Kecelakaan harga rumah yang bisa menghancurkan keuangan Anda

Harga mulai turun. Tunggakan hipotek mulai menanjak. Pengembang bangkrut, dan yang lain berhenti bekerja di rumah yang tidak bisa mereka jual lagi.

Saat data harga rumah terbaru untuk Inggris dirilis minggu ini, semua orang akan mencari tanda-tanda bahwa pasar mulai runtuh. Tapi ada pasar yang harus lebih kita khawatirkan – yang Amerika.

Ada banyak tanda penurunan parah di properti AS, dengan penjualan rumah turun selama 12 bulan berturut-turut, rangkaian angka terlemah selama lebih dari satu dekade. Siapa pun yang berpikir itu murni masalah Amerika sedang bercanda.

Jika pasar AS ambruk, itu akan mendorong ekonomi ke dalam resesi, dan itu akan menyebar ke seluruh dunia. Jika ada kerugian pada hipotek, itu akan mengancam stabilitas pasar keuangan. Ini akan menentukan apa yang akan dilakukan Federal Reserve dengan suku bunga, yang memengaruhi ekonomi setiap negara. Pada tahun 2008, runtuhnya pasar subprime mortgage memicu krisis keuangan global. Itu telah terjadi sebelumnya, dan itu bisa terjadi lagi.

Dengan tingkat suku bunga empat kali lipat selama setahun terakhir, pasar properti Inggris tidak terlihat sehat. Rightmove melaporkan minggu lalu bahwa harga rumah terhenti, dengan angka terlemah sejak agen online mulai mengumpulkan angka. Royal Institution of Chartered Surveyors melaporkan bahwa pasar berada pada titik terlemahnya sejak 2009. Meski begitu, ini bukan bencana, setidaknya belum. Harga stabil, dan belum jatuh, atau setidaknya tidak terlalu signifikan.

Ini adalah gambaran yang sangat berbeda di sisi lain Atlantik. Di banyak kota besar, harga sekarang turun secara absolut. Di San Francisco, di mana banyak pemecatan teknologi terkonsentrasi, mereka turun 7 persen tahun ini. Di Oakland, mereka turun 4.5 persen, dan di New York sebesar 1 persen.

Sementara itu, dengan Federal Reserve terus mendorong suku bunga secara agresif, dan dengan inflasi yang dengan keras kepala menolak untuk dikendalikan, prospeknya semakin suram. Benar, angka yang dirilis pada hari Jumat menunjukkan penjualan rumah baru meningkat pada bulan Januari, tetapi diukur secara tahunan, angka tersebut masih turun hampir seperempat tahun ke tahun. Ini belum crash, tapi sangat dekat dengan satu.

Kisah berlanjut

Apa yang terjadi pada harga rumah akan membuat perbedaan apakah ada hard atau soft landing. The Fed sejauh ini mencoba merancang trik tersulit dalam buku pedoman bank sentral; memperlambat ekonomi, dan membawa inflasi kembali terkendali, tetapi tanpa memicu resesi skala penuh.

Kedengarannya cukup mudah, tetapi sangat sulit dicapai dalam praktiknya. Apa yang terjadi pada pasar perumahan akan membuktikan kunci sukses atau gagalnya. Jika pasar properti stabil, tetapi secara umum tetap datar selama satu tahun, maka permintaan konsumen hanya akan sedikit melemah, dan kita dapat memperkirakan tidak ada yang lebih buruk daripada pelambatan ringan.

Jika harga turun, itu akan menjadi cerita yang berbeda, dengan permintaan yang runtuh, dan penurunan skala penuh yang tak terhindarkan. Dan jika AS mengalami resesi, begitu juga ekonomi global lainnya – karena Amerika adalah satu-satunya hal yang menahannya.

Selanjutnya, kehancuran perumahan akan menyebar ke pasar keuangan. Ada $18 triliun (£15 triliun) utang hipotek yang beredar di pasar AS, dibandingkan dengan $14 triliun pada tahun 2007 pada puncak ledakan terakhir. Aturan tentang hipotek berarti jauh lebih mudah untuk meninggalkan hutang Anda daripada di Inggris. Anda kehilangan rumah, dan skor kredit Anda terpukul, tetapi jika properti Anda turun nilainya secara signifikan, itu masih bisa menjadi pilihan yang menarik.

Lebih buruk lagi, dan meskipun peraturan meningkat, hipotek masih dikemas dan dijual di seluruh dunia. Pada kenyataannya, solvabilitas sistem keuangan Amerika tetap sangat bergantung pada kesehatan pasar perumahan. Jika mulai ambruk, bank, dana lindung nilai, dan pengelola dana juga dapat dengan mudah jatuh – dan itu akan memukul ekonomi global lainnya dengan sangat keras.

Akhirnya, itu akan menentukan kebijakan moneter, belum lagi kemungkinan hasil pemilihan presiden berikutnya. Federal Reserve diperkirakan akan menaikkan suku bunga paling banyak satu poin persentase, dan kemudian dengan lembut mulai melonggarkan lagi. Tetapi jika harga rumah jatuh, semua taruhan dibatalkan.

Apakah Jerome Powell, ketua Fed, percaya bahwa tugasnya adalah menyelamatkan pasar, atau akankah dia menjadikan pengendalian inflasi sebagai prioritas? Atau akankah dia segera berbalik arah, dan secara dramatis memangkas suku bunga untuk menyelamatkan pasar, karena takut mengulangi kesalahan tahun 2007 dan 2008?

Dan bahkan jika dia melakukannya, dapatkah keruntuhan properti dibalik begitu dimulai, atau akankah itu berubah menjadi kepanikan skala penuh? Tidak ada yang tahu sedikit pun, termasuk, kemungkinan besar, The Fed sendiri. Tapi satu hal yang pasti. Ini akan sangat berantakan.

Pasar saham bertaruh itu akan menjadi soft landing yang dieksekusi dengan sempurna, tetapi ini adalah sentuhan dan pergi. Itu adalah pasar perumahan AS yang memulai kehancuran finansial 2008, dengan hipotek subprime memburuk, memicu keruntuhan perbankan di setiap ekonomi utama.

Kita semua mengawasi dengan cermat harga rumah di Inggris – tetapi saat ini pasar Amerika yang goyah adalah ancaman terbesar bagi ekonomi global.