Mengapa pasar perumahan harus bersiap untuk tingkat hipotek dua digit pada tahun 2023

“Pemberi pinjaman hanya secara perlahan menyesuaikan tarif mereka,” kata Whalen kepada MarketWatch. “Mereka tidak terbiasa melihat harga bergerak secepat ini, dan biasanya akan mengubah harga hanya sebulan sekali atau sebulan sekali.”

Peminjam membayar premi di atas tingkat Treasury bebas risiko pada hipotek untuk membantu memperhitungkan risiko default. Tingkat Treasury 30 tahun
TMUBMUSD30Y,
4.230%
naik menjadi 4.213% Kamis, tertinggi sejak 2011, menurut Dow Jones Market Data.

Freddie Mac pada hari Kamis mengatakan tingkat hipotek 30 tahun rata-rata 6.94% dalam survei mingguan terbaru, tertinggi 20 tahun yang telah sangat membatasi permintaan untuk pinjaman rumah baru.

Tetapi dengan inflasi AS yang tidak menunjukkan tanda-tanda kemunduran yang jelas dari level tertinggi 40 tahun, ekspektasi telah berjalan tinggi bagi The Fed untuk menaikkan suku bunganya sebesar 75 basis poin lagi pada pertemuan November, dan berpotensi dengan jumlah yang sama lagi pada bulan Desember. , menurut alat FedWatch CME.

Peluang CME pada hari Kamis menyukai tingkat dana fed-fund 4.75% -5% untuk memulai Februari.

"Ada efek lag dalam hipotek," kata Whalen, menambahkan bahwa bahkan jika bank sentral memutuskan untuk menghentikan kenaikan suku bunga tambahan setelah pertemuan Desember mereka, suku bunga hipotek 30-tahun masih akan "dengan mudah menyentuh 10% pada Februari."

Whalen, seorang bankir investasi, penulis dan spesialis yang berfokus pada perbankan dan keuangan hipotek, mendesak Komisi Sekuritas dan Bursa AS pada tahun 2008 untuk memindahkan derivatif yang kompleks dan buram. “kembali ke siang hari, ” setelah bank dan investor melihat kerugian ratusan miliar dolar terkait dengan hutang terstruktur, termasuk eksposur subprime mortgage. Dia juga menyediakan kesaksian di Kongres pada tahun 2009 tentang risiko sistemik industri perbankan.

Sekarang, Whalen melihat guncangan besar lainnya datang di perbankan hipotek karena profitabilitas terus terjepit (lihat grafik) dan pasar perumahan tergagap.

Yang penting, Whalen juga melihat potensi harga rumah untuk mengembalikan semua keuntungan pandemi mereka jika tarif tetap tinggi untuk semua tahun 2023.

Itu panggilan yang lebih besar dari perkiraan untuk koreksi 10% -15% harga rumah dari harga yang melonjak 45% secara nasional selama pandemi.

Tetapi Whalen menunjuk pada volume pembalikan rumah spekulatif yang mencapai hampir $150 miliar, atau 10% dari total penjualan rumah pada tahun 2022, dan selimut dingin dari tingkat hipotek dua digit sebagai katalis untuk penurunan harga rumah yang lebih curam.

Ekonom di Mizuho Securities pada hari Kamis mematok harga penjualan rumah rata-rata turun 2.5% dari puncaknya, dalam catatan klien, dan mengkarakterisasi pasar perumahan sebagai "memburuk," tetapi sebagian besar sejalan dengan ekspektasi mengingat lonjakan tajam dalam suku bunga hipotek.

Suku bunga pinjaman hipotek dapat ditelusuri langsung ke pasar sekuritas berbasis hipotek, atau MBS, yang merupakan obligasi yang diperdagangkan di Wall Street, sebagian besar dengan dukungan pemerintah, yang membiayai sebagian besar pasar utang hipotek AS senilai hampir $13 triliun.

Dengan perlombaan The Fed untuk menaikkan suku, itu telah mengguncang pasar keuangan, menenggelamkan saham dan menyebabkan penurunan tajam dalam penerbitan obligasi hipotek tahun ini, sementara juga membuatnya lebih mahal bagi perusahaan, kota dan rumah tangga untuk meminjam sebagai bagian dari perang inflasi.

“Kami membutuhkan waktu berbulan-bulan untuk menyelaraskan pasar obligasi dan pasar pinjaman sehingga orang dapat menghasilkan uang lagi,” kata Whalen.

Saham ditutup lebih rendah untuk hari kedua berturut-turut pada hari Kamis, meninggalkan indeks S&P 500
SPX,
-0.80%
turun 23% pada tahun ini di 3,665.78, dan tingkat Treasury 10-tahun
TMUBMUSD10Y,
4.233%
sebesar 4.225%, tertinggi sejak Juni 2018.