Akankah 2023 akhirnya menjadi tahun yang baik untuk membeli rumah? Baca ini sebelum membuat keputusan.

Apakah tahun 2023 akan menjadi tahun yang baik bagi calon pembeli? Itu tergantung pada lokasi Anda dan penghasilan Anda, kata Odeta Kushi, wakil kepala ekonom di First American, kepada MarketWatch.

Yang lain kurang optimis. “2023 akan menjadi pasar siapa-siapa. Baik penjual maupun pembeli tidak akan melihat kemajuan yang signifikan,” kata George Ratiu, manajer riset ekonomi di Realtor.com, kepada MarketWatch. 

“Bagi penjual, kenyataannya harga yang mereka harapkan berdasarkan beberapa tahun terakhir sudah tidak ada lagi,” jelas Ratiu. “Untuk pembeli, harga telah melonjak sangat tinggi dalam dua tahun terakhir bahkan diskon 10% hingga 20% tidak akan membuat mereka mendapatkan penawaran.”

Begini cara para ahli melihat pasar perumahan pada tahun 2023.

Kabar baik: Lebih banyak rumah dijual 

Sebagian besar ahli setuju bahwa inventaris — jumlah rumah yang tersedia untuk dijual — akan meningkat pada tahun 2023.

“Kami akan memiliki lebih banyak inventaris daripada dua tahun terakhir,” kata Ratiu. Tapi rumah yang dijual tinggal di pasar lebih lama, tambahnya.

Redfin Corp.
RDFN,
-0.47%
wakil kepala ekonom Taylor Marr mengatakan bahwa rumah biasa telah berada di pasar selama sekitar dua bulan sekarang. “Ada banyak rumah di luar sana yang menunggu pembeli,” katanya.

Pembangun juga menempatkan rumah baru di pasar dan menarik semua berhenti untuk meningkatkan penjualan.

Di beberapa pasar di luar Barat, pembeli dapat mengharapkan "lebih banyak inventaris daripada sebelum pandemi," Jeff Tucker, ekonom senior di Zillow
Z,
+ 0.75%,
kepada MarketWatch.

Pasar seperti Phoenix dan Las Vegas, yang mengalami ledakan penjualan selama pandemi, kini mengalami kebanjiran rumah untuk dijual, kata Tucker. “Ada banyak rumah di pasar, dan itu menekan harga,” katanya.

Di sebagian besar pasar besar, ada beberapa alasan persediaan rendah. 

"Ada persediaan yang lebih sedikit karena pemilik rumah tidak mau menyerahkan tingkat hipotek mereka yang sangat rendah," kata Lawrence Yun, kepala ekonom dan wakil presiden senior penelitian di National Realtors Association, kepada MarketWatch.

“Kebanyakan orang melakukan pembiayaan kembali ke tingkat sekitar 3% pada tahun 2020 dan 2021,” tambahnya. “Menjual dan [lalu] membeli rumah baru berarti memiliki tingkat hipotek 6.5%, jadi bahkan penurunan ukuran dan harga rumah akan berarti pembayaran hipotek bulanan yang lebih tinggi.”

Beberapa pemilik rumah beralih ke pasar sewa alih-alih berurusan dengan lingkungan penjualan yang sulit.

Kabar baik: Lebih sedikit persaingan, selamat tinggal pada perang penawaran 

Banyak pemilik rumah tidak akan begitu senang mengingat hari-hari pandemi hiruk pikuk penawaran yang intens dan menghabiskan anggaran hanya untuk menutup kesepakatan di rumah. 

Mengingat penurunan tajam dalam penjualan rumah, perang penawaran dapat menjadi peninggalan era pandemi di tahun 2023.

“Kondisi pembelian … jelas akan lebih baik bagi pembeli pada tahun 2023,” kata Tucker, “terutama pada paruh pertama tahun ini, dibandingkan dengan paruh pertama tahun 2022.”

Kondisi pembelian mencakup jumlah rumah yang dapat dipilih, persaingan untuk mendapatkan rumah tersebut, dipaksa untuk melampaui harga jual, "dan beberapa aspek tambahan lainnya, seperti perasaan tergesa-gesa karena setiap rumah tersentak dalam satu akhir pekan," Tucker dikatakan.

Di bawah tekanan, banyak pembeli telah membebaskan kontinjensi seperti pembiayaan, penilaian atau inspeksi, tambahnya. Tekanan tersebut telah mereda karena pasar telah mendingin. 

“Karena pasar telah sangat melunak, semua kondisi pembelian itu akan jauh lebih menguntungkan bagi pembeli, terutama dibandingkan dengan kondisi pasar yang hiruk pikuk pada paruh pertama tahun lalu,” kata Tucker. "Jadi itu kabar baik bagi pembeli."

Menurut Survei Realtor.com dari musim gugur, semakin banyak penjual mengatakan bahwa pembeli meminta perbaikan dilakukan setelah pemeriksaan rumah. 

Pasar perumahan “menjauh dari lingkungan hiperkompetitif di mana penjual cukup banyak mengambil keputusan di mana pembeli memiliki lebih banyak kekuatan negosiasi,” kata Ratiu. 

Berita buruk: Suku bunga hipotek akan stabil tetapi tidak akan turun sebanyak itu 

Tingkat hipotek telah melonjak selama setahun terakhir, tetapi pembeli dapat mengharapkannya untuk stabil dan bahkan sedikit turun.

Kenaikan suku bunga adalah kisah perumahan tahun 2022, karena Federal Reserve AS menginjak rem pada lingkungan suku bunga sangat rendah, membuat hipotek lebih mahal.

Berikut adalah bagaimana tarif melonjak selama setahun terakhir, secara efektif berlipat ganda dan bahkan mencapai 7% pada November 2022: 

“Tingkat hipotek sangat sulit untuk diperkirakan. Tetapi ada alasan untuk percaya bahwa kita akan melihat suku bunga hipotek mulai stabil tahun depan karena inflasi sedikit stabil,” kata Kushi, “sehingga akan membantu … keterjangkauan dan kepercayaan konsumen.” 

Kushi mengatakan bahwa perkiraan konsensus adalah suku bunga berakhir pada 2023 sekitar 6%. 

Asosiasi Bankir Hipotek, sementara itu, mengharapkan suku bunga turun menjadi 5.4% pada akhir 2023.

"Kami telah melihat tingkat hipotek melonjak luar biasa tahun ini, menambahkan kira-kira antara $800 sampai $1,000 per bulan ekstra untuk pembayaran bulanan hanya dibandingkan dengan tahun lalu," kata Ratiu.

Harapkan suku bunga tetap tinggi, tambahnya, yang berarti jika pendapatan tidak naik sebanyak itu, maka “biaya pembiayaan pembelian rumah akan tetap mahal.” 

Berita buruk: Harga rumah akan turun di beberapa pasar tetapi masih mahal

Mengingat lonjakan suku bunga, banyak calon pembeli yang berdiam diri. Dan itu membebani harga rumah.

Tapi jangan berharap diskon besar - atau kehancuran perumahan.

Mark Zandi, kepala ekonom di Moody's Analytics, mengatakan kepada MarketWatch bahwa dia memperkirakan harga rumah di AS akan turun sebanyak 10% selama dua hingga tiga tahun ke depan. Namun, Anda harus ingat bahwa harga tersebut juga meningkat sebesar 40% sejak pandemi melanda. 

"Saya tidak berharap harga rumah AS jatuh," tambah Zandi. “Tentu saja, jika ekonomi mengalami resesi, maka penurunan harga rumah akan lebih signifikan. Tapi meski begitu, tabrakan tampak seperti peregangan. 

Penjualan rumah yang ada anjlok, yang mulai menekan harga rumah. Menurut NAR, yang harga jual rata-rata rumah yang ada telah turun dari puncak lebih dari $410,000 di bulan Juni menjadi $370,700 di bulan November.

Ratiu mencatat bahwa banyak penjual terpaksa melakukan pemotongan harga untuk menjual rumah mereka. “Dua puluh persen rumah yang terdaftar di Realtor.com mengalami penurunan harga di bulan November,” katanya. “Jadi saya berharap itu menjadi bagian dari pasar pada tahun 2023, yang merupakan kabar baik.” 

Redfin mengatakan statistiknya kurang lebih sama secara nasional, tetapi di beberapa pasar, pemotongan harga lebih tajam dan lebih luas, di beberapa tempat memengaruhi lebih dari separuh rumah.

"Tidak hanya pembeli dapat menawarkan [harga] di bawah permintaan hari ini, tetapi mereka juga bisa mendapatkan kredit dari penjual untuk menutup biaya penutupan mereka, dan juga membayar poin untuk menurunkan tingkat hipotek mereka," kata Marr.

Jadi di mana perlambatan terjadi? “Barat menghadapi perlambatan harga rumah terkuat dan penurunan harga dari puncaknya,” kata Kushi. “Khususnya, Zoom
ZM,
-0.38%
pasar yang mengalami pertumbuhan terbesar selama pandemi.”

Apa yang disebut pasar Zoom termasuk Salt Lake City, Utah; Boise, Idaho; dan kota lapis kedua populer lainnya tempat orang pindah untuk bekerja dari jarak jauh.

Tapi meski harga mungkin tidak naik, harganya masih mahal, terutama karena pendapatan tidak naik sebanyak itu, bahkan di tengah inflasi tinggi.

Menurut Laporan bulan Oktober dari Dallas Federal Reserve, terlepas dari pasar kerja yang kuat, "mayoritas pekerja menemukan upah mereka jauh di belakang inflasi," dengan penurunan rata-rata 8.6% pada kuartal kedua tahun 2022.

Meskipun demikian, jika tingkat hipotek turun menjadi 6% dan harga rumah juga turun, “bahkan jika pendapatan tetap datar, itu berarti keterjangkauan akan meningkat dibandingkan hari ini,” bantah Kushi. "Jadi ada kemungkinan bahwa keterjangkauan akan meningkat pada akhir tahun depan."

Intinya: Keterjangkauan akan meningkat – tetapi masih akan menjadi pasar yang tidak seimbang 

Turunnya tingkat hipotek dan harga rumah akan membuat rumah sedikit lebih terjangkau pada tahun 2023, tetapi tidak banyak. Dan pada akhirnya, pasar tidak akan berpihak pada pembeli atau penjual.

“Suku bunga yang lebih tinggi telah menyedot kekuatan dari penjual,” kata Marr, “tetapi pembeli tidak perlu menganggapnya sebagai kemenangan besar karena suku bunga masih diharapkan. Jadi ini sedikit tarik-menarik.” 

Untuk tahun 2023, Marr memiliki satu nasihat untuk semua calon pembeli rumah di luar sana.

“Awasi perubahan di pasar, dan itu termasuk apa yang terjadi dengan suku bunga hipotek,” kata Marr. “Jika mereka turun setengah poin, itu bisa membuat perbedaan pembayaran bulanan Anda menjadi lebih terjangkau.”

Dan jangan mendiskon rumah yang sudah ada di pasaran lebih lama dari biasanya. Mungkin ada beberapa berlian yang kasar.

Realtor.com dioperasikan oleh anak perusahaan News Corp, Move Inc., dan MarketWatch adalah unit dari Dow Jones, juga anak perusahaan dari News Corp.

Punya pemikiran tentang pasar perumahan? Hubungi reporter perumahan MarketWatch, Aarthi Swaminathan di [email dilindungi]