Apa Arti Pekerjaan Hibrida Untuk Ritel Perkotaan

Jalan-jalan kota tidak sepi seperti satu atau dua tahun yang lalu, tetapi banyak yang masih membawa suasana kehampaan. Mungkin ada kekurangan bahu menabrak saat berjalan ke tempat kerja, istirahat makan siang tanpa antrean, atau naik kereta bawah tanah yang tidak lagi meniru permainan sarden. Penduduk mungkin lebih menyukai perubahan ini daripada kehidupan kota, tetapi kota yang kurang padat penduduknya sehari-hari adalah kota yang kurang menarik bagi ritel.

Placer.ai baru-baru ini merilis laporan yang menganalisis lalu lintas pejalan kaki ritel bulan Desember di empat kota terbesar AS. New York City turun 4%, Los Angeles turun 1%, dan Chicago dan Houston datar hingga 2019. Demikian pula, JLL merilis laporan ritel kota awal bulan ini yang mengutip data Placer.ai dari Desember 2021, yang menunjukkan total lalu lintas ritel perkotaan di seluruh negara turun lebih dari 15% dari 2019. Penurunan lalu lintas ini, terutama di koridor kantor, kemungkinan karena model kerja hybrid yang baru diadopsi. Menurut Kastle Systems, masuk kembali ke kantor kurang dari 28% pada pertengahan Januari, menunjukkan banyak karyawan masih bekerja dari rumah.

Koridor perumahan perkotaan bernasib lebih baik daripada koridor kantor dan wisata

Kurangnya lalu lintas ritel konstan di lingkungan di sebagian besar kota, tetapi koridor perumahan telah pulih lebih cepat dari kantor dan kawasan wisata. Misalnya, pada Desember 2021 lalu lintas pejalan kaki di koridor perumahan perkotaan turun 16%, sementara perkantoran dan kawasan wisata turun 24% dibandingkan 2019. Banyak orang pindah ke luar kota selama pandemi dan kembali tahun lalu. Namun, model kerja hybrid berarti mereka masih menghabiskan banyak waktu di rumah dan di lingkungan sekitar mereka. Akibatnya, lingkungan kantor lambat untuk pulih.

Demikian pula, pembatasan perjalanan telah memperlambat pemulihan pariwisata. Menurut Biro Transportasi, perjalanan udara internasional turun sekitar 30% minggu lalu, sementara perjalanan udara domestik turun 8% dibandingkan tahun 2019. Dan orang Kanada yang bepergian ke AS dengan mobil, kereta api, atau bus turun 46% pada tahun 2021 dibandingkan hingga 2019. Penurunan pariwisata ini menghasilkan lalu lintas ritel yang lebih rendah di koridor wisata kota-kota di seluruh AS.

Dalam jangka pendek, tuan tanah menyerah pada pergantian dan kasus penggunaan yang fleksibel

Ketika pandemi pertama kali dimulai, ada banyak diskusi tentang bagaimana tuan tanah dan penyewa menegosiasikan kembali sewa dan memasukkan persyaratan fleksibel seperti sewa dasar yang lebih rendah dan persentase sewa yang lebih tinggi. Istilah-istilah ini berlanjut dengan ritel perkotaan, di mana permintaan belum kembali ke tingkat sebelum pandemi. Akibatnya, lebih banyak pop-up dan konsep pengalaman dibuka di kota-kota, memanfaatkan sewa jangka pendek. Misalnya, tahun lalu, Chicago menyambut Museum Es Krim, The Office Experience berdasarkan acara televisi, dan The Dr. Suess Experience.

Sementara itu, kategori ritel yang telah berjalan baik selama beberapa tahun terakhir, seperti athleisure dan home goods, juga memanfaatkan ketentuan sewa yang fleksibel. Misalnya, Arc'teryx, merek pakaian luar ruangan Kanada, membuka tiga toko selama setahun terakhir di lokasi kota—West 4^th di Vancouver, Union Square di San Francisco (satu-satunya penawaran 2020 di lingkungan yang berpusat pada turis ini), dan Soho di New York City. Sementara itu, Joybird, merek furnitur langsung ke konsumen yang dimiliki oleh La-Z-Boy, membuka beberapa toko selama setahun terakhir dengan rencana pertumbuhan yang berkelanjutan.

Dalam jangka panjang, koridor kantor perkotaan dapat dikembangkan kembali

Investasi real estat ritel perkotaan secara keseluruhan naik dari tahun 2020, menjadi $1.45 miliar di 52 transaksi, tetapi total volume tetap 14% lebih rendah dari 2019. Selain itu, harga jual per kaki persegi turun 12.8%. Real estat yang lebih murah dapat menjadi peluang bagi pengembang dan tuan tanah untuk mengembangkan kembali koridor kantor perkotaan, terutama karena lalu lintas mungkin tidak akan pernah kembali ke tingkat sebelum pandemi. Misalnya, pengembang atau pemilik dapat mengubah gedung perkantoran menjadi rumah tinggal, hotel, atau bahkan kasus penggunaan industri. Atau mereka dapat mengubah lokasi ritel menjadi konsep yang tidak memerlukan lalu lintas pejalan kaki, seperti dapur hantu dan gudang e-niaga lokal. Jika perubahan ini diperlukan untuk menjaga lingkungan tetap hidup, kota juga harus lebih lunak dalam perizinannya.

Pandemi telah mengubah cara orang hidup dan bekerja dalam jangka panjang. Konsekuensi dari perubahan itu perlahan mulai terungkap, termasuk efeknya pada ritel. Meskipun orang-orang pindah kembali ke kota, model kerja hibrida akan terus berdampak pada lokasi ritel yang berbasis di koridor kantor. Akibatnya, tuan tanah melanjutkan konsesi sewa pandemi di daerah ini. Namun dalam jangka panjang, agar ritel dapat berkembang, pengembangan kembali dan penggabungan tenant mix harus dilakukan. Bagaimana itu akan terwujud, hanya waktu yang akan menjawab.