"Tingkat hipotek sebenarnya adalah angka negatif." Karena inflasi dengan keras kepala berada di level tertinggi 40 tahun, apakah tingkat hipotek saat ini terlihat lebih baik daripada yang terlihat?

Saya menulis tentang tingkat hipotek setiap minggu, tetapi baru-baru ini, saya mendengar beberapa sumber membicarakan tentang apa yang disebut "tingkat hipotek nyata". Singkatnya, ini adalah tingkat bunga hipotek dikurangi tingkat inflasi saat ini. “Dengan inflasi yang berjalan sangat tinggi saat ini, meskipun tingkat hipotek telah meningkat, tingkat hipotek sebenarnya adalah angka negatif,” kata Kate Wood, pakar rumah di NerdWallet. “Saat ini, dengan CPI 9.1%, jika Anda memiliki hipotek dengan tingkat bunga 5%, tingkat hipotek Anda yang sebenarnya adalah -4.1%.” (Lihat tarif hipotek terendah yang bisa Anda dapatkan di sini.)

Adalah Mischa Fisher, kepala ekonom di Angi, yang baru-baru ini memberi tahu kami: Ini adalah pertama kalinya dalam 40 tahun kami memiliki suku bunga riil negatif pada hipotek. Itu berarti tingkat inflasi lebih besar daripada tingkat bunga — sehingga meskipun hipotek 5.5% relatif menyakitkan dibandingkan dengan hipotek 2.9%, itu masih merupakan kesepakatan yang lebih baik daripada memarkir uang tunai. “Hanya 48 bulan dalam 51 tahun terakhir memiliki suku bunga negatif, jadi sejarah menunjukkan suku bunga harus naik lebih lanjut atau inflasi harus turun,” kata Fisher. 

Pada dasarnya, tingkat bunga riil, baik untuk hipotek atau apa pun, adalah tingkat setelah inflasi yang Anda bayar. “[Ini} adalah ukuran yang lebih baik dari biaya sebenarnya dari utang dalam hal dampak pada daya beli,” kata Greg McBride, kepala analis keuangan di Bankrate. (Lihat tarif hipotek terendah yang bisa Anda dapatkan di sini.)

Yang pasti, sebagian besar pro yang kami ajak bicara mengatakan menggunakan tingkat hipotek sebenarnya tidak terlalu membantu dalam jangka panjang. “Tingkat riil paling baik dievaluasi selama periode yang diperpanjang daripada hanya pada satu titik waktu. Lagi pula, Anda akan membayar pinjaman itu hingga 30 tahun,” kata McBride. Dan Wood mencatat bahwa meskipun tingkat hipotek sebenarnya adalah angka negatif, Anda masih membayar hipotek Anda, dan bahwa angka ini tidak luas dan "membingungkan" peminjam.

Sementara di permukaan, tingkat 5% saat inflasi 9% terdengar seperti mencuri. “Tapi tingkat 5% Anda tetap selama 30 tahun dan inflasi tidak akan bertahan di 9% selamanya. Apa yang terlihat bagus hari ini memiliki arti lain jika inflasi turun ke, katakanlah 3%, dalam beberapa tahun,” kata McBride. Tentu saja, jika itu terjadi, Anda dapat membiayai kembali (perhatikan bahwa ada biaya). Dan McBride mencatat bahwa: “Seiring waktu, inflasi rata-rata sekitar 2.5% dan untuk pemilik rumah yang mengunci suku bunga di bawah 3% pada tahun 2020 atau 2021, mereka juga mengunci tarif riil yang seharusnya berjalan mendekati 0% selama masa pakai. pinjaman,” kata McBride.

Jadi jika Anda tidak cukup beruntung untuk mengunci tarif tersebut, apa artinya ini bagi Anda dalam hal mendapatkan hipotek sekarang? “Melihat suku bunga hipotek yang sebenarnya dapat mengubah persepsi Anda tentang suku bunga hipotek yang bagus,” kata Wood. Tetapi satu hal yang harus diingat oleh pembeli rumah, menurut ekonom senior LendingTree Jacob Channel, adalah bahwa intinya adalah ini: Semakin tinggi APR yang ditawarkan pembeli, semakin mahal pinjaman mereka. “Pemilik rumah harus ingat untuk melihat hipotek mereka secara holistik, bukan hanya memusatkan perhatian pada satu atau dua fitur-fiturnya. APR membantu mereka melakukan hal itu,” kata Channel. (Lihat tarif hipotek terendah yang bisa Anda dapatkan di sini.)