Akankah harga rumah turun karena resesi mengancam? Laporan

Beberapa orang adalah investor. Beberapa tidak. Tapi semua orang memiliki kepentingan dalam perumahan.

Jika Anda tidak membeli, Anda menyewa, tetapi kita semua membutuhkan tempat tinggal. Itulah yang membuat analisis perumahan sangat menarik. Dan selama setahun terakhir, dengan rakit ketidakpastian membanjiri ekonomi, pasar perumahan terasa seperti berada di persimpangan jalan.

Apakah Anda mencari berita cepat, tips hangat, dan analisis pasar?

Daftar untuk buletin Invezz, hari ini.

Beberapa analis menyerukan koreksi skala besar, dengan berita utama yang beredar sekitar 10%, 15%, 20% penurunan. saya menulis potongan ini November lalu dengan alasan bahwa ramalan yang lebih dramatis tidak tepat sasaran, gagal untuk melihat bagaimana skenario kiamat bisa membuahkan hasil.

Tetapi karena ekonomi terus terhuyung-huyung di tengah krisis biaya hidup, perang Rusia di Ukraina dan pengetatan suku bunga, mari kita lihat lanskap yang diperbarui.

Mengapa orang mengira harga rumah akan turun?

Pertama, bagian yang jelas. Tingkat hipotek telah pergi ke bulan, dan untuk harga rumah, itu tidak baik.

Saat dunia keluar dari COVID, sebuah krisis inflasi yang belum pernah kita lihat sejak tahun 70-an muncul. Untuk mengatasi hal ini, Federal Reserve bergerak untuk menaikkan suku bunga secara agresif. Tujuannya adalah untuk menyedot likuiditas dari perekonomian, menekan permintaan dan pada akhirnya mengendalikan inflasi.

Beginilah cara bank sentral melawan inflasi. Satu-satunya masalah adalah, pada saat yang sama, menaikkan suku bunga akan menekan investasi dan ekonomi pada umumnya. Jadi, sementara permintaan perlu ditarik untuk mengurangi inflasi, tarik terlalu jauh dan Anda berisiko mengalami resesi. Ini adalah kesulitan yang coba dilalui oleh The Fed.

Sayangnya, inflasi naik sedemikian rupa sehingga perkiraan konsensus membuat ekonomi berkontraksi ke titik resesi. Kami telah melihat Inggris menghadapi kekacauan ekonomi dan Eropa berjuang setelah perang Rusia di Ukraina (dan krisis energi yang menyertainya). Faktor-faktor ini telah menyebabkan prediksi bahwa ekonomi akan berkontraksi, diikuti dengan harga rumah.

Tingkat hipotek telah meroket

Tentu saja, ada sesuatu yang jauh lebih langsung yang mengarah pada prediksi penurunan harga rumah, dan itu adalah tingkat hipotek yang sangat penting.

Bank sentral menaikkan suku bunga sangat mempengaruhi pembayaran hipotek. Bagan di bawah ini menunjukkan seberapa cepat tingkat hipotek meroket, naik ke titik tertinggi sejak 2002 sebelum sedikit terkelupas, tetapi masih 6.5% dibandingkan dengan mendekati 2.5% pada awal 2021. Lonjakan yang parah membuat pembayaran hipotek pemilik rumah melambung tinggi. (permainan kata-kata, saya janji).

Sementara Fed AS telah memimpin dengan kenaikan suku bunga, suku bunga telah dinaikkan di seluruh dunia. Namun terlepas dari ini, penting untuk melihat pasar secara keseluruhan. Saat ini tidak ada banyak hipotek khusus bunga di pasar seperti di tahun-tahun sebelumnya. Tidak hanya itu, tetapi kenaikan suku bunga ini paling mempengaruhi hipotek suku bunga mengambang, dan ini telah turun secara substansial di seluruh negara maju, seperti yang ditunjukkan oleh grafik di bawah dari FT.

Ini bukan tahun 2008

Namun terlepas dari ini, tidak ada alasan bahwa tingkat hipotek akan – dan telah – mempengaruhi permintaan. Tetapi setiap ekstrapolasi dari periode kemunduran atau krisis sebelumnya adalah naif, menurut pendapat saya.

Ada banyak tajuk utama yang memperingatkan tentang keruntuhan skala besar, yang tidak diragukan lagi dipicu sebagian oleh PTSD yang banyak dialami oleh Great Financial Crash (GFC). Tapi ini adalah peristiwa angsa hitam yang dipimpin oleh kelalaian langsung di pasar perumahan, yang dipicu oleh krisis subprime mortgage yang mengejutkan.

Hari ini, lingkungan benar-benar berbeda. Sulit membayangkan kehancuran yang dipimpin subprime pada skala itu, karena titik lemah itu telah ditutup. Tidak hanya itu, sejak GFC, bank-bank mengalami pengetatan regulasi dan rasio cadangan modal yang dibutuhkan meningkat secara signifikan. Hal ini telah menghasilkan sistem perbankan yang jauh lebih sehat dan lebih dikapitalisasi. Janganlah kita lupa bahwa krisis 2008 yang belum pernah terjadi sebelumnya dan kerusakan perumahan berikutnya diperburuk secara besar-besaran oleh kekacauan yang disebabkan oleh Lehman Brothers dan semua geng perbankan lainnya.

Selain itu, kami memulai dari titik yang lebih tinggi. Saya akan mendaur ulang grafik yang saya gunakan dari analisis terakhir saya tentang perumahan, yang memberikan gambaran hipotetis tentang penurunan harga rumah sebesar 25% pada kuartal ini di AS. Kedengarannya tidak menyenangkan ketika Anda mengatakannya seperti, “perumahan bisa menurun ke level terendah dalam dua tahun", melakukannya?

Namun, bagan di atas akan menjadi kasus beruang pamungkas. Penurunan 25% akan menimbulkan konsekuensi bencana dan skenario di atas kemungkinan besar terjadi dengan pasar saham mundur secara signifikan, bersamaan dengan ekonomi lainnya.

Tapi saya menggunakan grafik untuk menunjukkan seberapa jauh kenaikan harga rumah dalam waktu singkat. Harga penjualan rata-rata sebuah rumah adalah $322,000 pada April 2020. Lebih dari dua tahun kemudian, harganya menjadi $455,000 – itu adalah kenaikan 41%. Mengapa membeli koin meme jika Anda bisa membeli rumah?

Harga rumah masih bisa turun

Saya percaya bahwa data dan pola historis menunjukkan bahwa harga rumah sederhana tidak bisa jatuh ke level yang diprediksi oleh skenario ultra-bearish ini. Saya mengharapkan beberapa kelemahan, tentu saja, tetapi terutama di kota-kota besar, ada banyak permintaan untuk perumahan dan pasokan tidak cukup untuk memenuhinya.

Tambahkan fakta bahwa iklim lebih sehat saat ini – baik dalam hal kapitalisasi bank tetapi juga ada lebih sedikit utang rumah tangga dan pasar tenaga kerja tetap tangguh meskipun suku bunga meningkat – dan harga rumah seharusnya berada pada posisi yang lebih baik untuk menahan resesi.

Kecelakaan Keuangan Hebat tahun 2008 membuat harga rumah turun 15% - 20% di beberapa negara maju yang paling terpukul. Dengan betapa berbedanya sistem saat ini, saya merasa sulit untuk percaya bahwa kita memiliki iklim yang cocok dengan musim gugur itu.

Namun, tidak dapat diabaikan bahwa ada beberapa faktor yang tidak hanya mengarah pada perlambatan perumahan, tetapi juga penurunan – tidak pada skala itu. Rasio harga rumah terhadap pendapatan tidak terlalu bagus, sementara keterjangkauan bahkan lebih rendah dari tahun 2008.

Alasan untuk bersikap pesimis jelas. Perumahan telah menunjukkan tanda-tanda pelunakan, tetapi hanya sedikit. Tapi ini bukan iklim yang sama dengan tahun 2008, dan kehancuran perumahan, terutama di tempat-tempat populer dan kota-kota besar, sulit dibayangkan.

Tetapi dengan inflasi yang masih merajalela (meskipun lebih data optimis selama sebulan terakhir), perang di Eropa dan suku bunga tinggi, masih ada banyak sekali variabel bearish. Harapan dasar sebagian besar adalah pada setidaknya ringan resesi tidak bisa dihindari. Either way, ada banyak ketidakpastian dan masa sulit di depan untuk ekonomi, tidak peduli bagaimana Anda mengayunkannya.