(Bloomberg) — Bahkan di Swedia hanya sedikit orang yang tahu banyak tentang Castellum AB. Namun penjualan cepat 40 juta saham di perusahaan properti awal bulan ini sekarang dilihat oleh beberapa orang sebagai pertanda hal-hal yang akan datang di pasar properti Eropa.
Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg
Penjual, M2 Asset Management AB, mengutip penurunan harga pasar yang memengaruhi "kemampuannya untuk memenuhi komitmen keuangannya" atas keputusan tersebut. Pelepasan saham oleh pemegang saham utama, hanyalah episode terakhir dalam tahun yang penuh gejolak di mana perusahaan properti Swedia telah melihat nilai pasar saham mereka berkurang setengahnya.
Ada sedikit harapan untuk jeda. Sektor ini menghadapi $ 10 miliar dalam pembayaran utang tahun depan, dengan tuntutan pembiayaan kembali sekitar $ 41 miliar pada akhir 2026, menurut data yang dikumpulkan oleh Bloomberg.
Tekanan pendanaan yang dihadapi oleh perusahaan properti Swedia berasal dari obligasi suku bunga mengambang dan jatuh tempo jangka pendek di lingkungan dengan kenaikan suku bunga. Meskipun itu membuat pasar real estat negara Nordik lebih rentan daripada yang lain di kawasan itu, itu sedang diawasi dengan cermat sebagai kemungkinan ujian lakmus untuk sisa sektor di Eropa.
Beberapa perusahaan properti tidak punya pilihan selain memanfaatkan pasar saham untuk mengumpulkan dana.
"Di bawah skenario kasus buruk tidak ada pencairan di pasar kredit, Swedia bisa menjadi yang pertama dalam serangkaian masalah hak penyelamatan dari perusahaan properti yang terdaftar di Eropa," Peter Papadakos, direktur pelaksana di Green Street, mengatakan. "Itu akan memiliki implikasi yang cukup besar untuk sektor properti yang terdaftar di Eropa."
Bank sentral Swedia dan Otoritas Pengawas Keuangan telah berulang kali memperingatkan bahwa risiko yang berasal dari utang properti komersial merupakan ancaman bagi stabilitas keuangan negara. Kekhawatiran utama adalah efek limpahan bagi bank-bank Swedia: pinjaman properti tahun lalu berjumlah sekitar dua pertiga dari total stok pinjaman di negara Nordik dibandingkan dengan kurang dari sepertiga di banyak ekonomi kawasan euro yang lebih besar.
Anders Kvist, penasihat senior direktur FSA Swedia, mengatakan pengawas telah memperingatkan tentang tingginya tingkat utang di perusahaan real estat komersial setidaknya selama empat tahun.
“Turunnya nilai properti bisa memicu efek domino,” kata Kvist. “Jika nilai properti turun, jaminan yang tersedia pada pinjaman berkurang. Hal ini dapat menyebabkan tuntutan untuk lebih banyak agunan dan pada gilirannya memaksa penjualan yang tertekan.”
Tuan tanah komersial seperti Fastighets AB Balder, SBB dan Castellum – yang melaporkan hasil kuartal ketiga pada hari Kamis – telah menghabiskan dekade terakhir mengejar strategi pertumbuhan di Swedia yang mengandalkan peningkatan miliaran dolar uang murah dari investor obligasi yang haus akan hasil. Ini adalah buku permainan yang diadopsi di seluruh pasar Eropa yang didukung oleh suku bunga yang tipis dan valuasi properti yang sedang booming.
Inflasi yang melonjak, dan pengetatan kebijakan moneter yang agresif oleh bank sentral, telah membalikkan nasib mereka. Dampaknya pada pasar properti Swedia, salah satu yang paling berbusa di dunia tahun lalu, sangat cepat dan brutal. Saham SBB turun 81% pada tahun 2022. Obligasi sepanjang dan luasnya sektor ini telah jatuh ke tingkat yang tertekan. Balder pada hari Rabu memiliki peringkat kredit tingkat investasi yang ditinjau untuk diturunkan menjadi hasil tinggi oleh Moody's Investors Service.
Ini telah menjadi "kombinasi suram bagi banyak perusahaan di pasar di mana uang mudah telah menghadiahi mereka yang memiliki agenda pertumbuhan agresif," kata Martin Edemalm, manajer portofolio obligasi di SEB Investment Management di Stockholm. "Tapi sekarang pasar telah berubah secara fundamental."
Perusahaan properti Swedia harus menggulung lebih dari $ 40.8 miliar utang obligasi yang jatuh tempo selama lima tahun ke depan, seperempatnya jatuh tempo pada tahun 2023. Bagaimana mereka menavigasi pembayaran tersebut dipandang penting untuk sektor Eropa yang lebih luas.
“Perusahaan real estat Eropa pada umumnya cenderung memiliki leverage yang lebih rendah dan profil jatuh tempo utang yang lebih lama daripada rekan-rekan Swedia mereka,” kata Edemalm, yang perusahaannya mengelola obligasi senilai sekitar 300 miliar kronor ($26.5 miliar). "Tetapi kenaikan suku bunga jelas negatif untuk kelas aset sehingga masuk akal untuk mengasumsikan bahwa persyaratan hasil akan meningkat untuk real estat Eropa yang memberi tekanan pada penilaian."
Mengapa Kisah Murky Adler Memicu Ketakutan Tentang Real Estat: QuickTake
Dengan imbal hasil obligasi — dan karenanya biaya pinjaman — diperdagangkan pada tingkat tinggi yang tidak terjangkau, sebagian besar rute pembiayaan utang menjadi terlalu mahal bagi beberapa perusahaan. Kuartal terakhir, penjualan obligasi properti menyusut menjadi 6.3 miliar kronor, terendah sejak tiga bulan terakhir 2018. Krisis itu membuat emiten berebut untuk mengamankan pinjaman bank karena neraca mereka berderit di bawah beban leverage yang tinggi dan penilaian properti yang jatuh.
Jens Andersson, kepala keuangan Castellum, mengatakan perusahaan sedang menjajaki pasar pendanaan lain selain pinjaman hipotek tradisional dari bank Nordik. Dia mencontohkan penempatan swasta AS karena durasinya yang lama dan harga yang kompetitif. Tetapi bahkan sektor itu memiliki rintangan untuk diatasi setelah gejolak pasar emas baru-baru ini di Inggris.
Pilihan alternatif untuk membantu meringankan tekanan pendanaan adalah dengan menjual aset. SBB membongkar properti dengan total 6.7 miliar kronor selama kuartal kedua dan baru-baru ini mengumumkan penjualan lebih lanjut setidaknya 10.5 miliar kronor. Pada bulan Juli, Standard & Poor's memperingatkan ada "peluang satu-dalam-tiga" itu bisa menurunkan peringkatnya pada tuan tanah ke peringkat non-investasi.
Penjualan ini telah menarik perhatian lebih lanjut di kalangan investor: tingkat kepemilikan silang Swedia yang luar biasa tinggi, yang sebelumnya telah memicu peringatan dari lembaga pemeringkat atas risiko tata kelola dan potensi konflik kepentingan. M2 Asset Management menjual sahamnya di Castellum ke pemilik lain, Akelius Residential Property AB.
Mogul properti Rutger Arnhult mengangkat alis ketika dia ditunjuk sebagai chief executive officer Castellum setelah pertama kali terpilih sebagai ketuanya. Arnhult juga mengendalikan M2 dan merupakan pemilik terbesar di Corem Property Group, yang tahun lalu bergabung dengan kepemilikannya yang lain, Klovern AB, dalam merger senilai $1.7 miliar. Castellum pada gilirannya memiliki sepertiga dari pemilik Norwegia Entra ASA, di mana Balder juga merupakan pemegang saham.
Dalam sebuah laporan tentang sistem keuangan negara pada bulan Mei, FSA mengatakan pertumbuhan utang di sektor real estat berarti bahwa hal itu terus menjadi "kerentanan signifikan bagi stabilitas keuangan." Pengawas menambahkan bahwa mereka mengikuti dengan cermat utang perusahaan properti komersial karena mereka "sering memainkan peran penting dalam krisis keuangan."
Maria Gillholm, seorang analis real estat di Moody's, mengatakan jaringan kepemilikan yang kompleks di antara perusahaan properti Swedia "semakin membatasi akses mereka ke modal, karena perusahaan biasanya fokus untuk melindungi likuiditas mereka sendiri dalam penurunan."
“Entra, di mana Castellum dan Balder bersama-sama memegang saham mayoritas, adalah contoh yang baik” katanya. “Dalam penurunan ketika Anda harus menjaga likuiditas Anda sendiri dan mungkin menjual aset, akan lebih sulit untuk membuat semua orang mendukung injeksi ekuitas.”
Lapisan perak untuk manajer uang seperti Edemalm adalah bahwa penjualan telah begitu parah sehingga sekarang ada tawar-menawar yang harus diambil setelah Anda menelusuri sub-segmen sektor yang berbeda, seperti properti dengan hasil lebih tinggi di kantor, industri atau ruang logistik.
Manajer portofolio menunjuk ke utang hibrida euro yang dijual oleh Balder, Castellum dan Heimstaden Bostad AB sebagai contoh pilihan teratas.
Segmen ini “kurang sensitif terhadap peningkatan biaya bunga dan akan mendapat manfaat dari kontrak terkait CPI,” kata manajer portofolio. “Tetapi hal yang paling penting saat ini adalah neraca yang solid dan pemilik pendukung yang kuat.”
Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Sumber: https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html