Korban Kebakaran Colorado Menghadapi Biaya Bangunan Tinggi yang Melebihi Cakupan Asuransi

Mayoritas pemilik rumah di lingkungan yang terbakar dianggap oleh perusahaan asuransi memiliki cakupan yang cukup untuk sebagian besar biaya pembangunan kembali. Itu berbeda dengan daerah pedesaan di Kentucky yang dilanda tornado bulan lalu, di mana beberapa pemilik rumah kelas pekerja memiliki sedikit atau tidak ada asuransi sama sekali.

Di kedua tempat, kekurangan tenaga kerja dan besarnya kerusakan akan membuat lebih sulit untuk membangun kembali, kata

Erin Collins,

seorang wakil presiden senior di National Association of Mutual Insurance Cos., sebuah kelompok perdagangan. “Ada individu di kedua daerah yang terkena dampak yang tidak diasuransikan atau tidak memiliki cakupan yang memadai untuk mengkompensasi kerugian mereka,” katanya.

Sekitar dua pertiga korban kebakaran biasanya tidak diasuransikan, menurut survei oleh United Policyholders, kelompok advokasi konsumen nirlaba nasional yang berbasis di California. Sebuah survei terhadap orang-orang yang terkena dampak kebakaran hutan pada tahun 2020 di kabupaten Grand dan Larimer Colorado mengungkapkan kekurangan yang sering kali berjumlah ratusan ribu dolar.

Penyebab utamanya adalah kesulitan bagi pemilik rumah dalam menentukan seberapa besar pertanggungan yang mereka butuhkan, kata

Daniel Schwarz,

seorang profesor di Fakultas Hukum Universitas Minnesota yang mempelajari asuransi pemilik rumah. Sebagian masalahnya adalah konsumen memiliki banyak pilihan, dan banyak yang memilih polis yang lebih murah untuk menekan premi tahunan mereka.

Bagi pembeli, “transparansinya sangat terbatas” dalam menentukan batas yang seharusnya, katanya. Banyak konsumen berasumsi bahwa agen atau perusahaan asuransi memiliki insentif keuangan untuk menjual lebih banyak perlindungan daripada yang mereka butuhkan, katanya. Tetapi beberapa agen mempromosikan kebijakan yang lebih murah karena mereka tidak ingin kehilangan penjualan dari pesaing.

Di beberapa daerah rawan bencana, perusahaan asuransi berusaha membatasi potensi kerugian mereka, kata

Amy Bach,

direktur eksekutif dari Pemegang Polis Serikat. “Kami tahu banyak situasi di mana konsumen meminta batas yang lebih tinggi dan ditolak,” katanya.

Kebakaran minggu lalu adalah kebakaran hutan paling merusak dalam sejarah Colorado dalam hal jumlah bangunan yang hancur, menurut perusahaan pemodelan bencana Karen Clark & ​​Co. Perkiraan kerusakan yang diasuransikan senilai $ 1 miliar termasuk rumah di daerah Louisville dan Superior dan Boulder County yang tidak berhubungan. serta area komersial besar dengan pusat perbelanjaan dan hotel yang hancur.

Komisaris Asuransi Colorado

Michael Conway

mengatakan bahwa "kemungkinan akan ada masalah tentang underinsurance," yang berasal dari jumlah pertanggungan yang tidak memadai untuk memulai dan kelanjutan dari inflasi. Yang mengatakan, selama dua tahun ke depan ketika konstruksi sedang berlangsung, “ada begitu banyak yang akan berubah tentang inflasi, biaya bangunan, biaya tenaga kerja sehingga ketika kita sampai pada titik kita membangun kembali rumah-rumah ini, dunia kemungkinan akan melihat jauh berbeda.”

Dia mencatat bahwa Badan Manajemen Darurat Federal memberikan beberapa bantuan keuangan untuk underinsurance, meskipun badan biasanya tidak bertindak atas permintaan konsumen sampai setelah operator telah menyelesaikan pembayaran totalnya.

Penanggung mengakui bahwa hasil polis mereka tidak akan selalu cukup untuk menutupi kerusakan, tetapi mereka mengatakan agen mereka telah bekerja keras dalam beberapa tahun terakhir, dalam menghadapi bencana profil tinggi lainnya, untuk mempromosikan pembelian polis dengan yang paling murah hati. ketentuan.

Seperti di banyak kota di seluruh negeri, pasar perumahan di kawasan Denver sangat panas dalam setahun terakhir. Tingkat hipotek yang rendah mendorong permintaan pembelian rumah yang kuat yang jauh melampaui jumlah properti yang akan dijual, sehingga mendorong harga rumah.

Pembangun meningkatkan aktivitas sebagai tanggapan, dengan perumahan mulai di daerah metro Denver naik 30% pada kuartal ketiga dari tahun sebelumnya, menurut perusahaan riset pasar perumahan Zonda. Tetapi mereka telah diperlambat oleh kekurangan tenaga kerja dan masalah rantai pasokan. Secara nasional, biaya bahan bangunan rumah naik 21% pada November dari tahun sebelumnya, sementara upah konstruksi perumahan naik 8.1% pada Oktober dari tahun sebelumnya, menurut analisis data pemerintah dari Asosiasi Pembangun Rumah Nasional.

Boulder County adalah daerah yang paling sulit dan mahal untuk membangun rumah baru di daerah metro Denver, karena pasokan tanah yang terbatas dan biaya peraturan yang lebih tinggi, kata

John Terselubung,

kepala penasihat di Zonda. Karena rumah di kota Boulder menjadi lebih mahal, permintaan meningkat di pinggiran kota tetangga, termasuk Louisville dan Superior, katanya.

Biaya pembangunan di pasar saat ini sangat fluktuatif karena gangguan rantai pasokan, kata

David Sinkey,

kepala eksekutif Boulder Creek Neighborhoods, pembangun yang berbasis di Louisville.

“Prediktabilitas seputar biaya hampir tidak mungkin saat ini,” katanya. “Saya pikir apa yang mulai disadari banyak orang adalah cakupan asuransi akan jauh lebih rendah daripada biaya pembangunan saat ini.”

Kurangnya asuransi dapat menyebabkan keterlambatan dalam rekonstruksi, dan beberapa orang yang rumahnya hancur dalam kebakaran hutan di daerah Boulder pada tahun 2020 belum membangun kembali. “Luka saya robek kembali Kamis lalu, dan saya mengingat kembali setiap momen trauma” dari kobaran api yang membakar rumahnya di Boulder pada Oktober 2020, katanya.

Kevin Mott,

seorang dokter kulit yang tinggal di kendaraan rekreasi untuk saat ini.

Asuransinya datang pendek, dan pembangunan kembalinya tertunda sementara ia mengantre pembiayaan. Dia memiliki batas $900,000 untuk tempat tinggal itu sendiri, ditambah $700,000 untuk isinya. Rumah barunya akan menelan biaya sekitar $ 2 juta, termasuk peningkatan untuk memenuhi peraturan bangunan lokal yang baru, katanya.

Dengan pengecualian perusahaan asuransi yang menjual kepada pemilik rumah kaya, sebagian besar operator telah menghilangkan jaminan yang dulu umum dan relatif murah hati untuk membayar biaya penuh pembangunan kembali. Sebaliknya, jika terjadi kekurangan, beberapa polis menawarkan untuk membayar jumlah yang tetap, seperti 20%, di atas nilai pertanggungan tempat tinggal.

Banyak perusahaan asuransi, termasuk State Farm dan USAA, juga menyertakan beberapa jenis perlindungan inflasi. Tetapi mereka masih mengandalkan pemilik rumah untuk memperbarui kebijakan mereka untuk memperhitungkan renovasi atau perluasan.

Menulis untuk Leslie Skisma di [email dilindungi] dan Nicole Friedman di [email dilindungi]