Apa itu 'Utang Zombi?' Mengapa pemilik rumah menghadapi penyitaan hipotek lama.

Rose Prophete mengira pinjaman hipotek kedua di rumahnya di Brooklyn diselesaikan sekitar satu dekade yang lalu - sampai dia menerima dokumen yang menyatakan bahwa dia berutang lebih dari $130,000.

“Saya kaget,” kata Prophete, yang membiayai kembali rumah dua keluarganya pada 2006, enam tahun setelah tiba dari Haiti. “Saya bahkan tidak mengenal orang-orang ini karena mereka tidak pernah menghubungi saya. Mereka tidak pernah menelepon saya.”

Prophete adalah bagian dari gelombang pemilik rumah yang mengatakan mereka dibutakan oleh dimulainya tindakan penyitaan di rumah mereka atas pinjaman kedua yang diambil lebih dari satu dekade lalu. Perwalian dan pemberi pinjaman hipotek di balik tindakan tersebut mengatakan bahwa pinjaman tersebut gagal bayar beberapa tahun yang lalu.

Beberapa pemilik rumah ini mengatakan bahwa mereka bahkan tidak menyadari bahwa mereka memiliki hipotek kedua karena struktur pinjaman yang membingungkan. Yang lain percaya pinjaman kedua mereka digulirkan dengan pembayaran hipotek pertama mereka atau diampuni. Biasanya, mereka mengatakan bahwa mereka belum menerima laporan pinjaman kedua mereka selama bertahun-tahun karena mereka telah membayar hipotek pertama mereka.

Sekarang mereka diberi tahu bahwa pinjaman itu tidak mati sama sekali. Sebaliknya, mereka adalah apa yang oleh para kritikus disebut "hutang zombie" - pinjaman lama dengan tindakan penagihan baru.

Pasar perumahan: Penjualan rumah yang tertunda terjun untuk bulan keempat berturut-turut

Berita tingkat hipotek: Kenaikan suku bunga terbaru Fed membuat para ahli merenungkan apakah suku bunga hipotek akan turun dalam 'satu atau dua tahun lagi'

Pasar perumahan pertama kali?: 15+ istilah real estat yang harus Anda ketahui, dari FICO hingga escrow

Haruskah saya membayar hutang zombie?

Sementara tidak ada lembaga pemerintah federal yang melacak jumlah tindakan penyitaan pada hipotek kedua, pengacara yang membantu pemilik rumah mengatakan bahwa mereka telah melonjak dalam beberapa tahun terakhir. Pengacara mengatakan banyak pinjaman dimiliki oleh pembeli hipotek bermasalah dan sedang dikejar sekarang karena nilai rumah telah meningkat dan ada lebih banyak ekuitas di dalamnya.

"Mereka menahannya, tidak berkomunikasi dengan peminjam," kata Andrea Bopp Stark, seorang pengacara di National Consumer Law Center yang berbasis di Boston. “Dan kemudian tiba-tiba mereka keluar dari kayu dan mengancam akan menyita karena sekarang ada nilai di properti itu. Mereka dapat menyita properti dan benar-benar mendapatkan sesuatu setelah hipotek pertama dilunasi.

Kisah berlanjut

Pengacara pemilik pinjaman dan perusahaan yang melayani mereka berpendapat bahwa mereka mengejar hutang yang sah, tidak peduli apa yang diyakini peminjam. Dan mereka mengatakan mereka bertindak secara hukum untuk mengklaimnya.

Bagaimana ini bisa terjadi?

Tindakan pengadilan sekarang dapat ditelusuri hingga akhir ledakan perumahan di awal abad ini. Beberapa melibatkan jalur kredit ekuitas rumah. Lainnya berasal dari pinjaman “80/20”, di mana pembeli rumah dapat mengambil pinjaman pertama yang mencakup sekitar 80% dari harga pembelian, dan pinjaman kedua mencakup 20% sisanya.

Membagi pinjaman memungkinkan peminjam untuk menghindari pembayaran uang muka yang besar. Tapi pinjaman kedua bisa membawa suku bunga 9% atau lebih dan pembayaran balon. Pendukung konsumen mengatakan bahwa pinjaman tersebut - banyak yang berasal dari pemberi pinjaman yang telah didiskreditkan - termasuk persyaratan predator dan dipasarkan di komunitas kulit berwarna dan lingkungan berpenghasilan rendah.

Lonjakan orang yang tertinggal dalam pembayaran hipotek setelah Resesi Hebat dimulai termasuk pemilik rumah dengan pinjaman kedua. Mereka termasuk di antara orang-orang yang memanfaatkan program modifikasi pinjaman federal, membiayai kembali atau menyatakan bangkrut untuk membantu mempertahankan rumah mereka.

Dalam beberapa kasus, pinjaman pertama diubah tetapi yang kedua tidak.

Berapa tahun sampai hutang diampuni?

Beberapa hipotek kedua pada saat itu "dibebankan", yang berarti kreditur telah berhenti meminta pembayaran. Itu tidak berarti pinjaman itu diampuni. Tapi begitulah kesan banyak pemilik rumah, beberapa di antaranya ternyata salah paham dengan struktur pinjaman 80/20.

Peminjam lain mengatakan bahwa mereka kesulitan mendapatkan jawaban tentang pinjaman kedua mereka.

Di wilayah Miami, Pendeta Carlos Mendez dan istrinya, Lisset Garcia, menandatangani perubahan hipotek pertama mereka pada tahun 2012, setelah kesulitan keuangan mengakibatkan pembayaran yang terlewat dan pengajuan kebangkrutan. Pasangan itu membeli rumah di Hialeah pada 2006, dua tahun setelah tiba dari Kuba, dan membesarkan kedua putri mereka di sana.

Mendez mengatakan mereka tidak bisa mendapatkan jawaban tentang status hipotek kedua mereka dari bank dan akhirnya diberitahu bahwa utang tersebut dibatalkan, atau akan dibatalkan.

Kemudian pada tahun 2020, mereka menerima dokumen penyitaan dari pemilik utang yang berbeda.

Pengacara mereka, Ricardo M. Corona, mengatakan bahwa mereka diberi tahu bahwa mereka berutang $70,000 di masa lalu ditambah $47,000 pokok. Namun dia mengatakan catatan menunjukkan bahwa pinjaman tersebut telah ditagih pada tahun 2013 dan pemegang pinjaman tidak berhak atas pembayaran bunga yang berasal dari tahun-tahun ketika pasangan tersebut tidak menerima laporan berkala. Kasusnya tertunda.

“Terlepas dari segalanya, kami berjuang dan memercayai keadilan, menjaga iman kami kepada Tuhan, sehingga kami dapat menyelesaikan ini dan menjaga rumah,” kata Mendez dalam bahasa Spanyol.

Pinjaman kedua dikemas dan dijual, beberapa berkali-kali. Pihak-pihak di balik tindakan pengadilan yang telah diluncurkan untuk mengumpulkan uang sekarang seringkali adalah investor yang membeli apa yang disebut pinjaman hipotek tertekan dengan diskon besar, kata para advokat. Banyak pembeli utang adalah perseroan terbatas yang tidak diatur seperti bank-bank besar.

Penggugat dalam gugatan di rumah Mendez dan Garcia terdaftar sebagai Wilmington Savings Fund Society, FSB, “tidak dalam kapasitas individu tetapi semata-mata sebagai Wali Amanat untuk BCMB1 Trust.”

Seorang juru bicara Wilmington mengatakan bertindak sebagai wali atas nama banyak perwalian dan "tidak memiliki otoritas sehubungan dengan pengelolaan real estat dalam portofolio." Upaya menemukan seseorang yang terkait dengan BCMB1 Trust untuk menjawab pertanyaan tidak berhasil.

Beberapa orang yang menghadapi penyitaan telah mengajukan tuntutan hukum mereka sendiri dengan mengutip persyaratan federal terkait dengan pernyataan berkala atau undang-undang perlindungan konsumen lainnya. Di Georgia, seorang wanita yang menghadapi penyitaan mengklaim di pengadilan federal bahwa dia tidak pernah menerima pemberitahuan berkala tentang hipotek keduanya atau pemberitahuan ketika dialihkan ke pemilik baru, seperti yang diwajibkan oleh undang-undang federal. Kasus ini diselesaikan pada bulan Juni di bawah persyaratan rahasia, menurut pengajuan pengadilan.

Bagaimana cara menghilangkan hutang zombie?

Di New York, Prophete adalah salah satu dari 13 penggugat dalam gugatan federal yang mengklaim bahwa utang hipotek dicari di luar undang-undang pembatasan enam tahun New York, yang mengakibatkan pelanggaran undang-undang federal dan negara bagian.

“Saya pikir apa yang membuatnya sangat merusak adalah para pemilik rumah yang bekerja sangat keras untuk mendapatkan pinjaman mereka saat ini,” kata Rachel Geballe, wakil direktur di Layanan Hukum Brooklyn, yang menangani kasus ini dengan The Legal Aid Society. “Mereka pikir mereka sedang mengurus hutang mereka.”

Terdakwa dalam kasus tersebut adalah pemberi pinjaman SN Servicing dan firma hukum Richland and Falkowski, yang mewakili perwalian hipotek yang terlibat dalam tindakan pengadilan, termasuk BCMB1 Trust, menurut pengaduan tersebut. Dalam pengajuan pengadilan, para tergugat membantah interpretasi penggugat tentang undang-undang pembatasan, mengatakan bahwa mereka bertindak dengan benar dan berusaha untuk membatalkan gugatan tersebut.

"Tuduhan dalam berbagai tindakan penyitaan hipotek adalah jujur ​​dan tidak menyesatkan atau menipu," tulis Pengacara Daniel Richland dalam surat kepada hakim. "Tuduhan Penggugat, sebaliknya, tidak masuk akal dan dengan demikian menjamin pemecatan."

Penulis Associated Press Claudia Torrens dan peneliti Jennifer Farrar berkontribusi.

Artikel ini awalnya muncul di USA HARI INI: Apa itu 'Utang Zombi?' Pemilik rumah menghadapi penyitaan hipotek lama.