Khawatir tentang suku bunga hipotek? Inilah yang dimaksud dengan kenaikan suku bunga Fed

Jika Anda berada di pasar untuk hipotek baru atau jika Anda memilikinya dengan tingkat bunga yang dapat disesuaikan, Anda mungkin khawatir bahwa: Upaya Federal Reserve untuk menghentikan inflasi akan menaikkan biaya perumahan Anda.

Ekonom mengatakan ada hubungan antara langkah Fed dan suku bunga hipotek, tetapi menyesatkan untuk fokus pada kenaikan suku bunga jangka pendek Fed. Memang, tingkat bunga rata-rata untuk hipotek tetap 30 tahun adalah Rabu bawah daripada seminggu yang lalu, meskipun The Fed siap untuk menaikkan suku bunga jangka pendek untuk keempat kalinya dalam lebih dari empat bulan.

Komite Pasar Terbuka Federal melakukan hal itu pada hari Rabu, menaikkan target untuk tingkat dana federal — jumlah yang dibebankan bank satu sama lain untuk pinjaman semalam — hingga kisaran 2.25% hingga 2.5%, naik dari 1.5% menjadi 1.75%. Targetnya adalah 0% hingga 0.25% hingga Maret.

Itu lompatan yang signifikan, namun analis tidak mengharapkan suku bunga hipotek untuk merespon banyak, jika sama sekali. Itu karena pergerakan suku bunga Fed hanya memiliki efek tidak langsung pada hipotek dan pinjaman jangka panjang lainnya. Mereka hanyalah salah satu dari banyak kekuatan yang berperan dalam suku bunga hipotek.

Peran The Fed

Kenaikan tingkat dana federal cenderung beriak melalui pasar kredit, termasuk pinjaman jangka panjang seperti hipotek. Jika Anda melihat tingkat bunga untuk catatan Treasury 10-tahun – yang cenderung bergerak ke arah yang sama dengan bunga hipotek – Anda akan melihatnya naik perlahan karena inflasi turun pada akhir tahun 2021 dan awal 2022, kemudian melonjak saat The Fed mulai menaikkan suku bunga dana federal pada bulan Maret.

Tetapi suku bunga pada Treasurys 10-tahun, seperti suku bunga rata-rata untuk hipotek 30-tahun, mencapai puncaknya pada pertengahan Juni dan telah turun kembali, meskipun Fed menyatakan rencana untuk menaikkan suku bunga dana federal. beberapa kali lagi tahun ini. Putusnya hubungan itu menunjuk pada kekuatan lain yang sedang bermain: penanganan Fed atas aset-aset terkait hipotek di neracanya.

The Fed melakukan pesta pembelian obligasi selama resesi 2007-09 dan lagi selama pandemi, mengambil sekuritas yang didukung hipotek dan catatan Treasury. Meningkatkan permintaan untuk sekuritas tersebut menaikkan harga mereka, yang diterjemahkan ke dalam suku bunga yang lebih rendah, kata Paul Single, direktur pelaksana dan ekonom senior di City National Rochdale. Pergerakan tersebut, dikombinasikan dengan inflasi yang rendah dan faktor lainnya, membantu mendorong suku bunga hipotek di bawah 3%.

Kisah berlanjut

Sekarang The Fed bergerak ke arah yang berlawanan. Itu berhenti menambah neraca pada bulan Maret dan mulai menyusut kepemilikannya melalui gesekan: Karena obligasi yang sudah dimilikinya jatuh tempo atau ditebus oleh penerbitnya, Fed akan membeli lebih sedikit obligasi baru untuk menggantikannya. Pada bulan September, ia berencana untuk mengecilkan kepemilikannya setiap bulan sebesar $35 miliar dalam sekuritas berbasis hipotek dan $60 miliar dalam Treasurys.

Dengan kata lain, kata Single, The Fed beralih dari membeli sekuritas senilai $120 miliar per bulan menjadi mengizinkan $95 miliar per bulan untuk memulai pembukuannya. Itu lebih dari $2.5 triliun setahun dalam bentuk obligasi yang “harus dibeli oleh orang lain,” kata Single.

Robert Heck, wakil presiden hipotek untuk broker hipotek online Morty, mengatakan The Fed telah "sejauh ini pembeli terbesar sekuritas berbasis hipotek selama 15 tahun terakhir." Keputusannya untuk mundur dari pasar itu akan sangat meningkatkan pasokan sekuritas tersebut, mendorong harga turun dan suku bunga naik, kata Heck.

The Fed telah secara eksplisit tentang rencananya, dan harga sekuritas sekarang mencerminkan efek yang diantisipasi pada penawaran dan permintaan, kata Heck. Namun, katanya, setiap perubahan dalam cara para pemimpin Fed berbicara tentang rencana mereka untuk sekuritas yang didukung hipotek dapat menyebabkan lebih banyak perubahan suku bunga.

Dan jika The Fed mulai aktif menjual sekuritas yang didukung hipotek, alih-alih membiarkan portofolionya menyusut secara alami, "kemungkinan akan memiliki dampak negatif yang cukup besar pada suku bunga," kata Heck - yang berarti suku bunga hipotek akan naik.

Bagaimana dengan inflasi?

Lalu ada faktor X dari inflasi, dan khususnya berapa banyak inflasi yang diharapkan pemberi pinjaman dan investor di masa depan.

Kenaikan terbaru The Fed mendorong tingkat dana federal ke dalam apa yang para ekonom anggap wilayah netral, tidak merangsang ekonomi atau memperlambatnya, kata Single. Tetapi beberapa kenaikan berikutnya yang direncanakan oleh The Fed akan mendorong suku bunga "jauh ke wilayah yang membatasi," kata Single, dan "semua itu akan berdampak pada seluruh ekonomi."

The Fed sedang mencoba untuk mematahkan demam inflasi ekonomi tanpa mendorong negara ke dalam resesi, tetapi indikator kesehatan ekonomi yang biasa adalah bingung campur aduk. Produk domestik bruto merosot dan kepercayaan konsumen melemah, tetapi pengangguran tetap rendah, laba perusahaan sebagian besar solid, dan belanja konsumen terus berkembangmeskipun lambat.

Jika The Fed berhasil mengatasi inflasi, itu akan menurunkan suku bunga hipotek, kata Heck. Bahkan, tambahnya, investor menunjukkan tanda-tanda bahwa mereka percaya inflasi mungkin telah mencapai puncaknya.

Tetapi bahkan jika kita benar-benar menghindari inflasi, jangan berharap untuk melihat suku bunga langsung turun. "Butuh waktu yang sangat lama bagi pasar untuk sepenuhnya memaafkan langkah besar seperti ini," kata Heck.

Kisah ini awalnya muncul di Los Angeles Times.