Mengapa Pengecer Mengubah Toko Menjadi Pusat Pemenuhan

Selama beberapa tahun terakhir, merek telah membuat langkah besar dalam menyiapkan toko mereka untuk memenuhi pesanan e-commerce. Mereka harus mengonfigurasi ulang teknologi di dalam toko, melatih staf tentang tanggung jawab baru, dan layanan penjemputan di dalam toko yang sempurna. Alasan utama untuk transisi ini adalah meningkatnya permintaan untuk pengiriman yang lebih cepat.

Di sebuah Laporan McKinsey dirilis bulan lalu pada tren toko, perusahaan berbagi bahwa lebih dari 90% konsumen melihat waktu pengiriman dua sampai tiga hari sebagai dasar, dengan 30% mengatakan mereka mengharapkan pengiriman hari yang sama. Dalam banyak hal, Amazon telah menetapkan harapan ini dengan Prime. Untuk pengecer fisik, ini lebih menantang, tetapi bagi mereka yang memiliki ratusan toko di seluruh negeri, mereka dapat memberikan pengalaman serupa dan bahkan dapat berpura-pura memiliki keuntungan.

Portofolio real estat yang luas dari pengecer tradisional dapat memfasilitasi pengiriman cepat.

Bulan lalu, pada Panggilan penghasilan DSW, Roger Rawlins, Chief Executive Officer, mengatakan bahwa perusahaan memenuhi hampir 60% pesanan digital pada tahun 2021 dari toko-tokonya. Pendapatan tahun 2021 sebesar $3.2 miliar merupakan peningkatan penjualan sebesar 43% dari tahun 2020, yang merupakan tahun yang sulit bagi pengecer yang sangat bergantung pada lalu lintas tokonya. DSW juga akan mengubah 20,000 hingga 25,000 kaki persegi toko menjadi 15,000 toko untuk menciptakan "toko masa depan" dan kemungkinan mendedikasikan beberapa ruang ekstra untuk pemenuhan. Keputusan ini membutuhkan renovasi fisik dan logistik, yang memakan biaya dan waktu.

Namun, department store dapat menerapkan strategi tersebut mengingat luasnya luas dan jangkauannya di seluruh kota, pinggiran kota, dan daerah pedesaan. Misalnya, meskipun Macy's telah menutup banyak toko selama beberapa tahun terakhir, ia masih memiliki lebih dari 500 lokasi. Dan lebih dari seperempat pesanan online Macy dipenuhi oleh tokonya. Ini juga bermitra dengan Doordash untuk pengiriman hari yang sama. Demikian pula, Target memiliki dan menggunakan Shipt untuk menyediakan pengiriman pada hari yang sama di lebih dari 5,000 kota di seluruh AS.

Menurut 2021 laporan oleh Newmark pada transformasi ritel-ke-industri, Walmart menguji konversi sebagian tokonya menjadi pusat pemenuhan dengan mengubah separuh bagian belakang menjadi gudang. Mengingat bahwa perusahaan memiliki sebagian besar real estatnya, lebih mudah untuk membuat perubahan itu. Namun, untuk sebagian besar merek yang merupakan penyewa, perubahan penggunaan bisa lebih menantang.

Struktur perijinan dan sewa membuatnya menantang, tetapi real estat industri adalah kunci untuk umur panjang real estat ritel.

Kota dan pemilik mengizinkan toko untuk penggunaan eceran. Meskipun undang-undang berubah tergantung pada lokasi, biasanya berarti sebagian besar penjualan harus berasal dari operasi ritel. Jika suatu saat penjualan beralih ke penggunaan lain, seperti pemenuhan, mungkin ada akibat hukum. Selain itu, salah satu elemen sewa ritel yang paling kompleks dan dapat diperdebatkan adalah istilah persentase sewa. Tuan tanah biasanya menerima persentase dari penjualan di dalam toko (semakin banyak, termasuk penjualan web yang terkait dengan toko). Jika pemenuhan terjadi di dalam toko, apakah merek harus memasukkan penjualan e-commerce dalam persentase sewa? Atau mungkin, ekonomi sewa perlu diubah sama sekali.

Ini rumit, dan tidak ada jawaban yang mudah. Namun, menggabungkan kasus penggunaan di seluruh jenis aset real estat bermanfaat bagi tuan tanah, penyewa, dan kota. Menurut penelitian Newmark, 24.5% dari investasi real estat komersial pada tahun 2020 didedikasikan untuk industri, meningkat signifikan dari 11.8% pada tahun 2016. Oleh karena itu, seiring pertumbuhan e-commerce, permintaan akan real estat industri akan terus melebihi ritel, membuat aset campuran industri dan ritel penting untuk umur panjang toko.