Dimana Harga Akan Turun? Dan mengapa?

Pengambilan Kunci

• Morgan Stanley memperkirakan penurunan harga perumahan sebesar 10% dari Juni 2022 hingga 2024. Hal ini disandingkan dengan kenaikan harga sebesar 45% yang dilihat pasar perumahan AS antara Desember 2019 dan Juni 2022.
• Beberapa pasar sudah menunjukkan penurunan harga yang signifikan, daftar teratas adalah metro seperti San Francisco, Seattle, dan San Diego.
• Sementara harga rumah kemungkinan akan turun, permintaan perumahan yang disebabkan oleh kekurangan yang sedang berlangsung di Amerika kemungkinan akan menopang kerugian besar bagi pemilik rumah. Kami tidak mungkin melihat situasi tahun 2008.

Antara Juni 2022 dan akhir tahun 2024, para ahli di Morgan Stanley memperkirakan sekitar 10% penurunan rata-rata harga perumahan nasional. Sekilas, angka-angka ini mungkin tampak mengkhawatirkan, tetapi penting untuk mempertimbangkan konteksnya.

Pertama, tingkat pendinginan pasar ini tidak serta merta menunjukkan "kecelakaan". Biasanya, saat kami melihat pasar perumahan ambruk, kami memperkirakan akan melihat penurunan harga minimal 20%. Ini tidak mendekati apa yang diprediksi oleh para ahli – kecuali kita mengalami resesi yang dalam dan gelap yang memicu tingkat pengangguran yang tinggi. Meski begitu, kemungkinan tidak akan seburuk 2008.

Ada beberapa faktor penyangga pasar dari terjun bebas. Mari pertimbangkan mereka sebelum kita meninjau kota-kota yang paling terpukul.

Pasar mengalami reli yang tidak berkelanjutan selama dua tahun

Nilai rumah telah meroket sejak pandemi dimulai. Dari Desember 2019 hingga Juni 2022, harga naik 45%. Bahkan setelah memperhitungkan penurunan harga baru-baru ini, harga rumah telah meningkat 38% sejak Maret 2020. Tingkat pertumbuhan ini belum pernah terjadi sebelumnya dan tidak berkelanjutan. Pada titik tertentu itu harus melambat.

Fakta bahwa itu tidak berkelanjutan adalah salah satu alasan mengapa itu melambat. Pasar perumahan secara signifikan melampaui pertumbuhan upah, jadi meskipun kita berada di tengah kekurangan perumahan, jauh lebih sedikit orang yang mampu untuk benar-benar membeli.

Kekurangan perumahan di Amerika tidak menjadi lebih baik

Latar belakangnya adalah bahwa Amerika sedang, dan telah, berada di tengah-tengah kekurangan perumahan – bahkan sebelum pandemi. Untuk mengatasi masalah ini, para ahli di Freddie Mac dan Up for Growth hingga tahun 2021 memperkirakan Amerika membutuhkan 3.8 juta rumah baru. Jika Anda bertanya kepada National Association of Realtors, angka itu mungkin mendekati 7 juta rumah baru.

Namun, konstruksi baru melambat. Rumah mulai turun 8.8% dari tahun ke tahun antara Oktober 2021 dan Oktober 2022, dan permohonan izin untuk pembangunan baru turun 10.1% selama periode waktu yang sama.

CobaqTentang Paket Inflasi Q.ai | Q.ai – sebuah perusahaan Forbes

Ini berarti bahwa setiap penurunan harga rumah selama tahun depan kemungkinan besar akan terjadi. Sementara lebih sedikit orang yang ingin membeli karena harga tinggi, kekurangan pasokan diharapkan akan menjaga pasokan agar tidak melebihi permintaan.

Hasil persamaan ini tidak bagus untuk penyewa – seperempat di antaranya sudah membayar lebih dari 50% pendapatan mereka kepada pemilik saat ini. Harga rumah mungkin tidak turun ke titik di mana orang-orang ini mampu membeli.

Tetapi bagi pemilik rumah, ini mungkin memberikan sedikit jaminan bahwa mereka tidak berisiko tinggi kehilangan rumah. Bahkan selama beberapa bulan terakhir ketika harga rumah mulai mendingin di sebagian besar pasar, tingkat penyitaan masih belum mencapai tingkat pra-pandemi. Dan keadaan pasar yang menyebabkan begitu banyak orang jungkir balik di hipotek mereka pada tahun 2008 tidak ada hari ini.

Di mana harga rumah turun paling cepat?

Bukan berarti harga rumah tidak akan turun sama sekali. Faktanya, menurut S&P Case-Shiller Index, nilai rumah turun 2.6% antara Juni dan September 2022. Nilai rumah masih naik 7.81% dari tahun ke tahun, tetapi klip penurunan jangka pendek telah terkenal.

Sebagian besar wilayah metro yang dianggap S&P mengalami penurunan selama periode waktu tiga bulan pada tahun 2022, tetapi kota-kota ini mengalami penurunan terbesar:

• San Francisco: – 10.36%
• Seattle: – 9.55%
• San Diego: – 7.24%
• Los Angeles: – 5.61%
• Denver: – 5.60%
• Dallas: – 4.34%
• Portland: – 4.25%
• Las Vegas: – 3.69%

Dari dua metro yang masih mengalami kenaikan harga selama periode tiga bulan, semuanya mengalami penurunan harga dari Agustus hingga September 2022.

Mengapa harga turun lebih cepat di kota-kota ini?

Studi kasus terbaik mungkin adalah pasar yang mengalami penurunan harga terbesar: San Francisco.

Pasar San Francisco menghadapi masalah yang sama dengan negara lainnya: harga rumah yang tidak terjangkau dan tinggi (meskipun demikian sedikit kurang tinggi pada bulan November) suku bunga. Perbedaan terbesar adalah bahwa San Francisco semakin jatuh.

San Francisco telah lama memiliki salah satu pasar perumahan termahal di negara ini. Beberapa harga tertinggi di negara ini memiliki penurunan terjauh.

San Francisco khususnya telah mengalami eksodus massal sejak pandemi dimulai, dengan daerah tersebut kehilangan sekitar 6.7% populasinya antara Juli 2020 dan Juli 2021 saja. Salah satu penjelasan untuk hal ini adalah karena semakin banyak posisi yang dijauhkan mulai Maret 2020, pekerja teknologi – yang sangat terkonsentrasi di wilayah ini – telah menuai sebagian besar peluang untuk bekerja dari rumah.

Dan mengapa membayar rumah di salah satu pasar real estat termahal di negara ini jika Anda bisa tinggal dan bekerja di tempat lain?

Sementara beberapa pekerja kembali ke Bay Area karena beberapa perusahaan menghilangkan kesempatan kerja yang fleksibel, efek dari migrasi massal pekerjaan jarak jauh masih berdampak signifikan pada pasar real estat kota.

Kota-kota lain dalam daftar, dari Seattle hingga DC, telah mengalami fenomena serupa, meskipun situasi masing-masing pasar sebagian unik.

Misalnya, harga rumah di New York telah menurun, tetapi tidak sebanyak di San Francisco. Perusahaan yang berbasis di New York telah menerapkan kebijakan kembali ke kantor yang lebih wajib, yang memaksa lebih banyak orang kembali ke kota. Ini mungkin menjadi penyebab sebagian penurunan harga yang lebih rendah jika dibandingkan dengan San Francisco.

Bottom line

Pasar perumahan kemungkinan besar akan kehilangan nilainya hingga tahun 2024, tetapi ini lebih merupakan koreksi pasar daripada kehancuran pasar. Karena Amerika memiliki kekurangan perumahan, permintaan cenderung menjaga harga rumah agar tidak terlupakan.

Pada akhirnya, ini mungkin hal yang positif sejauh menyangkut inflasi, tetapi itu tidak berarti itu datang tanpa sedikit rasa sakit. Untuk berinvestasi dengan percaya diri bahkan melalui pasar yang terkena dampak negatif, dan tetap likuid sesuai kebutuhan untuk membangun rumah impian Anda, pertimbangkan Q.ai's Kit Perlindungan Inflasi. Kit investasi ini memanfaatkan kekuatan AI untuk membantu Anda melindungi dampak inflasi pada portofolio Anda, dan menjelajahi pasar untuk mendapatkan investasi terbaik untuk semua jenis toleransi risiko dan situasi ekonomi.

Unduh Q.ai hari ini untuk akses ke strategi investasi bertenaga AI. Saat Anda menyetor $100, kami akan menambahkan $100 tambahan ke akun Anda.