Pasar Perumahan Baru Saja Berbenturan. Apa Selanjutnya untuk Harga, Pialang, dan Saham Builder.

Pembacaan terbaru tentang harga nasional berasal dari bulan Maret. Sejak itu, tingkat hipotek 30 tahun telah melonjak hingga hampir 6%, dan aplikasi dari pembeli telah melambat. Minggu terakhir ini, sepasang pialang online dengan bacaan yang bagus tentang pencarian rumah,

Redfin

(tiker: RDFN) dan

Kompas

(COMP), mengumumkan PHK.

Sementara itu, saham Redfin turun sekitar 90% dari puncaknya. Pembangun juga telah musnah. Teman jangan biarkan teman memiliki dana yang diperdagangkan di bursa dengan nama seperti

Direxion Daily Homebuilders & Supplies Saham Bull 3X
(NAIL), terutama ketika suku bunga naik, tetapi jika Anda penasaran, yang satu itu baru saja kehilangan 45% selama lima hari perdagangan.

Haruskah investor membeli saham pembangun rumah di sini? Pialang? Apa selanjutnya untuk harga rumah? Dan kapan pasar saham akan kembali? Biarkan saya menjawabnya dalam urutan penurunan kepercayaan jangka pendek, mulai dari rapuh.

Ya, membeli pembangun. Lebih menyukai

Lennar

(LEN) dan

Saudara Tol

(TOL), kata Jade Rahmani, yang meliput kelompok KBW. Dia menunjukkan bahwa saham pembangun diperdagangkan pada 60% dari nilai buku yang diproyeksikan, di mana mereka cenderung turun selama resesi, mengabaikan krisis keuangan 2008. Lennar akan mendapatkan keuntungan dari penjualan tertunda dari unit teknologi real estat, dan Toll berfokus pada pembeli kaya, sekitar 30% di antaranya membayar tunai, sehingga tidak menunda dengan tingkat hipotek yang tinggi.

Rasio harga/penghasilan di seluruh grup sangat rendah, tetapi abaikan saja. Mereka berasal dari dua kondisi yang tidak akan segera terulang: nilai tanah melonjak 30% atau lebih dari saat perusahaan membeli hektar hingga saat mereka menjual rumah, dan laju transaksi yang jauh lebih tinggi selama pandemi. Seorang pembangun yang memperdagangkan pendapatan empat kali lipat mungkin benar-benar menghasilkan delapan kali lipat dengan asumsi kondisi yang dinormalisasi — masih murah, tetapi perbedaan besar.

Harga rumah melonjak lebih dari 20% pada bulan Maret dari tahun sebelumnya, tetapi Rahmani memperkirakan tingkat itu akan turun menjadi 2% pada akhir tahun. Pandangan dasarnya adalah bahwa tahun depan membawa harga tetap. Skenario resesinya, berdasarkan studi volume penjualan masa lalu, membuat harga turun 5% tahun depan—mungkin lebih jika tingkat hipotek naik menjadi 7%. Itu mungkin kedengarannya tidak banyak, tetapi untuk pembeli baru-baru ini dengan hipotek biasa, penurunan harga 5% dapat mengurangi ekuitas sebesar 25%.

Kebanyakan pemilik rumah tidak memiliki tingkat hipotek di dekat yang baru-baru ini; beberapa dua pertiga terkunci di bawah 4%. Pembeli ini tidak mungkin untuk pindah dan mengambil pinjaman baru jika mereka tidak perlu, yang merupakan salah satu alasan pasokan bisa tetap rendah selama bertahun-tahun. Hal lain adalah bahwa hipotek memiliki kualitas yang jauh lebih tinggi daripada selama gelembung perumahan terakhir, jadi tidak mungkin ada gelombang gagal bayar dan penjualan panik.

Tetapi sesuatu harus diberikan pada keterjangkauan. Pembayaran tipikal untuk hipotek baru telah mencapai 23% dari pendapatan yang dapat dibelanjakan, mendekati level tertinggi 26% selama gelembung terakhir. Tetapi pendapatan tumbuh sebesar 6% per tahun, jadi jeda panjang untuk harga rumah dapat membantu memulihkan keterjangkauan. Bagaimanapun, pandemi telah membuat orang menghabiskan lebih banyak waktu di rumah mereka, jadi mereka harus bersedia membayar lebih banyak untuk perumahan sebagai persentase dari pendapatan mereka, menurut Rahmani.

Jangan terburu-buru membeli saham para pialang, kata analis William Blair Stephen Sheldon. Dia memiliki peringkat Market Perform pada tiga di antaranya: Redfin,

Kepemilikan RE/MAX

(RMAX), dan

eXp Kepemilikan Dunia

(EXPI). Dalam sebuah posting blog minggu lalu, CEO Redfin Glenn Kelman menulis bahwa permintaan Mei adalah 17% di bawah ekspektasi, dan bahwa perusahaan akan memberhentikan 8% karyawan. Redfin mempekerjakan agen secara langsung, sedangkan banyak broker menggunakan kontraktor independen.

Kelman menulis bahwa kemerosotan penjualan bisa berlangsung bertahun-tahun, bukan berbulan-bulan. Lebih banyak agen bisa pergi sendiri. Keanggotaan National Association of Realtors, yang mewakili jumlah orang yang menjual rumah, mencapai 1.6 juta tahun lalu, naik dari sekitar satu juta pada 2012.

Sheldon di William Blair mengatakan dia terkejut dengan seberapa jauh valuasi broker telah turun, tetapi sentimennya suram, dan dia menunggu tanda-tanda stabilisasi. Redfin kurang dari sepersepuluh dari nilai pasar saham puncaknya awal tahun lalu, meskipun pendapatannya naik dua kali lipat. Itu menempatkan saham di sekitar sepertiga dari pendapatan. Arus kas bebas diharapkan berubah positif secara konsisten mulai tahun 2024. Sekarang, kita lihat saja.

Adapun pasar saham, saya punya kabar baik dan kabar buruk, keduanya tidak dapat diandalkan. S&P 500 minggu lalu turun di bawah 15 kali proyeksi pendapatan untuk tahun depan, yang menunjukkan harga telah kembali ke rata-rata historis. Tapi tidak ada yang mengatakan bahwa pasar tidak akan melampaui penilaian rata-rata dalam perjalanannya menjadi murah. Dan

Goldman Sachs

mengatakan perkiraan pertumbuhan pendapatan 10% tahun ini dan tahun depan terlihat terlalu tinggi.

Harapkan pertumbuhan yang lebih lambat, kata Goldman, dan jika ada resesi, pendapatan bisa turun tahun depan hingga di bawah level tahun lalu. Perkiraan bank di bawah skenario itu membuat S&P 500 hari ini diperdagangkan lebih dari 18 kali lipat pendapatan tahun depan. Goldman memprediksi bahwa indeks akan naik 17% dari level Kamis pada akhir tahun tanpa resesi, atau turun 14% dengan resesi. Terimalah ucapan selamat atau belasungkawa saya.

Tidak perlu khawatir, kata Credit Suisse. Secara statistik, perkiraan individu untuk pendapatan perusahaan dikelompokkan secara ketat. Itu kebalikan dari apa yang cenderung terjadi sebelum tangki pendapatan.

Saya pernah mendengar orang menyebut pasar saham sebagai "cluster total" sebelumnya, tapi saya tidak tahu mereka berbicara tentang perkiraan dispersi.

Menulis untuk Jack Hough di [email dilindungi]. Ikuti dia di Twitter dan berlangganan nya Podcast Streetwise Barron.