Pasar properti Inggris berisiko mengalami penurunan besar karena kekhawatiran akan resesi

LONDON — Pasar properti Inggris mungkin berada di ambang penurunan besar, dengan beberapa pengamat pasar memperingatkan jatuhnya harga hingga 30% karena data menunjukkan penurunan permintaan terbesar sejak Krisis Keuangan Global.

Permintaan pembeli rumah baru jatuh pada bulan Oktober ke level terendah sejak krisis keuangan 2008, tidak termasuk periode selama penguncian Covid-19 pertama, yang terbaru Laporan surveyor perumahan RICS menunjukkan minggu lalu.

Sementara itu, MSCI UK Quarterly Property Index, yang melacak properti ritel, kantor, industri, dan perumahan, merosot 4.3% dalam tiga bulan hingga September, menandai kinerja terburuk sektor ini sejak 2009.

Perlambatan pasar menandai penangguhan hukuman dari hiruk-pikuk pembelian rumah yang dipicu oleh pandemi selama dua tahun, dengan transaksi properti pada bulan September turun 32% per tahun dari puncak 2021.

Tapi saat era uang murah memudar, dan Bank of England berlipat ganda kenaikan tingkat inflasi-busting untuk melawan anggaran mini yang kacau, ekonom mengatakan penurunan bisa lebih akut dari yang diperkirakan sebelumnya.

"Meskipun koreksi harga rumah diperkirakan secara luas sebagai bagian dari resesi yang sedang berlangsung, hal itu tampaknya berlangsung lebih cepat dari yang diantisipasi," tulis Kallum Pickering, ekonom senior di Berenberg, tentang pasar Inggris, Kamis.

Bank investasi sekarang melihat harga properti Inggris turun sekitar 10% pada kuartal kedua tahun 2023. Tetapi beberapa pemberi pinjaman kurang optimis.

Secara nasional, kata salah satu penyedia hipotek terbesar di Inggris awal bulan ini bahwa harga rumah bisa jatuh hingga 30% dalam skenario terburuknya. Sementara itu, perkiraan paling suram di tahun 2023 dari bank Lloyds dan Barclays menunjukkan penurunan masing-masing hampir 18% hingga lebih dari 22%.

Memang, harga sudah mulai jatuh di beberapa tempat, menurut situs pencarian properti Rightmove, yang mengatakan Senin bahwa penjual potong harga sebesar 1.1% di bulan Oktober, mengambil harga rata-rata rumah yang baru dipasarkan menjadi £366,999 ($431,000).

Inggris tidak sendirian. Naiknya suku bunga, melonjaknya inflasi dan goncangan ekonomi dari perang Rusia di Ukraina telah membebani pasar perumahan global.

Analisis terbaru oleh Oxford Economics menunjukkan harga properti tampaknya akan turun sembilan dari 18 ekonomi maju, dengan Australia, Kanada, Belanda, dan Selandia Baru di antara pasar yang paling berisiko mengalami penurunan hingga 15%-20%.

"Ini adalah prospek pasar perumahan yang paling mengkhawatirkan sejak 2007-2008, dengan pasar berada di antara prospek penurunan moderat dan yang jauh lebih curam," tulis Adam Slater, kepala ekonom di Oxford Economics, bulan lalu.

Tetapi lanskap ekonomi Inggris yang unik menempatkannya pada risiko tunggakan hipotek yang lebih tinggi, menurut Goldman Sachs. Faktor-faktor yang berperan termasuk gambaran ekonomi Inggris yang memburuk, sensitivitas tingkat default terhadap penurunan, dan durasi yang lebih pendek dari hipotek Inggris relatif terhadap zona euro dan rekan-rekan AS.

"Melihat ke seluruh negara, kami melihat risiko yang relatif lebih besar dari kenaikan yang berarti dalam tingkat kenakalan hipotek di Inggris," Yulia Zhestkova, seorang ekonom di bank, menulis dalam sebuah laporan minggu lalu.

Sementara itu, meningkatnya risiko pengangguran — barometer historis tingkat tunggakan — menambah tekanan pada Inggris, yang menurut Goldman Sachs "sudah dalam resesi".

Grafik Ekonomi Inggris berkontraksi 0.2% pada kuartal ketiga tahun 2022, angka PDB terbaru menunjukkan hari Jumat. Seperempat penurunan berturut-turut lebih lanjut dalam tiga bulan hingga Desember akan menunjukkan bahwa Inggris berada dalam resesi teknis.

Bank of England memperingatkan awal bulan ini bahwa Inggris sekarang menghadapinya resesi terpanjang sejak pencatatan dimulai seabad yang lalu, dengan penurunan diperkirakan akan berlangsung hingga tahun 2024.

Menggambarkan prospek sebagai "sangat menantang," bank sentral mengatakan pengangguran kemungkinan akan berlipat ganda menjadi 6.5% selama kemerosotan dua tahun, mempengaruhi sekitar 500,000 pekerjaan.

Lonjakan pengangguran seperti itu dapat "sangat" meningkatkan risiko pasar perumahan dengan berpotensi menciptakan gelombang penjualan paksa dan penyitaan, Oxford Economics memperingatkan dalam laporannya. Memang, menurut analisis Goldman Sachs, untuk setiap peningkatan satu poin persentase dalam tingkat pengangguran Inggris, kenakalan hipotek cenderung meningkat lebih dari 20 basis poin setelah satu tahun.

“Jika pengangguran meningkat tajam, bahaya terhadap pasar perumahan akan semakin besar,” kata Slater.

Namun, sebagian besar prospek akan bergantung pada pernyataan fiskal pemerintah yang akan datang pada hari Kamis, ketika Menteri Keuangan Jeremy Hunt diperkirakan akan mengumumkan kenaikan pajak sebesar £60 miliar ($69 miliar) dan pemotongan pengeluaran yang akan membebani pertumbuhan.

Beberapa ahli strategi mengatakan Hunt bisa menunda banyak tabungan sampai setelah pemilu berikutnya — selambat-lambatnya Januari 2025 — dalam upaya untuk melindungi ekonomi selama puncak resesi. Namun, Hunt dengan jujur ​​​​memperingatkan keputusan yang "menggiurkan" di masa depan.

Bank of England, pada bagiannya, bersikeras akan terus menaikkan suku bunga, meskipun ke puncak yang berpotensi lebih rendah.

Namun bahkan dengan sedikit let-up diharapkan untuk pasar perumahan dalam waktu dekat, para ekonom mengatakan risiko guncangan bergema di pasar keuangan yang lebih luas adalah minimal.

Regulasi yang lebih besar dan permodalan yang memadai dari sektor perbankan setelah krisis keuangan membatasi paparan hipotek berisiko. Sementara itu, sebagian besar hutang perumahan terletak pada rumah tangga dengan penyangga tabungan yang wajar, kata Berenberg's Pickering.

“Kami melihat risiko terbatas bahwa koreksi pasar perumahan yang sedang berlangsung akan berubah menjadi krisis keuangan lainnya,” tambahnya.