing dengan pemerintah federal, jadi memberikan asuransi hipotek pemerintah dan jaminan federal (bahkan implisit) untuk MBS memiliki efek yang dapat diprediksi.

Dari 2009 hingga 2020, bagian tahunan Fannie dan Freddie dari total pasar MBS rata-rata 70 persen, meskipun piagam mereka secara eksplisit melarang penggunaan fasilitas mereka secara berlebihan. Termasuk sekuritas Ginnie Mae, yang didukung oleh hipotek FHA, bagian federal dari pasar MBS rata-rata 92 persen per tahun.

Namun, hanya sedikit yang ingat bahwa situasinya tidak jauh berbeda sebelum krisis 2008. Dari 1996 untuk 2007, Pangsa tahunan Fannie dan Freddie dari total pasar MBS rata-rata 60 persen, hanya sekitar 10 poin persentase lebih rendah dari pangsa pasca krisis.

Tidak masuk akal untuk memohon lebih banyak bantuan federal karena terlalu banyak bantuan federal yang membuat kita di sini. Kebijakan federal secara konsisten meningkatkan permintaan dengan mempermudah mendapatkan hipotek rumah. Tampaknya tidak ada momentum di Kongres untuk membalikkan tren ini, dan hanya orang bodoh yang mengatakan bahwa ini tidak ada hubungannya dengan kepentingan khusus.

Jika saya salah tentang itu, maka Kongres baru dapat dimulai dengan buah yang paling rendah. Itu dapat melarang Fannie dan Freddie dari pendanaan pinjaman di rumah liburan, dan itu dapat menegakkan ketentuan penggunaan berlebihan dari piagam mereka. Maka itu bisa melarang mereka dari pendanaan rumah yang harganya lebih dari $ 1 juta dan membutuhkan "pembeli rumah pertama kali" untuk benar-benar menjadi mereka yang tidak pernah memiliki rumah.

Aku tidak akan menahan napas.