Kisah Seorang Pemilik Properti yang Berhasil Mengakhiri Sewa Tanah

Ketika pemilik properti dan pengembang (atau investor) mengadakan sewa tanah jangka panjang, penyewa dan pemberi pinjamannya akan bersikeras bahwa pemilik properti tidak dapat dengan mudah mengakhiri sewa tanah karena gagal bayar. Penyewa akan memiliki hak yang luas untuk "menyembuhkan" defaultnya. Jika penyewa tidak menyembuhkan, maka pemberi pinjaman penyewa memiliki hak penyembuhan tambahan. Dengan satu atau lain cara, penyewa dan pemberi pinjamannya harus dapat mempertahankan sewa. Akibatnya, pemilik properti hampir tidak pernah dapat mengakhiri sewa tanah, sebanyak yang mereka inginkan.

Satu kasus New York baru-baru ini menandai variasi dramatis dari prinsip ini. Itu dimulai ketika penyewa berhenti membayar sewa. Pemilik properti memberi penyewa dan pemberi pinjaman berbagai pemberitahuan tentang default itu, tetapi tetap tidak ada yang membayar uang sewa.

Sebagai langkah selanjutnya, pemilik properti memutuskan untuk tidak melanjutkan di bawah prosedur penghentian sewa yang dibangun dalam sewa, yang akan membutuhkan pemberitahuan kepada pemberi pinjaman. Sebaliknya, pemilik properti memulai tindakan untuk tidak membayar sewa di bawah undang-undang New York yang memungkinkan proses tersebut. Pemilik properti tidak memberi tahu pemberi pinjaman penyewa tentang proses ini, karena baik sewa maupun undang-undang tidak mewajibkan pemberitahuan seperti itu. Ketika penyewa masih tidak membayar sewa, pemilik properti akhirnya mengakhiri sewa sebagai peristiwa terakhir dalam proses tidak membayar.

Sewa mengatakan bahwa pada setiap penghentian sewa, pemilik properti harus menawarkan pemberi pinjaman penyewa sewa baru untuk menggantikan sewa yang dihentikan. Rupanya pemberi pinjaman tidak menerima tawaran itu kepada pemilik properti, sehingga sewa dihentikan melalui proses non-pembayaran dan pemberi pinjaman tidak dapat mengklaim sewa pengganti.

Sebagai tindakan Salam Maria untuk menyelamatkan agunannya, pemberi pinjaman mencoba mengandalkan undang-undang New York yang aneh yang memungkinkan penyewa dan pemberi pinjaman untuk menghidupkan kembali sewa yang dihentikan dengan membayar semua yang jatuh tempo di bawah sewa. Penyewa memiliki waktu satu tahun untuk menyelesaikan "penebusan" sewanya. Jika penyewa tidak menebus sewanya dalam waktu itu, maka pemberi pinjaman penyewa berhak untuk melakukannya – tetapi dalam kebanyakan kasus hanya pada hari setelah batas waktu penebusan penyewa berakhir, dan hanya sampai pukul 2:00 pada hari itu.

Undang-undang New York ini juga mengatakan penyewa dapat melepaskan hak penebusannya. Hampir setiap sewa New York mencakup pengabaian seperti itu, tetapi pemberi pinjaman dalam litigasi khusus ini mencoba untuk berargumen bahwa pengabaian penyewa tidak berlaku untuk pemberi pinjaman. Pengadilan tidak setuju. Pada satu titik pemberi pinjaman mengumumkan telah berubah pikiran dan tidak ingin menggunakan hak penebusan, tetapi itu tidak menghentikan pengadilan untuk memutuskan pemberi pinjaman tentang masalah tersebut. Itu adalah akhir dari jaminan pemberi pinjaman.

Setiap pemberi pinjaman terhadap sewa tanah dapat belajar beberapa pelajaran penting dari kasus ini.

Pertama, setiap sewa harus meminta pemilik properti untuk memberi tahu pemberi pinjaman tentang tidak adanya pembayaran atau proses lain yang berusaha untuk mengakhiri sewa. Tidaklah cukup untuk meminta pemilik properti memberikan pemberitahuan kepada pemberi pinjaman tentang penggunaan hak kontraktual pemilik properti untuk mengakhiri sewa.

Kedua, jika sewa memberikan hak kepada pemberi pinjaman untuk menyembuhkan default penyewa, pemberi pinjaman harus menggunakan hak tersebut dan tidak membiarkan pemilik properti memulai jalan apapun menuju penegakan sewa.

Ketiga, ketentuan yang rumit dan dirancang dengan hati-hati dalam sewa (atau dokumen lainnya) terkadang tidak mencakup setiap kasus yang harus mereka tutupi. Di sini, pemilik properti dapat menemukan jalan keluar dari proses pemutusan kontrak yang dibangun ke dalam sewa dan mencapai pemutusan dengan cara yang tidak melibatkan pemberi pinjaman.

Jika pemberi pinjaman bertindak lebih agresif dan lebih memperhatikan, mungkin ia bisa mempertahankan agunannya.

Kasus yang dirujuk adalah Wells Fargo Bank, NA v. Joseph E. Marx Co. Inc., Mahkamah Agung Negara Bagian New York 159999/2019.