Kemana Real Estat

Ada sedikit keraguan bahwa selama Federal Reserve (Fed) tetap berkomitmen untuk kebijakan pengetatan anti-inflasi, perumahan – penjualan, serta konstruksi dan penetapan harga – akan terus menderita dari kenaikan suku bunga hipotek. Tapi itu bukan keseluruhan cerita. Arus silang akan memasuki persamaan perumahan karena orang semakin melihat real estat sebagai cara untuk melindungi kekayaan mereka dari efek buruk inflasi pada saham, obligasi, dan instrumen keuangan lainnya.

Sejauh ini, sebagian besar tekanan telah condong ke sisi negatif dari buku besar real estat. Sejak The Fed mulai menaikkan suku bunga Maret lalu, tingkat rata-rata hipotek suku bunga tetap 30 tahun telah meningkat, meskipun tidak merata, dari 2.8% menjadi lebih dari 6.0%. Karena langkah ini memiliki lebih dari dua kali lipat biaya mendukung hipotek, tidak mengherankan bahwa pembelian telah menderita. Penjualan rumah baru, seperti yang dilacak oleh Departemen Perdagangan, telah turun 39% dari tertinggi Januari hingga Juli lalu, periode terbaru di mana data tersedia. Konstruksi telah mengikuti. Awal dari rumah baru secara nasional, telah tergelincir 19% dari tertinggi Februari lalu. Harga rumah juga telah melunak. Harga rata-rata dari rumah yang ada yang dijual di Amerika Serikat turun 2.2%, menurut National Association of Realtors (NAR), dari $420,000 pada bulan Juni menjadi $410,600 pada Juli lalu, periode terbaru yang ditawarkan oleh asosiasi tersebut.

The Fed berjanji untuk meningkatkan tekanan merugikan ini dalam beberapa bulan mendatang. Ketua Jerome Powell, dapat dimengerti, telah menolak untuk mengatakan dengan tepat seberapa jauh dan seberapa cepat dia berniat untuk menaikkan suku bunga, tetapi dia telah berkomitmen untuk melanjutkan langkah-langkah seperti itu selama diperlukan untuk mengendalikan inflasi. Kecuali jika bangsa itu sangat beruntung, dan inflasi mereda dengan sendirinya, dia harus melakukan lebih banyak dari yang sudah dia lakukan. Pertimbangkan bahwa dengan inflasi yang berjalan pada 7-8% dan suku bunga 1 tahun pada 3-4%, peminjam membayar kembali pinjaman dengan dolar yang telah kehilangan jauh lebih banyak dalam daya beli riil daripada bunga yang mereka berikan kepada pemberi pinjaman. Itu hampir tidak berbuat banyak untuk membendung aliran permintaan kredit yang menyebabkan inflasi.

Tetapi bahkan ketika kemungkinan tindakan Fed menaikkan biaya hipotek dan karenanya mengintensifkan pengaruh buruk pada perumahan, keinginan untuk melindungi nilai inflasi dengan real estat akan semakin berperan. Orang akan melakukan apa yang mereka bisa untuk membeli, meskipun biaya meningkat, karena kepemilikan rumah, baik secara langsung atau didukung oleh hipotek dengan suku bunga tetap, akan menstabilkan satu bagian penting dari anggaran rumah tangga, daya tarik besar di lingkungan ketika inflasi meningkatkan semua. biaya hidup lainnya. Terlebih lagi, real estat kemungkinan akan naik setidaknya seiring dengan tingkat inflasi umum, menjadikannya penyimpan kekayaan yang lebih menarik daripada obligasi, yang akan melihat harganya turun dengan setiap kenaikan suku bunga dan saham, yang akan menderita kerugian. perhitungan penilaian yang merugikan dari kenaikan suku bunga serta ketidakpastian tak terelakkan yang dibawa oleh tekanan harga umum.

Kekuatan-kekuatan ini tentu saja menang selama inflasi besar terakhir di tahun 1970-an dan 1980-an. Antara tahun 1970 dan 1990, indeks harga konsumen di negara ini naik rata-rata 6.2 persen per tahun. Tingkat hipotek tetap naik dari sekitar 7.3 persen pada tahun 1970 menjadi lebih dari 13 persen pada tahun 1985, meningkatkan biaya untuk mendukung hipotek hampir 80 persen. Bagi mereka yang memiliki rumah langsung atau memiliki tingkat hipotek mereka terkunci, ini tidak berarti apa-apa, tetapi sangat berarti bagi calon pembeli. Namun, terlepas dari kenaikan suku bunga hipotek yang cukup besar yang dikenakan pada pembelian, harga rata-rata rumah yang dijual di Amerika Serikat naik selama waktu ini dari $23,900 menjadi $125,000, meningkat 8.6 persen per tahun dan pengembalian investasi 2.4 poin persentase per tahun. tahun melebihi inflasi dan lebih baik daripada kebanyakan kendaraan lain yang tersedia untuk investor.

Tentu saja, kenaikan biaya hipotek selama ini membatasi pembeli yang mencari lindung nilai inflasi real estat, dan mereka akan melakukannya di lingkungan saat ini. Tapi alih-alih hanya mengusir orang, sejarah menunjukkan bahwa pembeli kemungkinan akan bergeser ke bawah pada distribusi harga. Kendala anggaran yang disebabkan oleh meningkatnya biaya pembiayaan akan mendorong orang untuk tidak pergi, tetapi lebih memilih untuk mendapatkan rumah yang lebih sedikit di lokasi yang mungkin tidak terlalu mewah. Efek ini sudah terbukti dalam data Departemen Perdagangan. Desember lalu, ketika tingkat hipotek masih rendah dan kekhawatiran inflasi baru saja muncul, jumlah penjualan yang tidak proporsional terjadi di ujung distribusi harga yang lebih tinggi. Meskipun harga rumah rata-rata yang dilacak oleh NAR mencapai sekitar $360,000, sepertiga dari pembelian rumah secara nasional terjadi di atas $500,000. Hanya 29% dari pembelian nasional terjadi pada harga di dekat median. Dengan kenaikan suku bunga hipotek, pergerakan turun distribusi harga telah terjadi. Pada bulan Juli, sekitar 83% dari pembelian terjadi pada harga yang mengelompok di sekitar harga rata-rata.

Pola yang baru mulai ini kemungkinan akan menjadi lebih ekstrem pada akhir tahun ini dan hingga tahun 2023. Pola ini dapat berlanjut lebih lama jika inflasi terus berlanjut. Penjualan dengan harga tertinggi tidak diragukan lagi akan bertahan. Keterjangkauan kurang berarti bagi mereka yang membeli dalam kisaran itu, sementara orang-orang yang sama ini memiliki kebutuhan yang kuat untuk melindungi kekayaan dari kerugian di pasar keuangan dan dari kerusakan akibat inflasi lainnya. Orang lain yang pernah bisa mencapai karena tingkat hipotek rendah akan diperdagangkan turun lebih dekat ke arah harga rata-rata, sementara mereka yang selalu harus membeli di ujung bawah distribusi harga akan dipaksa keluar dari pasar. Tekanan negatif akan membatasi penjualan dan konstruksi dan menahan kenaikan harga, tetapi kurang dari yang mungkin disarankan oleh pandangan sederhana hanya pada biaya pembiayaan.