Apa yang terjadi dengan harga rumah saat tingkat hipotek turun

Pasar perumahan AS didinginkan cukup dramatis tahun lalu, setelah tingkat hipotek lebih dari dua kali lipat dari posisi terendah dalam sejarah. Namun, harga rumah lebih lengket.

Harga mulai jatuh Juni lalu, tetapi masih lebih tinggi dari tahun lalu. Sekarang, karena permintaan tampaknya kembali ke pasar, karena sedikit penurunan tingkat hipotek, harga mendorong kembali.

Pada bulan Desember, pembacaan terbaru, harga rumah AS adalah 6.9% lebih tinggi dari tahun ke tahun, menurut CoreLogic. Itu adalah tingkat apresiasi tahunan terendah sejak akhir musim panas 2020. April lalu, apresiasi harga tahunan mencapai tertinggi 20%.

Harga rumah yang jatuh tercermin permintaan perumahan yang lebih lemah, karena inflasi, pemutusan hubungan kerja, dan ketidakpastian ekonomi menumpuk menjadi penghalang yang ditimbulkan oleh tingkat hipotek yang lebih tinggi. Tetapi tingkat hipotek mulai turun pada bulan Desember, dan harga langsung bereaksi. Pendinginan berlanjut, tetapi tidak sebanyak bulan-bulan sebelumnya.

"Sementara harga terus turun dari November, tingkat penurunan lebih rendah dari yang terlihat di musim panas dan masih menambahkan hingga hanya 3% penurunan kumulatif harga sejak puncak musim semi lalu," kata Selma Hepp, kepala ekonom di CoreLogic.

Hepp mencatat bahwa beberapa daerah eksurban yang menjadi populer selama tahun-tahun pertama pandemi dan mengalami kenaikan harga yang tajam kini mengalami koreksi yang lebih besar. Tapi dia tidak berharap itu akan bertahan lama.

“Sementara perlambatan harga kemungkinan akan berlanjut hingga musim semi 2023, ketika pasar mungkin akan melihat beberapa penurunan tahun-ke-tahun, penurunan tingkat hipotek baru-baru ini telah merangsang permintaan pembeli dan dapat menghasilkan musim pembelian rumah yang lebih optimis daripada yang diperkirakan banyak orang, kata Hepp.

Bulanan survei sentimen pembelian rumah dari Fannie Mae menunjukkan peningkatan di bulan Januari selama tiga bulan berturut-turut. Konsumen yang disurvei mengatakan mereka masih berharap untuk melihat harga turun atau mendatar selama tahun depan, tetapi bagian dari mereka yang menganggap ini saat yang tepat untuk menjual rumah meningkat menjadi 59% dari 51%.

Lebih banyak inventaris di pasar akan membantu membawa lebih banyak pembeli kembali ke pasar. Secara anekdot, agen real estat melaporkan lonjakan lebih awal dari biasanya di pasar musim semi, dengan open house melihat lebih banyak lalu lintas pejalan kaki dalam beberapa minggu terakhir. Beberapa juga melaporkan kembalinya perang penawaran.

Pembangun rumah nasional juga melaporkan peningkatan permintaan. Sentimen homebuilder di bulan Januari naik untuk pertama kali dalam 12 bulan, kata Asosiasi Pembangun Rumah Nasional. Pembangun melaporkan peningkatan penjualan saat ini, lalu lintas pembeli, dan ekspektasi penjualan selama enam bulan ke depan. Tingkat hipotek yang lebih rendah mendorong permintaan baru.

"Dengan tingkat hipotek diantisipasi untuk terus tren lebih rendah akhir tahun ini, kondisi keterjangkauan diharapkan membaik, dan ini akan meningkatkan permintaan dan membawa lebih banyak pembeli kembali ke pasar," kata kepala ekonom NAHB Robert Dietz.

Indeks keterjangkauan rumah NAHB dimulai tahun ini di level terendah sejak mulai melacak metrik satu dekade lalu. Tetapi tarif yang lebih rendah mulai membalikkan keadaan.

Jika harga rumah terus menurun pada tingkat rata-rata yang mereka miliki selama enam bulan terakhir, pertumbuhan harga rumah tahunan akhirnya bisa menjadi negatif dalam tiga bulan ke depan, menurut laporan baru dari Black Knight. Sekarang dibutuhkan hampir $600 (+41%) lebih banyak untuk melakukan pembayaran hipotek bulanan di rumah dengan harga rata-rata menggunakan hipotek tingkat 20 tahun turun 30% dibandingkan pada waktu yang sama tahun lalu.

Permohonan hipotek untuk membeli rumah, indikator permintaan terkini, naik sepanjang Januari dan minggu pertama Februari, meski masih lebih rendah dari periode yang sama tahun lalu, ketika tarifnya hampir setengah dari sekarang.

“Kita dapat melihat tanda-tanda yang pasti dari kenaikan pinjaman pembelian pada bulan Januari dengan suku bunga yang lebih rendah dan harga rumah yang agak lebih rendah,” kata Ben Graboske, presiden Black Knight Data and Analytics. "Tapi keterjangkauan masih memiliki cengkeraman di sebagian besar pasar."