Apa yang Ada di Depan Perumahan Pada Tahun 2023: Perlambatan dan Penghentian Keluarga Tunggal

Kembali pada Januari 2020 saya memanjakan dengan prediksi bukan hanya tentang tahun 2020, tetapi untuk seluruh dekade. Entah bagaimana, saya merindukan pandemi global dan penutupan yang akan terjadi hanya beberapa minggu kemudian. Jadi, dengan sedikit gentar saya terjun lagi dengan pemikiran tentang tahun depan dengan bantuan artikel Wall Street Journal yang meninjau data dari kuartal ketiga tahun 2022. Sederhananya, pasar perumahan telah mulai melambat dan akan menurun drastis. berhenti pada paruh pertama tahun 2023. Apa yang terjadi selanjutnya akan bergantung pada apa yang dilakukan pembeli tunai dengan uang mereka dan apakah pemerintah membuat keputusan cerdas atau memperburuk keadaan.

Kisah The Wall Street Journal (Jurnal). memiliki tajuk utama tentang perilaku investor besar di pasar perumahan, tetapi akhirnya mencakup poin data utama yang relevan untuk membentuk gambaran ekonomi perumahan, terutama kepemilikan dan persewaan keluarga tunggal. Kepemilikan telah menjadi semacam obsesi di antara beberapa pendukung dan khususnya Pelabuhan Cincinnati yang memiliki membuka kampanye terhadap apa yang disebutnya "investor institusional" atau "investor korporat."

Saya telah menunjukkan bahwa ini adalah upaya yang aneh, mencoba menghentikan investasi di rumah sewa dengan membeli rumah menggunakan uang dari penjualan obligasi kepada investor. Kisah Jurnal menunjukkan bahwa, “Investor membeli rumah jatuh 30% pada kuartal ketiga, tanda bahwa kenaikan suku bunga pinjaman dan harga rumah yang tinggi yang mendorong pembeli tradisional ke sela-sela menyebabkan perusahaan-perusahaan ini mundur juga.” Mungkin ini juga akan mendinginkan semangat regulasi seputar masalah ini.

Tetapi data menunjukkan bahwa secara keseluruhan, telah terjadi "penurunan penjualan rumah secara keseluruhan, yang merosot dengan tingkat hipotek yang meningkat dengan cepat." Akuisisi rumah keluarga tunggal oleh investor seringkali bertujuan untuk merehabilitasi mereka dan kemudian mengubahnya menjadi perumahan sewa. Kisah Journal menemukan bahwa, Pertumbuhan sewa juga mulai melambat. Sewa untuk rumah keluarga tunggal naik 10.1% dari tahun ke tahun di bulan September, turun dari 13.9% di bulan April, menurut perusahaan data perumahan CoreLogicCLGX
.” Ini masih "lebih kuat daripada di pasar apartemen." Cerita tersebut mengemukakan bahwa pasar sewa untuk rumah keluarga tunggal bertahan karena penyewa tipologi itu memiliki lebih banyak uang. Ini belum tentu demikian. Seringkali, investor kecil memperoleh rumah dengan cara yang sama seperti yang lebih besar, dan seringkali ini melayani keluarga besar dengan uang lebih sedikit.

Tapi benar juga penyedia perumahan ini “menghadapi hambatan dari meningkatnya penilaian pajak properti yang datang bersamaan dengan peningkatan besar dalam apresiasi harga rumah.” Kegilaan membeli tahun lalu mendongkrak nilai aset, memberi tekanan pada pemilik tidak hanya dengan penilaian yang lebih tinggi, tetapi untuk menjual kepada penyewa pemilik, orang yang ingin membeli bukan menyewa.

Semua ini terjadi pada saat, seperti di Cincinnati, “tuan tanah persewaan besar mendapat pengawasan yang lebih ketat dari pemerintah federal dan lokal." Saya telah membahas masalah kepemilikan di tempat lain, tetapi di sinilah semua latar belakang ini membantu membentuk dasar tebakan saya tentang apa yang akan terjadi tahun ini. Karena pembeli merasa tidak mampu membeli karena suku bunga tinggi, dan penjual tidak dapat menemukan pembeli yang mampu membayar cukup, akan ada banyak pemilik yang tertekan, terutama jika terjadi resesi dan orang mulai kehilangan pekerjaan.

Seperti pada tahun 2008 dan 2009, orang-orang yang memiliki uang tunai akan menemukan diri mereka dalam posisi untuk mengatasi masalah ini dengan membeli banyak tanah dan rumah, dan bahkan proyek-proyek yang sedang dibangun atau dibiayai saat ini. Kisah Journal menguatkan hal ini untuk investor yang lebih besar yang disarankan adalah “menyiapkan dana besar untuk membeli rumah. Bisnis manajemen aset JP Morgan mengatakan bulan ini telah membentuk usaha patungan dengan tuan tanah persewaan Haven Realty Capital untuk membeli dan mengembangkan rumah senilai $1 miliar.” Ini akan membuat, “sulit bagi pembeli tradisional untuk mengambil keuntungan.” Kamu bisa mengatakannya lagi!

Ketika uang murah mengering, dan orang-orang kehilangan pekerjaan, banyak – termasuk pengembang dan pembangun – akan putus asa untuk menyelamatkan. Saya telah menunjukkan di tempat lain, pasar perumahan akan gagal menghasilkan banyak perumahan pada tahun 2023; terlalu berisiko untuk memulai proyek apa pun di lingkungan yang dijelaskan dalam cerita Jurnal. Ketika produksi terhenti, dan mereka yang memiliki uang tunai membeli tanah, perumahan, dan proyek, kota-kota khususnya akan bersiap untuk kenaikan harga yang sangat besar ketika permintaan kembali baik di akhir tahun atau di tahun 2024.

Pemerintah daerah cenderung melakukan dua hal. Pertama, seperti di Cincinnati, mereka akan tergoda untuk menghukum investor atau pihak lain yang membeli properti dengan uang tunai. Ini tidak akan membantu tetapi akan membuat masa depan lebih gelap. Mengusir investor hanya akan berarti penyitaan dan kebangkrutan untuk bisnis dan pemilik yang diperpanjang, yang selanjutnya merusak pasokan. Bank juga tidak akan beruntung memindahkan properti. Hal kedua yang akan dilakukan beberapa kota bukanlah apa-apa. Meskipun ini tidak akan memperburuk situasi di masa depan, ini hanya akan membuka jalan bagi kepanikan di kemudian hari ketika harga naik karena pasokan terbatas.

Apa yang dapat dan harus dilakukan kota sekarang adalah menangguhkan semua peraturan yang tidak relevan dengan kesehatan dan keselamatan, mempercepat perizinan dengan cara yang dramatis, dan menggunakan sumber daya apa pun yang harus diinvestasikan untuk menyelesaikan proyek yang bermasalah. Pemerintah daerah juga dapat membeli tanah dengan harga murah dan kemudian melakukan pivot, menyerahkan tanah tersebut Community Land Trust saat pasar kembali.

Kota-kota yang memiliki wawasan dan membiarkan diri mereka fleksibel akan memenangkan pemulihan di masa depan, memungkinkan diri mereka untuk menunjukkan keterjangkauan sebagai kunci untuk menarik pekerjaan baru. Mereka yang tidak melakukan apa-apa atau bersikeras untuk menyerang investor atau memaksakan lebih banyak aturan, dapat diprediksi, akan menemukan diri mereka dengan inflasi di pasar perumahan. Hal ini tidak akan merugikan investor yang akan menghasilkan uang, tetapi akan merugikan orang yang berjuang untuk memenuhi kebutuhan dan mereka akan melihat kekayaan mereka tertinggal saat orang lain naik.