Dana Tidak Dicintai Ini Menentang Inflasi, Menghasilkan 7.4%

Sesulit apa pun aksi jual ini bagi kita semua, ini telah meninggalkan beberapa dividen yang menarik (dan didiskon), terutama di dana tertutup hasil tinggi (CEF).

Saya tahu sulit untuk membeli di pasar seperti ini, tetapi dividen yang akan kita bicarakan hari ini sebenarnya manfaat dari kenaikan inflasi, membukukan arus kas yang lebih tinggi dan lebih tinggi karena CPI juga melonjak lebih tinggi dan lebih tinggi.

Ini adalah perusahaan yang kami inginkan sekarang, baik untuk mengumpulkan dividen tinggi mereka melalui kebakaran ban hari ini dan untuk mendapatkan keuntungan ketika air pasar (pasti) tenang dan investor akhirnya memperhatikan arus kas kokoh saham ini.

REIT Selalu Diremehkan—Terutama Sekarang

Saya mengacu pada perwalian investasi real estat (REITs). "Tuan tanah" ini adalah jauh lebih cara yang saya pilih untuk berinvestasi di real estat—jauh lebih baik daripada membeli rumah sendiri dan menyewakannya (kecuali jika Anda senang mengganti peralatan yang rusak dan toilet yang tidak tersumbat).

Mari kita mulai dengan cek sewa yang dikumpulkan semua tuan tanah (termasuk REIT) hari ini, karena mereka meningkat, karena banyak tren yang sepertinya tidak akan segera surut. Yang pertama adalah kenaikan suku bunga, yang, ketika dicampur dengan harga rumah yang masih tinggi, mendorong banyak orang Amerika ke pasar sewa. Itu, pada gilirannya, menyebabkan harga sewa meroket.

Data dari berbagai sumber menunjukkan fakta yang sama: sementara data pemerintah (melalui keseluruhan biaya perumahan—lihat grafik di atas) menunjukkan bahwa harga sewa naik lebih cepat daripada di masa lalu, perusahaan swasta menunjukkan perubahan yang lebih dramatis. , dengan Zillow dan Daftar Apartemen (garis kuning dan biru tua di bawah) menunjukkan peningkatan dua digit dari tahun lalu.

Tidak peduli bagaimana Anda memotongnya, sewa melonjak, dan Federal Reserve melakukan apa yang bisa dilakukan untuk membendung tren—walaupun beberapa orang akan mengatakan bahwa dengan menaikkan biaya pinjaman untuk semua orang, itu hanya memperburuk keadaan. Tapi bagaimanapun, ini sama dengan keuntungan yang meningkat tajam bagi tuan tanah.

REITs Membiarkan Anda Menghindari Pasar Perumahan yang Mahal

Hanya ada satu masalah bagi calon tuan tanah: jika mereka tidak memiliki properti sewaan sekarang, mereka harus membayar harga tinggi untuk membeli rumah untuk disewakan. Jadi langkah yang lebih baik adalah membeli REIT yang sudah menyewakan perumahan kepada orang lain. Dan alih-alih membeli dengan harga tinggi, berkat aksi jual pasar, kita dapat membeli ke perusahaan-perusahaan ini dengan harga diskon harga sebagai gantinya.

Sebagai contoh, Rumah Undangan
INVH
(INVH) memiliki ribuan rumah keluarga tunggal di seluruh negeri, dengan portofolio senilai lebih dari $20 miliar. Itu memberikan banyak diversifikasi, yang tidak dimiliki oleh tuan tanah individu, biasanya terbatas pada satu atau beberapa properti di satu, atau paling banyak dua, pasar. Undangan juga memiliki keuntungan karena portofolionya dikelola secara profesional oleh tim profesional real estat.

Ketajaman diversifikasi dan manajemen telah meningkatkan dana REIT dari operasi secara tajam (FFO, yang merupakan ukuran kinerja REIT yang lebih baik daripada laba per saham).

Namun, arus kas perusahaan yang tinggi, dan meningkat, dihukum oleh pasar yang dipicu oleh ketakutan, menyebabkan harga saham REIT jatuh hampir 25% tahun ini.

Lihat bagaimana harga saham Invitation telah jatuh hampir sama persis dengan harga saham REIT ETF, the SPDR Dow Jones ETF Real Estat (RWR
RWR
)? Itu bukan kebetulan: Aksi jual Undangan adalah hasil dari penjualan REIT tanpa pandang bulu di mana-mana, yang berarti itu bukan satu-satunya tawaran yang bisa didapat akhir-akhir ini.

Demi diversifikasi, membeli dana REIT melalui Undangan masuk akal, karena Anda mendapatkan paparan REIT di berbagai industri, serta berbagai tim manajemen yang menangani properti tersebut.

RWR adalah sebuah opsi, tetapi ini bukan salah satu yang akan kami pertimbangkan oleh investor CEF, terutama karena hasil 3.4%-nya cukup rendah menurut standar kami.

CEF yang Cerdas Bermain di Sewa yang Meningkat (Yang Menghasilkan 7.4% Hari Ini)

Alih-alih ETF, kami banyak lebih suka CEF seperti Cohen & Steers Quality Income Realty Fund (RQI), yang menghasilkan 7.4% kaya saat saya menulis ini. RQI adalah pemegang utama Invitation Homes (ini salah satu dari 10 kepemilikan teratas dana tersebut), ditambah lagi memegang berbagai jenis REIT lainnya, seperti operator pusat data dan pemilik penyimpanan mandiri, yang juga menghasilkan FFO yang meningkat. Diversifikasi itu, ditambah manajer manusia REIT yang tajam (Cohen & Steers adalah nama terkemuka di ruang CEF, yang membantunya menarik talenta top) telah membantunya mengalahkan RWR selama dekade terakhir.

Ingatlah juga bahwa karena hasil RQI yang tinggi, sebagian besar pengembalian yang Anda lihat di atas adalah dalam bentuk dividen.

Kinerja RQI yang lebih baik telah dihargai dengan premi besar untuk nilai aset bersih (NAV, atau nilai REIT dalam portofolionya) di masa lalu (pada satu titik, preminya lebih dari 15%). Tetapi saat ini diperdagangkan dengan diskon 4%, meskipun diperdagangkan dengan premium hanya beberapa tahun yang lalu.

Itu berarti kita dapat membeli RQI dengan harga diskon hari ini, menunggunya kembali ke premi yang biasanya dimiliki saat pasar berhenti panik, dan kemudian menjualnya dengan potensi keuntungan. Sementara itu, Anda dapat mengantongi dividennya, yang menawarkan hasil tahunan 7.4% dan dibayarkan setiap bulan.

Michael Foster adalah Lead Research Analyst untuk Outlook pelawan. Untuk gagasan penghasilan lebih besar, klik di sini untuk laporan terbaru kami “Pendapatan yang Tidak Bisa Dihancurkan: 5 Dana Tawar dengan Dividen Aman 8.4%."

Pengungkapan: tidak ada