Mengapa Beijing tidak akan menyelamatkan sektor real estatnya

BEIJING — Pemerintah pusat China sepertinya tidak akan menghabiskan miliaran dolar untuk menyelamatkan sektor real estat yang sedang kesulitan, bahkan jika investor asing mengharapkan bailout besar-besaran, kata para analis.

Setahun setelah pengembang Cina EvergrandMasalah utang mulai menggetarkan investor, masalah real estat negara itu semakin parah. Beberapa pembeli rumah menolak untuk membayar hipotek mereka karena keterlambatan konstruksi, sementara penjualan properti anjlok. Pengembang yang dulu sehat juga berjuang untuk membayar utang.

“Saya ragu akan ada dana talangan langsung dari pengembang properti oleh pemerintah, meskipun mereka mungkin terus meminta bank dan [perusahaan milik negara] untuk membantu pengembang bermasalah terpilih,” kata Tommy Wu, ekonom senior China di Commerzbank.

Dia mengharapkan Beijing ingin secara bertahap menyelesaikan masalah di real estat dan mengurangi peran industri dalam perekonomian. Properti dan sektor yang terkait dengannya menyumbang sekitar seperempat dari produk domestik bruto China.

Putaran langkah-langkah baru dalam beberapa minggu dan bulan mendatang kemungkinan besar masih akan terus fokus untuk mendukung penyelesaian rumah dan merangsang penjualan perumahan, kata Wu.

S&P Global Ratings mengatakan pada bulan September mereka memperkirakan pasar properti membutuhkan antara 700 miliar yuan ($98.59 miliar) hingga 800 miliar yuan "untuk memastikan pengembang yang tertekan dapat menyelesaikan rumah prajual."

Dana pemerintah pusat dengan ukuran yang sama belum diumumkan.

Itu meskipun banyak laporan, mengutip sumber, dana yang diusulkan. Beberapa analis investasi mengharapkan dana seperti itu, terutama yang cukup besar untuk meningkatkan kepercayaan diri.

Banyak pengembang sudah berjuang secara finansial.

Total kewajiban diungkapkan oleh Evergrand, Kaisa dan shimao lebih dari 2.6 triliun yuan pada pertengahan 2021, setelah itu masalah keuangan tiga pengembang memburuk. Mereka membuat hanya sebagian kecil dari industri.

Pada skala itu, bahkan jika pemerintah pusat menghabiskan ratusan miliar yuan, itu akan berdampak kecil, kata Qin Gang, direktur eksekutif lembaga penelitian real estat China ICR.

Itu tidak mengingat bahwa pemerintah sekarang jauh lebih kekurangan uang dibandingkan tiga tahun lalu, katanya, menunjuk pada penurunan pendapatan dari penjualan tanah dan pajak, dan peningkatan pengeluaran untuk langkah-langkah Covid.

Pemerintah pusat China mengumpulkan sekitar 9.15 triliun yuan ($ 1.26 triliun) dari total pendapatan publik pada tahun 2021, menurut Kementerian Keuangan.

Pendapatan itu untuk delapan bulan pertama tahun ini adalah 6.36 triliun yuan, turun hampir 10% dari tahun lalu tanpa memperhitungkan kredit pajak.

Persepsi publik juga penting, kata Qin yang menunjukkan bahwa orang mungkin marah jika pemerintah membantu pengembang yang berhutang itu.

Masalah pengiriman apartemen jadi sangat kompleks dan membutuhkan koordinasi lokal untuk menyelesaikannya, tambahnya.

Dalam beberapa bulan terakhir, pemerintah pusat memangkas suku bunga hipotek dan memberi otoritas lokal tanggung jawab untuk menyelesaikan masalah properti. Beberapa kota juga melonggarkan pembatasan pembelian rumah tahun ini.

Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan menekankan kepada wartawan bulan lalu bahwa langkah-langkah pemerintah pusat – pinjaman khusus untuk mempromosikan penyelesaian rumah – diarahkan untuk mendukung kota-kota yang membutuhkannya. Tidak ada jumlah yang disebutkan.

Pertumbuhan eksplosif dalam industri real estat China selama dua dekade terakhir mencetak para taipan yang tidak takut memamerkan kekayaan mereka. Beijing dalam beberapa tahun terakhir menekankan pengurangan kesenjangan kekayaan nasional.

Sebagian besar pertumbuhan pesat sektor properti didorong oleh pengembang yang berutang. Harga rumah melonjak, menimbulkan kekhawatiran gelembung, sementara memaksa keluarga untuk mengambil utang untuk membeli rumah.

Berdasarkan analisis Barclays terhadap data investasi properti triwulanan, penurunan real estat China kini telah memasuki kuartal ke-10 - periode rekor panjang lebih dari dua tahun, kata para analis dalam laporan 13 Oktober.

Ini kontras dengan rata-rata empat hingga lima kuartal untuk penurunan real estat sebelumnya di China, kata laporan itu.

Penurunan yang berkepanjangan berarti orang-orang China akan kurang bersemangat untuk membeli rumah dan mendapat manfaat dari kenaikan harganya, kata para analis. Itu menyiratkan penurunan penjualan untuk pengembang.

"Kami tidak mengharapkan bail out dari pengembang bermasalah, sementara pendekatan 'berorientasi pasar' untuk mendukung pengembang berkualitas tinggi dapat terus berlanjut," kata analis Barclays, mengacu pada langkah-langkah seperti penerbitan obligasi yang dijamin oleh negara.

Dalam contoh bagaimana entitas negara diharapkan menjadi semakin terlibat, Unit Shenzhen Evergrande mengumumkan pada akhir September akan bekerja sama dengan perusahaan milik negara untuko memastikan pengiriman rumah.

Pemerintah pusat sebaliknya tetap fokus pada isu-isu di luar real estate.

Banyak yang awalnya mengharapkan kebangkitan Beijing dari alat pinjaman bank sentral musim gugur ini untuk membantu pengembang menyelesaikan pembangunan rumah - tetapi ternyata untuk infrastruktur, Caixin melaporkan bulan ini, mengutip sumber yang mengetahui masalah tersebut.

Bank Rakyat China tidak menanggapi permintaan CNBC untuk memberikan komentar.

“Sementara dukungan yang lebih kuat akan membantu [real estate], saat ini tantangan terbesar untuk memulihkan kepercayaan adalah masih lemahnya ekonomi dan hambatan pada aktivitas konsumen dan bisnis karena kebijakan nol-Covid,” kata Wu dari Commerzbank.