Terakhir kali pasar perumahan mengalami kehancuran besar pada tahun 2006, dibutuhkan seluruh ekonomi AS. Tetapi sejarah tidak pernah mengikuti naskah yang sama persis dua kali.
Melemahnya pasar perumahan tidak diragukan lagi akan merugikan perekonomian. Konstruksi rumah keluarga tunggal turun ke tingkat kecepatan tahunan 1 juta di bulan Mei dari tertinggi 15 tahun di 1.31 juta di bulan Desember. Izin untuk membangun lebih banyak rumah juga jatuh.
Ini mungkin akan menjadi lebih buruk juga.
Harga rumah telah melonjak ke rekor tertinggi ketika Federal Reserve pada bulan Maret mulai bergerak cepat menaikkan suku bunga untuk memerangi inflasi yang tinggi. Tindakan agresif bank sentral mendorong hipotek tetap 30 tahun menjadi lebih dari 6% dari hanya 2.75% musim gugur lalu.
Kombinasi hipotek yang lebih mahal dan harga yang sangat tinggi telah berhasil sulit bagi sebagian besar pembeli untuk membeli rumah. Keterjangkauan telah jatuh ke level terendah dalam 16 tahun, kata National Association of Realtors.
Seiring berjalannya perumahan, demikian pula ekonomi AS, menurut pepatah lama. Perlambatan yang dihasilkan dalam konstruksi akan mengurangi sebagian besar pertumbuhan dari produk domestik bruto pada kuartal kedua. Dan lebih sedikit penjualan berarti lebih sedikit pemilik baru yang menghabiskan uang untuk melengkapi rumah mereka.
Namun pasar perumahan sekarang sangat berbeda dari tahun 2006, dan dengan sendirinya, itu tidak mungkin mendorong ekonomi ke jurang. AS mungkin akan mengalami resesi dalam satu atau dua tahun ke depan, kata para ekonom, tetapi perumahan tidak akan menjadi penyebab utama.
"Kami memperkirakan penjualan menurun lebih lanjut selama beberapa bulan mendatang, tetapi kami tidak mengharapkan terulangnya keruntuhan tahun 2000-an," kata Alex Pelle, ekonom AS di Mizuho Securities.
Sedikit tanda gelembung
Pasar perumahan saat ini memiliki sedikit kemiripan dengan go-go 2000-an.
Untuk satu hal, pembeli tipikal memiliki skor kredit yang tinggi dan kecil kemungkinannya untuk gagal bayar. Hanya sekitar 2% dari semua hipotek baru yang diberikan kepada pembeli subprime yang disebut-sebut, atau mereka yang memiliki nilai kredit lebih lemah.
Sebaliknya, sekitar 15% peminjam memiliki kredit subprime pada puncak gelembung perumahan hampir dua dekade lalu, penelitian dari perusahaan Wall Street Jefferies menunjukkan.
Banyak dari peminjam tersebut kehilangan rumah mereka dalam resesi 2007-2009 dan nilai real estat anjlok, merampas kekayaan kertas jutaan orang Amerika dan membuat mereka merasa lebih miskin. Aksi jual besar-besaran di pasar saham menambah kesengsaraan mereka.
"Efek kekayaan" negatif membantu berkontribusi pada penurunan tajam dalam pengeluaran konsumen yang memperdalam resesi. Konsumen menyumbang hampir 70% dari semua yang terjadi dalam perekonomian.
Perlambatan perumahan saat ini, bagaimanapun, mungkin tidak akan menyebabkan penurunan harga dan nilai rumah yang lebih rendah.
Sebagai permulaan, AS telah menderita kekurangan perumahan selama bertahun-tahun bahkan ketika jumlah keluarga baru yang terbentuk telah mendorong permintaan ke ketinggian baru. Pandemi ini juga secara dramatis meningkatkan jumlah orang yang bekerja dari rumah dan menuntut lebih banyak perumahan.
Permintaan perumahan kuat sebagian "karena munculnya pekerjaan jarak jauh dan perubahan gaya hidup," kata kepala ekonom Bill Adams dari Comerica Bank.
Pembangun telah mencoba untuk memenuhi sebagian besar permintaan itu. Konstruksi rumah baru dan unit sewa naik ke laju tahunan 1.8 juta pada bulan April — tertinggi 16 tahun — sebelum tingkat hipotek yang lebih tinggi benar-benar dimulai. Tapi itu masih di bawah rekor 2.2 juta klip di awal 2006 ketika populasinya 11% lebih kecil.
Ini juga tidak akan segera membaik. Konstruksi turun tajam di bulan Mei dan kemungkinan akan terus melambat, semakin mengurangi pasokan rumah untuk dijual dan menjaga tekanan kenaikan harga.
Lapisan perak
Harga rumah yang tinggi tidak sepenuhnya merupakan hal yang buruk, terutama bagi mereka yang sudah memiliki rumah sendiri. Nilai rumah yang stabil sebagian dapat melindungi ekonomi dari resesi.
Bagaimana? Pemilik rumah cenderung merasa lebih baik secara finansial daripada yang mereka lakukan pada tahun 2006 karena telur sarang utama mereka masih dihargai.
Terlebih lagi, jutaan pemilik rumah memanfaatkan tingkat suku bunga rendah selama pandemi untuk membiayai kembali dan menyelamatkan diri mereka sendiri. Sebagian besar dari mereka juga memilih hipotek tetap, membuat mereka kebal dari kenaikan suku bunga.
Itu tidak terjadi pada pertengahan 2000-an, ketika setengah dari semua hipotek dapat disesuaikan. Lonjakan suku bunga memaksa jutaan pemilik rumah untuk membayar biaya hipotek bulanan yang tinggi dan banyak yang tidak mampu melakukannya gagal.
Sekarang hanya sekitar 10% dari semua hipotek yang dapat disesuaikan. Selain itu, persentase pemilik rumah pendapatan harus mencurahkan untuk hipotek mereka berada pada rekor rendah.
"Hubungan antara perumahan dan konsumsi cenderung lebih lemah daripada di masa lalu," kata Aneta Markowska, kepala ekonom di Jefferies.
Apa yang bisa membuat penurunan lebih besar di pasar perumahan adalah peningkatan besar dalam pengangguran yang menyebabkan lebih banyak orang gagal bayar.
Namun dengan tingkat pengangguran hanya 3.6% dan kekurangan tenaga kerja diperkirakan akan bertahan selama bertahun-tahun, beberapa ekonom mempertanyakan apakah bisnis akan melakukan PHK massal jika AS memasuki resesi.
Sementara itu, pasar perumahan masih relatif baik meskipun suku bunga melonjak dan harga tinggi. Penjualan dan pengeluaran untuk konstruksi baru berada di dekat tingkat pra-pandemi, menunjukkan bagian bawah tidak akan turun seperti yang terjadi pada tahun 2006.
Tentu saja, beberapa ahli mengatakan hal yang sama 15 tahun yang lalu. “Para peneliti mengatakan bahwa penurunan perumahan baru-baru ini tidak berarti mengakhiri pertumbuhan ekonomi,” sebuah artikel di The Christian Science Monitor mengatakan saat itu.
Yang terjadi selanjutnya adalah resesi terburuk dalam beberapa dekade.
Sumber: https://www.marketwatch.com/story/the-us-housing-market-is-teetering-on-recession-will-the-economy-soon-follow-11655922549?siteid=yhoof2&yptr=yahoo