AS: gelembung real estat baru sedang dalam perjalanan

Fitur yang paling berguna dari pasar perumahan adalah bahwa itu adalah termometer yang sangat baik untuk perekonomian negara. Ini mengantisipasi apa yang akan terjadi, jadi ketika pasar yang bersangkutan adalah pasar Amerika, yang merupakan 25% dari ekonomi planet ini, penularan ke Eropa hanya tinggal menunggu waktu.

AS: gelembung perumahan lain yang serupa dengan 2008?

Pada tahun 2008, pasar real estat AS telah mengalami gelembung yang sangat penting dalam hal volume, dibandingkan dengan itu, hari ini ada gambaran yang sama sekali berbeda yang membuat kedua peristiwa itu sama sekali tidak sebanding.

Gelembung pertama juga disebut gelembung hipotek subprime, dengan nama ini digunakan untuk mengidentifikasi hipotek yang tidak sesuai dengan kelayakan kredit kelas satu.

Pada saat itu, sebagian besar orang Amerika mengambil utang untuk pembelian satu atau lebih rumah karena kemudahan akses kredit, sampai pinjaman menjadi semakin sulit untuk diperoleh dan kemampuan untuk membayar kembali kurang berkinerja dan sebagainya, secara kaskade sebagai hipotek "meledak," ekonomi jatuh ke dalam keadaan resesi.

Kerusakan yang dihasilkan oleh rangkaian peristiwa itu dibuat dalam jumlah hanya dua tahun lalu, pada tahun 2020, dengan pertumbuhan nilai properti yang luar biasa, 13% year-on-year, jauh lebih tinggi dari rata-rata 20 tahun sebesar 2% dan bahkan rata-rata 10 tahun sekitar 5%.

Sehubungan dengan itu, pada tahun 2021 Indeks Harga Shiller Nasional (tren harga sebagai persentase dari pasar perumahan) mencatat peningkatan nilai rumah yang mencapai terendah $ 50,000.

Jika kita mengabaikan Florida, yang karena perpajakannya yang sangat terjangkau mungkin telah memanipulasi data, pasar perumahan AS lainnya telah tumbuh pesat dalam tiga tahun terakhir, meskipun ada pandemi, perang di Ukraina yang telah menyentuh semua orang karena sumber daya, dan pasar beruang (yang telah melayang selama lebih dari setahun sekarang).

Tidak jarang melihat antrian di open house di Amerika Serikat tahun lalu untuk membeli rumah dari semua ukuran dan harga, tetapi sekarang segalanya telah berubah. Keluarga AS memiliki sumber daya yang semakin sedikit untuk dibelanjakan, dan mereka yang tidak membutuhkannya dalam waktu dekat akan berhenti membeli rumah atau mencari akomodasi yang nyaman.

Ini memiliki beberapa efek: di satu sisi ada lebih sedikit orang yang dapat dan ingin membeli rumah, mungkin terlepas dari keadaan yang membutuhkan, maka aplikasi hipotek turun drastis, dan di sisi lain seluruh industri menderita, lebih banyak pekerjaan yang goyah, permintaan yang lebih sedikit untuk dapur dan ruang keluarga, lebih sedikit tukang listrik, tukang kayu, dan pekerjaan pindahan, sehingga ekonomi Amerika mengalami kontraksi yang tajam.

Analisis data dan kesehatan pasar perumahan AS

Permintaan untuk pinjaman rumah, baik sebagai rumah pertama dan kedua berada di posisi terendah dalam 22 tahun, dan ini terlepas dari fakta bahwa pasar bergerak sangat lambat.

Pasar perumahan sangat mengantisipasi krisis yang akan datang tetapi juga sangat lambat, tidak memiliki waktu reaksi yang sama seperti pasar saham yang sering tiba-tiba, pertama harga rumah kios, kemudian pembeli menghilang dan akhirnya harga mengoreksi (tahun ini -8%) dengan semua yang berikut.

Rasio angsuran terhadap pendapatan adalah yang paling penting, dan orang Amerika terbiasa berpikir dalam hal keterjangkauan angsuran. Untuk angsuran yang sama hari ini, seorang warga negara AS dapat membeli rumah senilai $118,000 kurang dari tahun 2020, jika kita berbicara tentang $500,000 rumah. Ini adalah tahap ketika suku bunga yang terkait erat dengan cicilan adalah 6% tapi belum tentu bisa naik lagi dan spreadnya melebar.

Tingkat 6% itu sangat terkait dengan kenaikan suku bunga Bank Sentral AS dan mereka berada di level ini dengan kenaikan tarif keseluruhan dari 225 basis poin, tetapi Federal Reserve telah menyatakan tidak hanya bahwa akan ada setidaknya satu kenaikan suku bunga lagi tahun ini, tetapi kenaikan itu akan berlanjut tahun depan hingga inflasi mencapai sekitar 3%. 

Semakin banyak tingkat yang naik, semakin mahal hipotek, dibandingkan dengan awal tahun ketika hipotek di AS berada di 3%. Hari ini, setelah tiga kuartal, mereka naik ke 6.25% dan pertumbuhan tidak menunjukkan tanda-tanda berhenti.

Fakta yang sangat menarik dalam spiral kesulitan dalam mengakses kredit dan jatuhnya harga real estat adalah persentase pencarian untuk frasa "cara menjual rumah saya sekarang" di Google yang mencatat angka yang luar biasa. + 2750% pada bulan Agustus tahun ini saja.

Lebih detail, kita dapat melihat bahwa kisaran harga yang paling terpengaruh adalah rumah antara $500,000 dan $800,000 dan rumah di bawah $200,000 meskipun fakta bahwa untuk saat ini mereka yang berada di kisaran terakhir telah menikmati parasut penting seperti fakta bahwa pembelian rumah memiliki pengaruh yang kuat. komponen emosional dan oleh karena itu pembeli bersedia menanggung kenaikan untuk mencapai impian membeli rumah, tetapi berapa lama "kesabaran" ini akan bertahan dalam menghadapi peningkatan yang berkelanjutan tidak diketahui.

Grafik Pasokan Bulanan Rumah Baru, yang merupakan rasio rumah yang baru dibangun untuk dijual dengan rumah yang tidak terjual, adalah menurun tajam, sinyal bahwa properti yang tidak terjual menjadi semakin umum.

Pasar perumahan AS di masa lalu

Dibandingkan dengan tahun 2000, di mana ada sedikit pasokan dan harga rumah bertahan cukup baik, hari ini ada banyak rumah dan harga menurun tajam, ini dikombinasikan dengan fakta bahwa tingkat kelahiran semakin rendah bahkan di Amerika Latin dan Afrika. populasi (yang secara historis memiliki tingkat kelahiran yang lebih tinggi) dan bahwa pandemi dan insentif pasca-pandemi untuk membeli real estat secara bertahap berakhir menimbulkan badai sempurna sektor perumahan di Amerika Serikat.

Satu-satunya catatan yang sangat positif adalah kenyataan bahwa rumah tangga dibandingkan dengan subprime mortgage krisis tahun 2008 jauh lebih solid, tetapi meskipun demikian, sementara tahun lalu dimungkinkan untuk membeli 60% dari properti di pasar saat ini dengan kekayaan rata-rata rumah tangga Amerika, persentase ini telah turun menjadi 45% (turun 15% hanya dalam tiga perempat).

Efek penularan dari krisis penjualan perumahan hanya tinggal menunggu waktu. Eropa, dan Italia khususnya dapat mengandalkan beberapa penghematan rumah tangga tertinggi secara global, yang merupakan faktor mitigasi yang baik; untuk ini, kita harus menambahkan lokasi yang strategis dan dampak kuat dari pariwisata dan makanan dan anggur yang meningkatkan nilai rumah. Namun, di sisi lain, ada kekhawatiran tentang utang publik yang dapat membuat negara itu gagal bayar dan perang di dekatnya di Ukraina dengan bahaya yang selalu ada yang akan berubah menjadi perang nuklir dan global.