Penjualan rumah yang ada, yang membentuk sebagian besar pasar, secara tak terduga turun 7% pada Februari dari bulan sebelumnya, karena tingkat hipotek rata-rata 30 tahun naik menjadi sekitar 4.1% pada Februari dari 3.6% pada Januari, menurut Bankrate. Para ekonom memperingatkan itu baru permulaan, karena Federal Reserve mulai memperketat kebijakan moneter. Permintaan perumahan tertinggal dari suku bunga hipotek dua hingga tiga bulan, kata kepala ekonom Jefferies Aneta Markowska.
“Intinya, ini adalah sektor ekonomi yang paling sensitif terhadap suku bunga, dan mungkin akan kesulitan” di paruh pertama tahun ini, kata Markowska. Ian Shepherdson, kepala ekonom di Pantheon Macroeconomics, menunjukkan bahwa aplikasi hipotek telah turun lebih dari 10% dari puncaknya; dia mengatakan bahwa aplikasi seperti itu kemungkinan akan turun lebih jauh di kuartal kedua. “Pasar sedang turun; mengharapkan pelemahan berkelanjutan, ”kata Shepherdson.
Ekonomi
Kolom dan liputan terbaru oleh Lisa Beilfuss
Peringatan Wall Street dibenarkan, mengingat masalah inflasi yang baru saja mulai ditangani The Fed. Ketua Fed Jerome Powell disarankan dalam pidato Senin bahwa bank sentral siap untuk menaikkan suku bunga dengan kenaikan setengah poin—mungkin segera setelah pertemuan Mei dan mungkin jauh di atas apa yang disebut tingkat netral yang mewakili ekonomi yang tepat. Sementara perumahan tidak diragukan lagi akan melunak seiring kenaikan suku bunga, ada beberapa alasan, selain dari demografi dan tren kerja dari rumah, untuk bertaruh bahwa ini bertahan lebih baik kali ini dibandingkan siklus pengetatan di masa lalu.
Pertama, pertimbangkan apa yang Roberto Perli, kepala kebijakan global di
Piper sandler
,
mengatakan tentang nada Powell yang "jelas lebih hawkish", meskipun ada data ekonomi baru pada saat dia berbicara di depan umum. Para pemilih dari semua kalangan tidak menyukai inflasi, dan para politisi mungkin memberi tahu Powell, kata Perli. "Angin politik dapat bergeser dengan cepat jika pengetatan Fed memperlambat ekonomi," tambahnya. “Kami tidak ragu bahwa Powell akan menanggapi situasi itu, sama seperti dia menanggapi yang sebaliknya sekarang.” Dengan kata lain, kulit Powell mungkin lebih buruk daripada gigitannya.
Itu tidak berarti bahwa, untuk perumahan, perlambatan ekonomi yang tajam adalah pertukaran yang baik untuk tingkat hipotek yang lebih rendah. Ini hanya untuk mengatakan bahwa Fed dapat memilih untuk melindungi pertumbuhan dengan mengorbankan inflasi harga konsumen—sekarang mencapai 7.9%—ke dalam jarak yang sangat dekat dari target 2%.
Itu taruhan yang dibuat banyak orang. Investor terus menanamkan uang ke perumahan, meskipun risiko makro meningkat, kata Rick Palacios, direktur atau penelitian di John Burns Real Estate Consulting. Pada kuartal terakhir, pembelian investor melonjak 42% dari tahun sebelumnya, dan perusahaan mengatakan investor sekarang menyumbang 33% dari pembelian rumah AS — sekitar lima poin persentase lebih tinggi dari rata-rata saham selama dekade terakhir.
Sementara beberapa pembeli rumah tradisional pasti mempercepat pembelian mereka sebelum Fed menaikkan suku bunga bulan ini, investor sering membeli rumah secara tunai dan tidak secara langsung terpengaruh oleh suku bunga hipotek, kata Palacios. Investor besar dengan cepat mengambil bagian dari investor ibu-dan-pop yang telah lama menjadi sebagian besar investor perumahan, dan dia memperkirakan bahwa sekitar $60 miliar uang institusional saat ini ditujukan untuk ruang tersebut. “Aktivitas investor gila-gilaan tahun lalu. Sekarang lebih gila lagi,” katanya.
Mania mencerminkan ekspektasi inflasi investor yang meningkat. Mereka membeli real estat sebagai pagar, memarkir uang di tempat di mana mereka dapat menaikkan uang sewa karena upah dan harga keseluruhan naik. Itu karena masalah rantai pasokan gagal membaik seperti yang diharapkan para ekonom dan pembuat kebijakan. Untuk pembangun rumah, Palacios mengatakan masalah pasokan memburuk karena China mengunci kembali sebagai tanggapan atas meningkatnya kasus Covid-19 dan perang di Ukraina membuat sejumlah besar komoditas keluar dari pasar.
Itu semua memperburuk kekurangan perumahan yang membantu mendorong harga sekitar 20% lebih tinggi tahun lalu. Untuk perspektif tentang bagaimana pasokan terbatas membantu nilai rumah, ada sekitar satu juta lebih rumah yang tersedia untuk dijual ketika tingkat hipotek terakhir mencapai 4.5%, kata Palacios. Perusahaannya baru-baru ini menaikkan estimasi apresiasi harga rumah 2022 menjadi 12% dari 8%.
Ekonom mengatakan kenaikan harga, terutama di samping kenaikan suku bunga hipotek, adalah angin sakal untuk aktivitas perumahan jangka pendek. Tetapi mengingat bahwa perumahan membuat sekitar 40% dari indeks harga konsumen, dan karena harga sewa mengikuti harga rumah kira-kira 12 hingga 18 bulan, investor dapat mengharapkan perumahan untuk terus mendorong inflasi. Inflasi pada gilirannya akan mendorong perumahan—hampir seperlima dari produk domestik bruto—lebih tinggi.
Pendaftaran Newsletter
Majalah Minggu Ini
Email mingguan ini menawarkan daftar lengkap cerita dan fitur lainnya di majalah minggu ini. Sabtu pagi ET.
Salah satu cara bagi investor saham untuk berpartisipasi adalah melalui perwalian investasi real estat. Lisa Shalett, kepala investasi di
Manajemen Kekayaan Morgan Stanley
,
baru-baru ini menyarankan untuk mengalokasikan lebih banyak ke kelas aset, dengan fokus pada perumahan. Itu
iShares Perumahan & Real Estat Multisektor
dana yang diperdagangkan di bursa (ticker: REZ) adalah salah satu yang memberikan eksposur ke apartemen dan rumah keluarga tunggal, di antara investasi lainnya.
Terlepas dari alasan untuk tetap positif pada perumahan, investor tidak dapat mengabaikan bahwa pembeli yang ditempati oleh pemilik, dan dengan demikian lebih peka terhadap tingkat hipotek, masih menjadi mayoritas pasar perumahan. Dan, kata Palacios, secepat investor menaikkan harga rumah, mereka juga dapat mempercepat penurunan perumahan jika AS jatuh ke dalam resesi. Tetapi mengingat jumlah dan semangat investor perumahan, dan mengingat persediaan yang sangat rendah, Palacios mengatakan bahwa investor akan segera menurunkan harga. “Jika ada, mereka ingin melihat peluang datang karena pasar sudah sangat panas,” katanya.
Ini adalah pedang bermata dua, karena investor yang membeli bagian rumah yang lebih besar memperburuk masalah keterjangkauan yang dihadapi banyak pembeli dan diterjemahkan menjadi sewa yang lebih tinggi bagi mereka yang tidak mau atau tidak mampu membeli. Namun, untuk saat ini, investor dapat membantu melindungi pasar perumahan, saham terkait, dan ekonomi secara keseluruhan dari beberapa rasa sakit yang disebabkan oleh kenaikan suku bunga yang tak terhindarkan.
Menulis untuk Lisa Beilfuss di [email dilindungi]
