Lepaskan LIHTC, Ciptakan Manfaat Pajak Untuk Pembangun Dan Keluarga

Tidak ada keraguan bahwa selama 36 tahun kehidupannya, Kredit Pajak Perumahan Berpenghasilan Rendah (LIHTC) telah menampung banyak orang. Tapi berapa banyak? Seperti yang ditunjukkan oleh posting terakhir saya, ada banyak hal yang tidak diketahui tentang bagaimana dan seberapa baik LIHTC berfungsi selama bertahun-tahun. Misalnya, nomor umum ditawarkan sebagai jawaban atas pertanyaan, "berapa banyak unit yang telah dibuat LIHTC selama 36 tahun?" jawabannya seringkali sekitar 29 juta. Dari mana angka itu berasal? Kolom V di "database" LIHTC, kolom di spreadsheet Excel yang memiliki 3,000 kosong dan 1,500 sel dengan "0" sebagai jawabannya. Merupakan tantangan untuk mereformasi pengeluaran federal ketika tidak ada evaluasi mendalam yang mungkin dilakukan karena kurangnya data yang baik. Namun, saya ingin menutup bagian LIHTC dari melihat kembali kritik Paul Ryan dengan beberapa ide untuk reformasi.

Saya telah menyimpulkan bahwa Program Kredit Pajak Perumahan Berpendapatan Rendah sebenarnya bukan program sama sekali. Dia raksasa binatang, Sebuah kompleks kompleksitas yang menghasilkan uang miliaran dolar untuk proyek-proyek pembangunan yang menggerakkan ekonomi “perumahan yang terjangkau” yang tidak mengatasi masalah utama inflasi – terlalu banyak uang mengejar terlalu sedikit unit rumah – juga tidak membawa negara lebih dekat ke penyelesaian atau akhir dari "krisis" perumahan yang terus-menerus. LIHTC dibangun di atas pajak tangguhan miliaran dolar, namun tidak memiliki satu orang atau departemen yang bertanggung jawab untuk menyebarkan semua uang ini, memastikannya digunakan secara efektif, atau mengevaluasi apakah mencapai tujuannya, produksi dan pelestarian sewa yang terjangkau perumahan Jadi, bagaimana konsep menciptakan insentif untuk membangun perumahan yang melayani orang-orang dengan sedikit uang, diselamatkan dari sistem saat ini.

Gunakan Sistem Pengajuan Pajak yang Ada

Pajak Lebih Rendah untuk Sewa Lebih Rendah

Bayangkan jika LIHTC tidak ada dan seseorang di ruangan berisi orang-orang yang mencoba memecahkan masalah inflasi perumahan dengan bersemangat mengangkat tangan sambil berkata, “Oooo, oooo, ooo, saya mengerti!” Semua orang berhenti dan menoleh, dan seseorang berkata, "Oke, Melvin, apa idemu." Melvin bangkit dan berkata dengan bangga, “Ayo selesaikan dengan kode pajak!” Orang-orang akan tertawa sampai mengompol, atau mereka akan mengakui bahwa Melvin adalah seorang jenius yang jahat. Kode pajak Amerika Serikat mungkin merupakan salah satu ciptaan manusia yang paling rumit dalam sejarah sejak piramida Mesir, tetapi jauh lebih tidak mendidik.

Tetapi hampir setiap orang di Amerika Serikat yang telah membayar pajak memiliki pemahaman tentang "pengecualian", klaim yang mengurangi pendapatan kena pajak, "pengurangan" klaim pengeluaran yang mengurangi pendapatan, dan "kredit", jumlah yang biasanya diterapkan pada mengurangi total kewajiban pajak. Orang Amerika akrab dengan konsep bahwa pemerintah mendorong dan mencegah perilaku menggunakan perpajakan atau bahwa kode pajak memiliki efek itu. Cara paling sederhana untuk mendorong investasi dalam membangun perumahan, terutama perumahan sewa, adalah dengan mengurangi pajak bagi pengembang yang setuju untuk mempertahankan harga sewa yang rendah di gedung baru dan penyedia perumahan untuk menurunkannya atau mempertahankannya tetap rendah di gedung yang sudah ada.

Ini cukup sederhana. Jika seorang pengembang sedang membangun 100 unit apartemen dan dia berjanji untuk membuat 25 unit tersebut tetap terjangkau bagi rumah tangga yang berpenghasilan kurang dari 60% dari Area Median Income (AMI), dia dapat mengklaim sewa yang hilang sebagai pengurang, biaya, pada pengajuan pajaknya. Pemerintah dapat menambahkan bonus tambahan pada pengecualian dolar demi dolar untuk mendorong orang menggunakan pengurangan tersebut. Jika bank terlibat, pengembang dapat meminjam kerugian selama 15 tahun saat menutup pembiayaan gedung, pemerintah dapat mengizinkan pembayaran bunga pinjaman itu sebagai pengurang juga, memungkinkan pengembang untuk mengakses modal dengan segera.

Konsep ini juga dapat dengan mudah diterapkan pada bangunan yang sudah ada, memungkinkan pengurangan yang sama untuk penyedia perumahan yang menurunkan harga sewa di gedung mereka atau mempertahankan harga sewa yang sudah diturunkan. Pemanis di sini juga akan memungkinkan bunga untuk ditanggung jika dipinjam terhadap kerugian sewa di masa depan jika pinjaman tersebut mencakup perbaikan bangunan yang tidak dapat diperoleh kembali dengan harga sewa yang lebih tinggi. Ini mungkin mendorong peningkatan daripada menggunakan pemeliharaan yang ditangguhkan untuk mensubsidi sewa yang lebih kompetitif, sebuah praktik yang pada akhirnya mengejar pemilik ketika biaya pemeliharaan atau penjualan yang besar menghasilkan kebutuhan untuk meningkatkan sewa.

Masalah dengan solusi ini adalah pendapatan rata-rata berubah, begitu pula pasar perumahan. Setiap tahun, perubahan tersebut harus diterapkan di semua peserta program. Jika pendapatan meningkat, sewa di unit-unit yang disertakan dapat dinaikkan, apakah pendapatan rumah tangga tersebut meningkat atau tidak, kecuali jika program tersebut dianggap membutuhkan kerugian di unit-unit tertentu daripada penerapan AMI secara luas. Meskipun LIHTC saat ini melakukan pekerjaan yang buruk dalam melacak miliaran dolar yang dialokasikan ke negara bagian, melacak jutaan unit dan apakah pembayar pajak melaporkan secara akurat akan menjadi satu hal lagi yang harus dilacak oleh Internal Revenue Service.

Kredit Pajak Beban Biaya

Saya telah memposting sebelumnya tentang hampir penggunaan skandal "beban biaya" oleh yurisdiksi dan pemerintah untuk berbicara tentang "permintaan" untuk perumahan yang terjangkau. Singkatnya, beban biaya ditetapkan menggunakan data survei dari rumah tangga yang melaporkan sendiri dan responsif tentang pendapatan dan sewa mereka. Survei ini sedang berlangsung, dan tidak jelas seberapa andal survei tersebut. Satu hal yang pasti adalah bahwa hasilnya tidak akurat segera setelah hasilnya ditabulasikan; orang bergerak, pendapatan dan sewa berubah, dan kondisi ekonomi secara keseluruhan terus berubah. Paling-paling, data beban biaya adalah sketsa dari apa yang terjadi pada beberapa orang di suatu tempat dengan biaya perumahan mereka. Itu bukan dasar untuk investasi modal besar-besaran.

Tapi sebut saja gertakan beban biaya dan izinkan siapa pun yang berpenghasilan 60% atau lebih rendah dari AMI untuk mengklaim pengurangan beban biaya mereka. Jika seorang penyewa mendapat 50% dari AMI, katakanlah $36,000 setahun, dia harus membayar sewa $1000 per bulan, 30% dari pendapatan kotor bulanannya. Jika dia membayar lebih, katakanlah $1,200, dia dapat mengklaim $200 itu sebagai biaya, kemudian mengurangi biaya kumulatif dalam pajak yang dia ajukan pada tahun berikutnya. Pendekatan yang lebih baik mungkin berupa pemotongan pajak negatif. Biarkan penyewa yang terbebani biaya mengajukan klaim untuk sewa bulan Maret, lalu dapatkan uang tunai di cek gajinya pada bulan berikutnya. Voila! Beban biaya di Amerika secara efektif berakhir.

Keindahan dari pendekatan ini adalah akhirnya menjalankan semua pengacara, akuntan, dan birokrat yang menjalankan sistem LITHC saat ini, dan menghindari pengembang dan penyedia perumahan. Ini akan mengambil gagasan rumah tangga membayar terlalu banyak sewa secara serius dan menempatkan uang pemerintah di mana mulut politisi selalu berada, mengoceh tentang menyelesaikan masalah atau krisis perumahan, tetapi membuat lebih banyak aturan yang mencekik pasokan, menaikkan harga, kemudian menciptakan lebih banyak permintaan politik untuk uang tunai. harus diperas dari ekonomi untuk mensubsidi inflasi peraturan.

Namun ada masalah dengan pendekatan ini. Orang membuat pilihan, termasuk membayar lebih dari 30% pendapatan mereka untuk sewa. Seperti yang telah saya katakan selama lebih dari satu dekade, standar normatif 30% adalah cara yang mengerikan untuk mencoba mengukur masalah kualitatif secara kuantitatif, hubungan orang dengan harga. Beberapa orang membayar lebih dan baik-baik saja, yang lain membayar lebih sedikit dan masih berjuang. Program semacam ini pasti akan menimbulkan inflasi, menghilangkan insentif untuk berbelanja karena setiap orang di bawah tingkat pendapatan tertentu akan dijamin mendapat subsidi di mana pun mereka tinggal. Menerapkan batasan pada subsidi dan sewa mungkin membantu, tetapi birokrasi harus berdiri untuk melakukan itu, dan semakin banyak aturan (lihat masalah dengan Bagian 8) akan mengikuti.

Menghubungkan Kredit Pajak dengan Kinerja Lokal dalam Deregulasi

Ya, saya mengatakannya: Deregulasi. Istilah era Reagan adalah laknat bagi mereka yang berada di kiri dan dilupakan oleh sebagian besar Republikan dalam hal program perumahan di tingkat federal. saya memposting tentang Rencana perumahan awal Montana berdasarkan pengakuan bahwa mendorong semakin banyak subsidi perumahan kepada pemerintah daerah tidak hanya mempertahankan aturan dan peraturan yang mematikan pasokan, tetapi juga mendorong lebih banyak lagi. Jawabannya di sini adalah menerapkan disiplin pada pemerintah negara bagian dan lokal; jika Anda meningkatkan ukuran dan dampak dari kode perumahan dan tata guna lahan, Anda akan mendapatkan lebih sedikit subsidi.

Tantangan dengan pendekatan ini adalah bahwa semua 535 anggota kongres memberi makan karier politik mereka dengan diet dolar federal untuk kebutuhan negara bagian mereka. Tidak ada yang salah dengan ini, tetapi kembali ke pejabat dan pemilih negara Anda sendiri untuk mengancam kehilangan dana untuk program yang ada bukanlah strategi politik yang baik. Dan kecanduan untuk membuat lebih banyak aturan yang membatasi pembangunan perumahan kemudian mensubsidi inflasi begitu kuat, sehingga pengurangan dana dari sistem kredit pajak kemungkinan besar akan membuat para pecandu mencari sumber lokal lain seperti pajak, biaya, dan denda yang lebih tinggi untuk pembangunan baru.

Fokus pada Fundamental

Pada akhirnya, masalah inflasi perumahan adalah masalah perumahan yang paling mudah dipecahkan. Ketika permintaan perumahan akan meningkat karena pekerjaan dan pertumbuhan baru, nyatakan bahwa pemerintah daerah harus menyingkir dan mengizinkan produksi sebanyak mungkin dengan mengurangi hambatan peraturan dan memberi insentif pada produksi. Lebih banyak produksi berarti lebih banyak persaingan, suatu kondisi yang menguntungkan konsumen. Subsidi harus dibayarkan secara tunai kepada rumah tangga yang masih berjuang untuk membayar sewa, dan konstruksi baru harus dibatasi untuk perumahan orang yang tidak dapat memperoleh cukup uang untuk setiap membayar sewa penuh dan yang memiliki masalah lain yang mendapat manfaat dari perumahan dengan layanan lain. Mungkin penyederhanaan insentif pajak untuk pengurangan sewa di perumahan baru dan yang sudah ada adalah jembatan untuk membawa kita ke solusi yang lebih mendasar dan efisien ini.