Dua Lagi “Sepatu Untuk Dijatuhkan” Di Pasar Real Estat Hingga…

Realitas Saat Ini — dan Kemungkinan Konsekuensi — tentang Bagaimana Pasar Real Estat Komersial Dapat Bermain di Bulan Mendatang

Baru-baru ini saya mempelajari asal usul frasa "menunggu sepatu lain jatuh". Pada akhir abad ke-XNUMX, penghuni apartemen di New York City dapat mendengar suara-suara tetangga yang tinggal di atas mereka. Satu suara umum adalah melepas sepatu; begitu Anda mendengar dentuman sepatu yang teredam mengenai lantai, Anda berharap mendengar sepatu lainnya jatuh tak lama kemudian.

Sepatu pertama di pasar perumahan dan real estat komersial AS adalah sepanjang tahun 2022: kenaikan suku bunga yang konsisten, penurunan volume penjualan yang signifikan, dan harga real estat yang dingin. Tiga dari enam pembangun rumah baru teratas di negara ini baru-baru ini melaporkan pesanan baru bersih untuk musim gugur 2022 dengan penurunan 15% (LennarLEN
), 38% (DR Horton), dan 80% (KB HomeKBH
). Pada Desember 2022, Departemen Perdagangan AS melaporkan penjualan rumah keluarga tunggal baru turun 27% mulai Desember 2021.

Untuk perusahaan real estat komersial, khususnya di pasar perkantoran, kondisinya tetap memprihatinkan. Menurut penelitian terbaru, hingga 71% ruang kantor dapat mendukung "empat kali penggunaan mereka saat ini." Statistik seperti ini membuat statistik nasional tentang lowongan kantor menjadi pertanyaan serius.

Mari jujur; 2022 tidak cantik. Namun para ahli masih belum yakin bagaimana tahun 2023 akan terbentuk. Berapa banyak lagi sepatu yang harus dilepas sebelum kita dapat menyebut pepatah "semua aman" di perumahan dan real estat komersial? Jawabannya adalah dua dan kemungkinan sepertiga (untuk semua pemain sekop di luar sana):

1. Audit
2. Pajak kota
3. (Kemungkinan) jual paksa

Sepatu Pertama yang Dijatuhkan: Audit

Sebagian besar firma ekuitas swasta real estat memiliki akhir tahun Desember dan harus memberikan laporan keuangan yang telah diaudit kepada bank dan investor mereka pada akhir Maret atau April. Karena Desember 2021 benar-benar merupakan lingkungan suku bunga terendah dalam sejarah sementara harga sewa meningkat dengan sangat cepat (yaitu, inflasi), nilai real estat mendekati tanpa gravitasi. Maju cepat ke akhir tahun 2022 dan kondisinya sangat berbeda, namun banyak investor real estat belum secara proaktif menilai kembali nilai kepemilikan real estat mereka dalam menghadapi tingkat suku bunga yang jauh lebih tinggi.

Mengapa investor real estat tertentu belum menilai kembali nilainya? Di satu sisi, sewa dan karenanya keuntungan kemungkinan besar masih akan meningkat pada tahun 2022 vs. 2021. Secara sepintas, pemilik real estat suka percaya bahwa jika mereka menghasilkan lebih banyak profitabilitas, mereka menciptakan lebih banyak nilai, dan itu benar. Namun dalam real estat, penilaian mengharuskan Anda melipatgandakan keuntungan Anda dengan faktor penilaian untuk mendapatkan jawaban akhir (hanya untuk membuat hal-hal sedikit lebih membingungkan). Anda membagi keuntungan Anda dengan persentase — disebut tingkat kapitalisasi — untuk mendapatkan nilai properti Anda saat ini. Cap rate cenderung mengikuti suku bunga. Saat suku bunga naik, tingkat topi naik. Ketika tingkat topi naik, nilai real estat turun.

Jadi semuanya sama, jika pemilik real estat menghasilkan lebih banyak keuntungan pada tahun 2022 daripada pada tahun 2021 pada kepemilikan real estat mereka, mereka cenderung memiliki penilaian yang lebih rendah dibandingkan tahun lalu karena suku bunga naik hampir 5 poin persentase.

Dan musim audit adalah momen kebenaran. Dengan transaksi yang jauh lebih sedikit — yang berarti lebih sedikit perusahaan untuk penilai yang menghargai properti komersial — investor real estat harus mempertahankan nilainya untuk pertama kalinya sejak lonjakan tarif. Semua "penilaian ulang" ini sedang terjadi sekarang dan akan berlangsung selama 60 hingga 90 hari ke depan. Ada kemungkinan yang relatif rendah dari nilai yang lebih tinggi dari tahun lalu.

Mengapa semua ini penting? Jika pinjaman-ke-nilai maksimum investor dengan pemberi pinjaman mereka adalah 80%, bank hanya akan meminjamkan Anda 80% - bahkan jika nilai properti Anda turun. Apa yang terjadi jika investor berutang bank lebih dari apa yang bersedia mereka pinjamkan kepada Anda? Anda harus membayar kembali seluruh pinjaman atau memberi bank lebih banyak uang tunai (atau aset lain) sebagai jaminan. Selama pandemi, bank dengan cepat melakukan modifikasi dan melindungi investor, tetapi keadaannya sangat berbeda hari ini.

Kondisi pasar keuangan saat ini secara dramatis semakin ketat. Pemilik yang mungkin aman dalam beberapa tahun terakhir sekarang terpaksa mencari opsi pembiayaan lain. Atau menjadi penjual paksa.

Ada investor yang cerdik dan proaktif jujur ​​dalam menghadapi kenaikan suku bunga (meskipun pendapatan masih naik di properti mereka), tetapi banyak yang mempertahankan nilainya sama seperti tahun 2021. Beberapa bahkan mengangkatnya.

Mereka yang telah menendang valuasi mungkin terpaksa mengakui fakta bahwa suku bunga naik. Bahkan jika kinerjanya baik, bank mungkin memaksa mereka untuk menjawab pertanyaan: Apakah pinjaman Anda memenuhi uji nilai?

Sepatu Kedua untuk Dijatuhkan: Pengurangan Gulungan Pajak

Jika Anda adalah kota, kabupaten, atau distrik sekolah yang memungut pajak real estat, penghasilan Anda didasarkan pada dua hal: 1. Tarif Millage (tarif pajak) dan 2. Nilai properti yang Anda kenakan pajak.

Selalu ada perbedaan antara apa yang menurut penilai sebuah properti bernilai dan berapa nilai kena pajaknya. Pengurangan nilai properti yang sangat signifikan kemungkinan besar akan terjadi di pengadilan selama beberapa bulan dan kuartal mendatang. Karena auditor dan pemilik properti memperdebatkan seberapa tinggi nilai untuk keuangan yang diaudit, pemilik properti yang sama cenderung melawan pengadilan untuk mendapatkan nilai penilaian pajak serendah mungkin dari pemerintah kota.

Jadi apa artinya itu? Jika suku bunga yang lebih tinggi menghasilkan nilai yang lebih rendah selama musim audit, investor real estat yang memiliki properti tersebut akan melakukan perjalanan berikutnya ke pengadilan untuk mengurangi jumlah pajak yang mereka bayarkan ke pemerintah kota.

Pengurangan nilai properti dan peningkatan tingkat kekosongan berarti pendapatan pajak yang lebih rendah untuk kota. Karena kota-kota memainkan peran yang sangat penting dalam menyediakan berbagai bentuk pembiayaan untuk mendapatkan kesepakatan real estat di garis akhir, membayangkan pengurangan penerimaan pajak yang signifikan di tempat-tempat di mana perbaikan infrastruktur sangat penting untuk memajukan pengembangan real estat menjadi masalah.

Sederhananya, pendapatan pajak yang lebih rendah berarti lebih sedikit peluang bagi pengembang.

Sepatu khusus ini akan menjadi sangat regional. Kotamadya memiliki berbagai status kelayakan finansial. Mereka yang memiliki pasar kantor yang lebih kecil, misalnya, cenderung mendapatkan tarif yang lebih baik. Kekhawatiran daftar pajak juga dapat dikurangi dengan kenaikan tarif pajak, yang untuk sementara dapat memperbaiki lubang penerimaan, tetapi pada akhirnya membuat tempat mana pun menjadi kurang menarik bagi investor dalam jangka panjang.

Sepatu Ketiga (Kemungkinan) untuk Dijatuhkan: Penjual Paksa

Izinkan saya memperjelas satu hal: Saya tidak memprediksi pasar penjual paksa. Itu mungkin terjadi; mungkin tidak.

Tapi saat kita menyaksikan dua sepatu pertama jatuh, kita semua perlu membuka telinga untuk mendengar apakah sepatu ketiga itu jatuh untuk pasar perumahan dan real estat komersial. Sangat mungkin bahwa kombinasi dari dua faktor pertama ini—penilaian yang diaudit dan pengurangan pendapatan pajak—mengakibatkan investor menjadi penjual paksa.

Pertanyaan yang perlu kita tanyakan sekarang adalah, “Kapan kita akan mengetahuinya?” dan "Berapa lama waktu yang dibutuhkan?" Jawaban singkatnya adalah kita mungkin akan tahu pada musim panas. Musim semi adalah waktu yang tepat untuk melihat kekuatan pasar konsumen karena musim penjualan musim semi adalah saat mayoritas konsumen membeli rumah baru (tepat waktu) untuk tahun ajaran berikutnya. Daun teh awal pada musim penjualan musim semi tampaknya baik-baik saja, tetapi itu bisa berubah dengan cepat jika suku bunga melonjak karena suatu alasan.

Ini juga akan menjadi musim panas sebelum bank dapat menguraikan solusi bagi mereka yang tidak memenuhi tes LTV pinjaman mereka.

Jika valuasi properti yang lebih rendah tidak menghasilkan penjualan paksa, saya yakin kita akan mendekati semuanya di pasar perumahan. Sebagian besar siklus perumahan jauh lebih lama dari satu tahun, tetapi semuanya lebih tidak stabil di real estat komersial daripada sebelumnya. Puncaknya lebih tinggi, kecepatan penurunan lebih cepat, dan saya percaya bahwa ketika investor merasa suku bunga stabil dan risiko penjualan paksa dinetralkan, akan ada permintaan nyata untuk aset real estat.