Masalah Dengan Periode Uji Tuntas Dalam Kontrak Real Estat

Ketika pemilik real estat komersial ingin menegosiasikan penjualan, pembeli sering kali memiliki gambaran umum tentang apa yang bersedia mereka bayar. Ide ini biasanya mencerminkan penyelidikan dan analisis yang terbatas, karena penyelidikan dan analisis yang lebih ekstensif membutuhkan biaya yang lebih besar daripada yang bersedia dikeluarkan oleh calon pembeli tanpa mengetahui bahwa properti tersebut terikat kontrak.

Kecuali di pasar yang sangat ramah penjual, para pihak biasanya menangani masalah pembeli dengan menandatangani kontrak penjualan tetapi juga memberi pembeli periode uji tuntas – 30 hingga 90 hari – untuk menyelidiki properti lebih lanjut. Pada saat itu, pembeli dapat dengan hati-hati meninjau sewa, memeriksa masalah fisik apa pun, mencari masalah lingkungan, dan meyakinkan dirinya sendiri bahwa rencananya untuk properti itu masuk akal secara finansial. Di atas segalanya, periode uji tuntas memberi pembeli waktu untuk menemukan uang - baik utang maupun ekuitas - yang diperlukan untuk memperoleh properti.

Beberapa hari sebelum akhir periode uji tuntas, penjual akan sering menerima panggilan telepon dari broker mengenai kesepakatan tersebut. Dalam kasus terbaik, broker akan mengumumkan bahwa pembeli memerlukan perpanjangan periode uji tuntas untuk memeriksa beberapa masalah yang membutuhkan lebih banyak waktu, seringkali terkait dengan lingkungan. Dalam kasus terburuk, pialang akan mengumumkan bahwa penyelidikan uji tuntas pembeli telah mengungkapkan bahwa perkiraan nilai properti pembeli terlalu tinggi, dan kesepakatan tidak masuk akal tanpa pengurangan harga.

Either way, penjual menghadapi dilema. Calon pembeli lain yang mungkin ada di gambar sebelumnya dalam proses semuanya beralih ke hal-hal lain. Pada titik ini, mereka mungkin kehilangan minat. Jika penjual dan pialangnya kembali ke salah satu pembeli tersebut, mereka mungkin menganggap properti itu sebagai barang rusak. Jika penjual menarik properti dari pasar, mungkin harus menunggu berbulan-bulan—atau bertahun-tahun—sebelum dipasarkan lagi. Sebagai hasil dari semua itu, penjual biasanya mengakomodasi pembeli sampai tingkat tertentu.

Membiarkan lebih banyak waktu itu mudah. Penjual mungkin mencoba mengikat apa yang perlu terjadi pada saat itu. Misalnya, jika pembeli membutuhkan lebih banyak waktu untuk menyelidiki tumpukan bahan tak dikenal di halaman belakang properti, maka para pihak mungkin setuju bahwa perpanjangan periode uji tuntas hanya terkait dengan penyelidikan itu. Selama biaya untuk menyelesaikan masalah apa pun berada di bawah plafon yang disepakati, maka pembeli harus menutup.

Permintaan pembeli untuk penyesuaian harga, di sisi lain, menciptakan lebih banyak trauma bagi penjual. Bisakah penjual memperoleh beberapa manfaat sebagai ganti penyesuaian harga? Penjual mungkin mencoba mempercepat penutupan, atau meminta pembeli melepaskan beberapa kemungkinan atau meningkatkan deposit. Secara teori, penjual mungkin menuntut hak untuk pembayaran di masa depan jika properti melebihi beberapa tolok ukur kinerja yang disepakati. Namun, dalam praktiknya, pembeli tidak akan menyetujui tindakan tersebut. Jika ada pembeli yang setuju dengan tindakan tersebut, maka mereka akan sulit untuk dinegosiasikan dan bahkan lebih sulit untuk diterapkan dan ditegakkan.

Penjual dapat melindungi dirinya dari beberapa risiko ini dengan membebankan biaya opsi yang tidak dapat dikembalikan kepada pembeli untuk mengeluarkan properti dari pasar selama periode uji tuntas. Biaya itu akan memberi pembeli kendali atas properti itu saat melakukan penyelidikannya. Itu juga akan memberi kompensasi kepada penjual jika pembeli memutuskan untuk tidak melanjutkan. Meskipun rute ini sangat masuk akal, penjual biasanya dapat memperoleh biaya opsi hanya di pasar yang sangat ramah penjual.

Kemungkinan lain, sebuah kontrak mungkin memberi pembeli periode uji tuntas tetapi mengizinkan pembeli untuk mengakhiri hanya jika pembeli mengidentifikasi masalah asli dengan properti yang melebihi ambang batas tertentu yang ditentukan. Pendekatan ini akan menakut-nakuti pembeli karena mereka biasanya mengandalkan total opsionalitas sebagai hasil dari periode uji tuntas.

Penjual mungkin dapat melindungi diri mereka sendiri, setidaknya sedikit, dengan tidak berpura-pura bahwa periode uji tuntas akan berakhir dan pembeli akan melanjutkan atau pergi. Sebaliknya, kontrak bisa membangun kemungkinan perpanjangan. Misalnya, kontrak mungkin mengatakan bahwa jika pembeli menginginkan lebih banyak waktu, ia perlu membayar biaya perpanjangan yang tidak dikreditkan terhadap harga pembelian. Pembeli tentu saja akan lebih memilih untuk hanya meningkatkan deposit dan memiliki peningkatan yang disimpan dalam escrow untuk diterapkan terhadap harga pembelian. Bahkan jika kontrak secara tegas memerlukan biaya perpanjangan jika pembeli menginginkan lebih banyak waktu, pembeli mungkin masih meminta perpanjangan gratis, tetapi itu tidak enak karena bervariasi dari apa yang disepakati para pihak.

Jika penjual memiliki pembeli lain yang menunggu di sayap, itu dapat menawarkan mekanisme yang menarik untuk mencegah pembeli mengambil terlalu banyak keuntungan dari periode uji tuntas. Untuk itu, penjual mungkin ingin memperjelas bahwa ia memiliki hak untuk bernegosiasi dengan, dan bahkan menandatangani kontrak cadangan dengan, pembeli potensial lainnya. Penjual ingin menghindari menyetujui eksklusivitas dengan pembeli mana pun – posisi yang wajar mengingat pembeli dengan periode uji tuntas yang murah hati juga tidak memiliki komitmen yang kuat terhadap transaksi.

Sebagai strategi terbaiknya, tentu saja, seorang penjual harus mencoba mengatur waktu penjualannya agar terjadi selama pasar yang ramah penjual. Sayangnya, pasar real estat komersial saat ini tidak terlalu ramah penjual. Keadaan itu tampaknya akan meningkat dalam jangka pendek. Penjual harus menunggu hari yang lebih baik di suatu tempat - tetapi tidak semua penjual memiliki pandangan jangka panjang - atau mencari cara lain untuk mengurangi efek periode uji tuntas yang murah hati dalam kontrak.