(Bloomberg) — Untuk pemerintah mana pun, merombak pasar real estat perumahan nasional akan berisiko dalam situasi terbaik. Presiden China Xi Jinping sedang mencobanya pada saat ekonomi sedang melambat, omicron mengancam kebijakan nol-Covid-nya dan hubungan dengan dunia luar semakin tegang.
Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg
Karena kombinasi berbahaya itu berdampak pada pasar keuangan China, satu pertanyaan terus bermunculan: Apa akhir permainan Xi?
Mengingat opacity Partai Komunis dan sejarahnya mundur pada reformasi properti, jawabannya tidak mungkin untuk mengetahui dengan pasti. Tetapi pengamat China telah mulai membuat sketsa kemungkinan masa depan untuk pasar real estat yang terlihat jauh berbeda dari pertumbuhan ekonomi, kekayaan rumah tangga, dan pendapatan pemerintah selama lebih dari dua dekade.
Singkatnya, hari-hari kenaikan harga rumah yang melejit dan pembangunan gedung yang dipicu utang oleh taipan properti miliarder akan memudar. Mereka akan digantikan oleh pasar yang jauh lebih tenang di mana pihak berwenang dengan cepat menekan hiruk-pikuk spekulatif dan pembangunan didominasi oleh perusahaan milik negara yang menghasilkan keuntungan seperti utilitas.
“Jika kita menyebut dekade terakhir sebagai zaman keemasan bagi industri real estat, sekarang terjebak dalam zaman karat,” kata Li Kai, mitra pendiri dana obligasi Shengao Investment yang berbasis di Beijing, yang berspesialisasi dalam utang tertekan.
Transisi itu menjanjikan akan sangat menyakitkan bagi pengembang swasta seperti China Evergrande Group yang telah membebani investor saham dan kredit internasional dengan kerugian miliaran dolar. Pada saat yang sama, itu bisa sangat membantu mencapai dua tujuan paling berharga Xi: sistem keuangan China yang lebih stabil dan kesenjangan yang lebih sempit antara kaya dan miskin di negara itu.
Tantangan Xi adalah melakukan transformasi tanpa memicu krisis menjelang pertemuan kepemimpinan yang secara luas diperkirakan akan memperkuat kekuasaannya seumur hidup.
Sementara beberapa analis memperkirakan krisis keuangan akan segera terjadi, risiko dari pasar real estat meningkat. Perusahaan properti yang lebih lemah berada di bawah tekanan besar, dilanda pukulan ganda dari biaya pinjaman yang sangat tinggi dan penjualan yang merosot. Pengembang berperingkat lebih rendah termasuk Evergrande sudah gagal membayar utang dolar pada tingkat rekor dan penularan menyebar ke perusahaan yang lebih kuat. Saham dan obligasi Country Garden Holdings Co., pengembang terbesar di China berdasarkan penjualan, merosot Kamis menyusul laporan bahwa pihaknya kesulitan menemukan permintaan untuk obligasi konversi baru.
Ada banyak alasan mengapa China perlu membentuk kembali pasar propertinya. Sektor ini penuh dengan pembelian spekulatif dan terlalu terpengaruh, menimbulkan risiko bagi sistem keuangan dalam penurunan. Harga perumahan menjadi beban bagi keluarga China yang sudah menyusut. Biaya rata-rata untuk membeli apartemen di Shenzhen adalah sekitar 44 kali gaji tahunan rata-rata untuk penduduk lokal pada tahun 2020. Ini memperburuk ketidaksetaraan karena tuan tanah yang kaya menimbun properti. Jutaan rumah kosong dan beberapa proyek konstruksi merusak lingkungan.
Industri ini memiliki dampak besar pada perekonomian. Ketika sektor terkait seperti konstruksi dan jasa properti dimasukkan, real estate menyumbang lebih dari seperempat dari output ekonomi China, menurut beberapa perkiraan. Lebih dari 70% kekayaan perkotaan China disimpan di perumahan.
"Pasar properti adalah gejala dari masalah mendasar dalam perekonomian China," kata Craig Botham, kepala ekonom China di Pantheon Macroeconomics. “Selama beberapa dekade ini telah menjadi solusi mudah dan masuk akal untuk menghasilkan pendapatan pemerintah daerah, mendorong pertumbuhan ekonomi, dan menyediakan tempat bagi rumah tangga untuk menyimpan uang mereka dan melihatnya tumbuh.”
Solusinya, seperti yang semakin banyak terjadi di China di bawah Xi, adalah kontrol yang lebih ketat oleh negara.
Di Guangdong — rumah bagi Evergrande — pejabat lokal memfasilitasi pertemuan antara pengembang yang kesulitan dan BUMN, menurut laporan Cailian. Peminjaman oleh perusahaan properti besar yang digunakan untuk mendanai M&A tidak akan dihitung dalam metrik yang membatasi utang, orang yang mengetahui masalah tersebut mengatakan kepada Bloomberg pekan lalu.
“Pemerintah ingin mendorong konsolidasi di sektor perumahan – pengembang yang lebih besar dan seringkali milik negara kemungkinan akan mengambil alih pemain yang lebih lemah,” kata Gabriel Wildau, wakil presiden senior di perusahaan penasihat bisnis global Teneo. “Mereka ingin mematahkan kecanduan ekonomi terhadap properti.”
Pihak berwenang China telah menargetkan kelebihan di pasar properti sebelumnya, tetapi pentingnya sektor ini bagi perekonomian berarti dorongan tersebut mereda ketika target pertumbuhan terancam. Beijing berusaha mengurangi ketergantungan pada properti dengan meningkatkan investasi di industri energi bersih dan berteknologi tinggi — bagian dari rencana Xi untuk membuat pertumbuhan lebih berkelanjutan dan berkualitas lebih tinggi. Namun proses seperti itu akan memakan waktu, dan kesabaran.
“Transisinya akan panjang dan menyakitkan, dan kami tidak sepenuhnya yakin apakah para pemimpin memiliki tekad yang cukup kuat untuk melewati proses yang sulit,” kata Hao Hong, kepala strategi di Bocom International Holdings Co.
Tekad para pejabat sedang diuji. Penurunan properti China semakin cepat, bahkan memicu peringatan dari Federal Reserve. Di kota-kota nasional, penurunan harga rumah baru semakin dalam setiap bulan sejak September, ketika harga turun untuk pertama kalinya dalam enam tahun. Penjualan rumah terus merosot. Data Senin mungkin menunjukkan investasi properti tumbuh hanya 5.2% tahun lalu, ekonom memprediksi, paling lambat sejak 2015.
Pengembang China menggunakan pertukaran obligasi, penundaan pembayaran, penjualan ekuitas, dan tindakan putus asa lainnya untuk membayar utang. Setidaknya delapan dari perusahaan gagal membayar obligasi dolar sejak Oktober. Itu termasuk Evergrande, yang krisisnya telah menjerat pemberi pinjaman China Minsheng Banking Corp, saham bank berkinerja terburuk di dunia. Indeks saham properti turun 34% tahun lalu, terburuk sejak krisis keuangan global pada 2008.
Pihak berwenang siap menerima risiko terhadap pertumbuhan ekonomi dan stabilitas keuangan dari kampanye tersebut, menurut Eswar Prasad, yang pernah memimpin tim Dana Moneter Internasional China dan sekarang di Cornell University.
"Beijing tampaknya telah menentukan bahwa ini mungkin merupakan biaya sementara yang tidak dapat dihindari lagi demi membatasi perputaran pasar keuangan di masa depan dan bahkan lebih banyak ketidakseimbangan di pasar properti," kata Prasad.
Biaya seperti itu meningkat. Saham perusahaan properti turun 4.3% pada hari Kamis, terbesar dalam empat bulan, dan dinilai hanya 30% dari aset yang dilaporkan. Itu yang termurah dalam data yang membentang kembali ke tahun 2005. "Hanya beberapa yang selamat" akan melakukannya dengan baik ke depan, analis saham Citigroup Inc menulis dalam catatan baru-baru ini.
Kekalahan di pasar obligasi dolar China dengan imbal hasil tinggi semakin cepat, dipicu oleh perusahaan yang sebelumnya dianggap lebih sehat secara finansial daripada Evergrande — seperti Shimao Group Holdings Ltd. dan Sunac China Holdings Ltd. Yang lebih mengkhawatirkan, hal itu menyebar ke emiten kelas atas seperti Country Garden . Saham pengembang anjlok hampir 8% pada hari Kamis, sementara obligasi dolar jatuh tempo 2025 turun 4.8 sen menjadi 74.4 sen, siap untuk penurunan terbesar sejak 1 November.
Apa pun bentuk kampanye Beijing untuk mengurangi pasar properti, jelas bahwa era yang memperkaya maestro real estat dan pemilik rumah telah berakhir. Masa depan yang lebih suram dan lebih stabil menanti, jika Partai Komunis dapat tetap berada di jalur dan menghindari krisis keuangan.
“Masa keemasan dari booming harga properti dan melonjaknya pendapatan bagi pengembang mungkin telah berlalu,” kata Gary Ng, ekonom senior di Natixis SA. “Harga rumah hanya akan tumbuh di zona yang dikelola dengan ketat di masa depan, yang berarti perumahan akan semakin terlihat seperti utilitas.”
Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Sumber: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html