Pada hari Selasa, PHK memukul dua nama terbesar di real estate. Pertama, Redfin mengumumkan pemecatan 8% dari stafnya. Kemudian Kompas, salah satu broker perumahan terbesar di negara ini, mengumumkan akan memangkas 10% dari tenaga kerjanya.
"PHK hari ini adalah hasil dari kekurangan pendapatan Redfin, bukan pada orang yang dilepaskan ... dengan permintaan Mei 17% di bawah ekspektasi, kami tidak memiliki cukup pekerjaan untuk agen dan staf pendukung kami," tulis Redfin dalam sebuah pernyataan yang mengumumkan 470 PHK. Kompas juga mengutip perlambatan perumahan sebagai penyebab 450 PHK.
Pada bulan April, pasar perumahan AS memasuki mode perlambatan. Namun saat data bergulir untuk Mei dan Juni, kami belajar bahwa ini bukan pelambatan ringan—Ini adalah perubahan yang tiba-tiba. Kepala ekonom Moody's Analytics Mark Zandi mengatakan Nasib kami telah beralih dari ledakan perumahan menjadi "koreksi perumahan" penuh dan akan segera melihat tingkat pertumbuhan harga rumah dari tahun ke tahun turun dari rekor 20.6% menjadi 0%. Jika resesi benar-benar terjadi, Moody's Analytics memperkirakan penurunan harga rumah nasional sebesar 5%—termasuk penurunan 15% hingga 20% di pasar perumahan regional yang paling "dinilai terlalu tinggi" di Amerika. Sementara Zandi tidak mengharapkan kehancuran perumahan gaya 2008, dia memantau situasi dengan cermat.
Apa yang mendorong pasar perumahan di atas? Sebuah kombinasi dari harga rumah setinggi langit, yang telah terlepas dari fundamental ekonomi yang mendasarinya, dan melonjaknya tingkat hipotek yang menyebabkan pembeli rumah akhirnya mundur. Permintaan pembeli menurun—cepat.
Selama enam bulan terakhir, tingkat hipotek rata-rata 30 tahun telah melonjak dari 3.1% menjadi 6.28% sebagai Federal Reserve beralih ke mode melawan inflasi. Suku bunga hipotek sekarang berada pada level tertinggi sejak 2008. Lonjakan poin persentase 3.18 juga menandai ayunan ke atas terbesar dalam suku bunga hipotek sejak 1981—tahun yang memperlihatkan rata-rata 30 tahun tingkat suku bunga tetap di atas 18% karena Federal Reserve berhasil bekerja untuk menjinakkan periode inflasi yang lepas landas selama tahun 70-an.
Lihat grafik interaktif ini di Fortune.com
Naiknya tingkat hipotek berarti beberapa peminjam, yang harus memenuhi rasio utang terhadap pendapatan yang ketat dari pemberi pinjaman, kehilangan kelayakan hipotek mereka sama sekali. Yang lain, hanya perlu menambah lebih banyak — lebih banyak lagi.
Jika peminjam mengambil hipotek $ 500,000 pada Juni 2021 dengan tingkat bunga tetap rata-rata 3.1%, mereka akan berutang $ 2,135 per bulan. Pada tingkat 6.28%, pembayaran pokok dan bunga itu sebesar $3,088. Tapi itu dengan asumsi pertumbuhan harga rumah datar. Sekarang katakanlah rumah itu mengalami pertumbuhan harga sebesar 20.6% (yaitu, pembacaan tahun-ke-tahun terbaru untuk pertumbuhan harga rumah). Itu akan mendorong hipotek menjadi $603,000. Pada tingkat bunga tetap 6.25%, hipotek $603,000 datang dengan pembayaran bulanan $3,725. Dari $2,135 menjadi $3,725 adalah lompatan 74%.
Hipotetis itu tidak terlalu jauh dari kenyataan. Ali Wolf, kepala ekonom di Zonda, sebuah perusahaan riset real estat, memberikan perhitungan hipotek untuk 100 pasar perumahan regional terbesar di Amerika kepada Fortune. Penemuan? Selama enam bulan terakhir, pembayaran hipotek baru yang khas telah melonjak 52%. Di beberapa pasar, termasuk Tampa dan Raleigh, NC, naik lebih dari 60%.
Tentu saja, karena tingkat hipotek naik dan pembeli rumah terkunci, perlambatan aktivitas merupakan ancaman bagi seluruh industri. Isyarat PHK di Redfin dan Kompas.
Lihat grafik interaktif ini di Fortune.com
Dan PHK itu bukanlah sebuah anomali.
Beberapa minggu lalu pemberi pinjaman hipotek mulai memangkas jumlah pegawai mereka karena tingkat hipotek yang lebih tinggi memberikan pukulan telak bagi pembiayaan kembali hipotek (turun 75% dari tahun ke tahun) dan aplikasi pembelian gergaji (turun 20.5% dari tahun ke tahun) juga melambat secara dramatis. Sekarang, pembantaian keuangan meluas di luar perusahaan hipotek.
Jika pasar saham merupakan indikasi, Zillow juga bisa merasakan cubitan. Selama tiga bulan terakhir, saham Compass dan Redfin masing-masing turun 38% dan 51%. Sementara itu, Zillow turun 33% selama jangka waktu yang sama.
"Koreksi" perumahan yang semakin cepat juga berarti perusahaan seperti Redfin dan Zillow telah menyerahkan semua keuntungan saham mereka yang terakumulasi selama ledakan perumahan pandemi. Selama 24 bulan terakhir, saham Redfin turun 74% sementara saham Zillow turun 43%. Sejak penawaran umum perdana pada April 2021, saham Kompas turun 79%.
Apa yang harus kita harapkan selanjutnya? Saat pembeli rumah terus mundur, pendinginan juga akan meningkat. Dalam beberapa bulan mendatang, kita akan melihat pasar perumahan AS mencatat "kontraksi aktivitas paling signifikan sejak 2006," tweet wakil kepala ekonom Freddie Mac Len Kiefer pada hari Kamis.
Tapi jangan pensil di perumahan bust-setidaknya belum, kata Logan Mohtashami, analis utama di HousingWire.
Asosiasi Realtors Nasional melaporkan Persediaan perumahan AS naik tipis menjadi 1.03 juta menjelang Mei. Untuk mendapatkan pasar perumahan yang “normal”, pertama-tama kita perlu melihat peningkatan inventaris ke kisaran 1.52 juta hingga 1.93 juta unit rumah. Setelah lebih dari 2 juta unit, kata Mohtashami, harga rumah AS bisa mulai turun dari tahun ke tahun. Dia berharap mereka akhirnya jatuh karena, di matanya, musim semi ini mereka terlalu tinggi.
Jika Anda ingin tetap mendapat informasi tentang pasar perumahan yang berubah, ikuti saya di Twitter di @BeritaLambert.
Cerita ini awalnya ditampilkan di fortune.com
Sumber: https://finance.yahoo.com/news/housing-market-correction-intensifies-layoffs-215548002.html